Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Брачный договор при оформлении ипотеки: образец договора». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Разводы сегодня случаются часто, и БД от подобного шага удержать бывших влюбленных не сумеет, но он поможет разобраться в финансовых вопросах. Если в БД рассмотрена процедура разделения ипотечного долга при разводе, то никаких вопросов у банка не будет.
Брачный договор и развод
Важно! Если только один из супругов выплачивает заем и это зафиксировано в БК, то именно он является владельцем недвижимости, и он же после разрыва отношений погашает долг. Вторая сторона не будет и не может претендовать на часть, даже если квартира куплена в браке.
Варианты владения недвижимостью и разделения ее и долга в случае развода:
- Совместное владение. Оба платят, оба владеют, раздел будет на части, согласно вкладу каждого.
- Раздельное владение. На одного ложатся все обязанности по кредиту, он же единолично владеет квартирой. В случае развода сам погашает долг, точнее продолжает его выплачивать.
- Долевое владение. Каждый обладает оговоренной в брачном договоре частью, так же и выплачивается ипотека.
Деление квартиры взятой в ипотеку происходит согласно регламенту, описанному в БК владения и выплаты займа. Если выбран вариант раздельной собственности, супруг/супруга, которые не являются плательщиками, не могут претендовать на долю ипотечной квартиры.
Когда брачный договор не дает гарантий
К сожалению, не всегда брачный контракт для ипотеки может защитить супругов и кредитора от непредвиденных ситуаций. К примеру, существует вероятность того, что брачный договор признают недействительным. Для этого существуют определенные основания.
Недействительным контракт признают в следующих случаях:
— документ не заверен у нотариуса;
— контракт заключен под влиянием насилия, угроз, обмана;
— договор подписан недееспособным лицом;
— условия контракта ограничивают права одного из супругов.
Брачный договор могут расторгнуть, если муж или жена докажут в суде, что документ заключался под влиянием одного из вышеупомянутых оснований. В этом случае на супругов будут распространяться нормы российского законодательства со всеми вытекающими последствиями.
Как расторгнуть брачный договор на ипотеку
Расторжение брачного договора при ипотеке возможно в любое время, но до официального оформления развода. Главное условие — обоюдное согласие мужа и жены. При этом вы должны понимать, что в случае развода отсутствие договора станет основанием для раздела ипотечной квартиры по закону.
Если вы еще не погасили ипотечный кредит, то для расторжения брачного контракта потребуется разрешение банка. Финансовая организация вправе скорректировать условия по кредитному договору. Более того, кредитор может потребовать погасить займ досрочно, если решит, что в данной ситуации его риски растут.
Расторгнуть брачный договор по инициативе одного супруга можно в следующих случаях:
— один из супругов не выполняет свои обязательства по брачному договору;
— муж или жена пропал(а) без вести (нужно судебное постановление);
— один из супругов признан недееспособным на основании решения суда;
— муж или жена умер(ла) (при предъявлении свидетельства о смерти).
Для расторжения брачного договора, так же как и для его заключения, придется отправиться в нотариальную контору. Нотариус должен официально зафиксировать отмену документа. За расторжение контракта вы заплатите 200 рублей.
Особенности БД при оформлении жилищного займа до регистрации брака
Имущество, приобретенное до заключения брака, является личной собственностью того, кто его купил. Поэтому, вступая в семейный союз с человеком, выплачивающим ипотеку и принимая участие в погашении долга, следует понимать, что получение прав на недвижимость в случае развода возможно только по личному желанию заемщика либо согласно судебному решению. Во втором случае необходимо документальное подтверждение своих платежей.
Заключение брачного соглашения в подобной ситуации позволяет прописать отдельные условия, регулирующие права и обязательства каждой стороны.
Например:
- заемщик сам погашает долг и в случае прекращения брачных отношений получает единоличные права на жилплощадь, что не даст второй стороне заявить свои притязания даже если она способствовала оплате займа и может это документально подтвердить;
- супруги устанавливают обязательство о совместной выплате долга и определяют части, причитающиеся каждой стороне в случае расторжения союза.
Почему банк настаивает на брачном договоре при ипотеке?
С момента регистрации брака пара принимает на себя взаимные обязательства, в том числе и ответственность по кредитам. Если решение жилищного вопроса требует заемной суммы, стоит быть готовым к предложению кредитора оформить брачный договор для ипотеки.
Обычно супруг выступает в роли созаемщика, разделяя не только права на покупаемую квартиру, но и финансовые обязательства. Как минимум, банк потребует оформления письменного согласия на кредитную сделку от второй половины. Когда есть сомнения в надежности кандидатов, банк предлагает вместо отказа по заявке урегулировать ответственность через брачный договор по ипотеке на одного супруга.
У банков есть несколько серьезных оснований, зачем нужен контракт при ипотеке, выступая не только в своих интересах, и с целью правовой защиты будущих заемщиков:
- Квартира становится залоговым обеспечением до момента полной выплаты долга. Любые имущественные претензии и споры в отношении жилья крайне нежелательны.
- Определение лица, который возьмет на себя ответственность по ипотечному долгу, независимо от дальнейшего финансового положения и изменений в семейной жизни.
- Урегулирование споров, если супруги захотят в процессе погашения долга развестись.
Банк, имея гарантии в виде контракта, с большей вероятностью одобрит кредит и будет уверен в благополучном возврате суммы.
Брачный договор при покупке квартиры представляет собой двусторонне соглашение, заключенное между супругами с целью определения имущественных прав в отношении рассматриваемого объекта недвижимости, а также обязательств, возникающих при владении собственностью. Если в сделке задействована ипотечная сумма, банк будет интересоваться исключительно урегулированием проблем с покупаемым объектом, оставляя за супругами право дополнить документ другими пунктами.
Документ оформляется в письменном виде и подлежит обязательному нотариальному заверению. Однако при ипотеке важно не только правильно оформить контракт, но и соблюсти требования кредитора.
Порядок оформления брачного договора для (при) ипотеке
Технически составить документ можно в течение одного дня. Договор вступает в юридическую силу с момента нотариального заверения. Однако при заключении целесообразно изучить юридические аспекты, получить консультацию у юриста и обсудить детали со второй половиной.
Для оформления требуется представить:
- три экземпляра брачного контракта при ипотеке по образцу кредитной организации, либо согласованию с банком;
- паспорта сторон, удостоверяющие личность;
- свидетельство о заключении брака, выданное ЗАГСом.
Когда невозможно подтвердить доход
На сегодняшний день многие из нас получают зарплату в конвертах. Этот факт особо не настораживает, пока не возникает необходимость подтвердить свои доходы. Сделать это, конечно же, не получится. Особенно остро этот вопрос поднимается при получении кредита либо разделе имущества. Если опираться на Семейный Кодекс, то ипотечная квартира после развода будет делиться либо пополам, либо согласно внесенным средствам за кредит. То есть если супругой или мужем равнозначно выплачивалась ипотека, но при разделе имущества доказать данный факт невозможно, то второй супруг и вовсе может лишиться доли в недвижимости даже несмотря на то, что фактически может больше зарабатывать. Вот здесь-то как раз таки и приходит на помощь брачный контракт. С его помощью можно урегулировать любые имущественные вопросы, которые в суде могли бы решиться далеко не в вашу пользу.
Распределение ипотечного долга между супругами
При наличии совместного кредита у супругов раздел его после развода может осуществляться в следующих формах:
- Общая. Раздел производится согласно регламенту Семейного Кодекса, а именно как нажитое имущество. Так же как и нажитые долги делятся между супругами пополам, независимо от того, чей доход был выше.
- Долевая. Каждый получает ту долю недвижимости, которую он вложил в квартиру в денежном эквиваленте.
- Раздельная. После того как кредит будет закрыт, квартира переходит в полное владение одного из супругов. В таком случае ипотека обычно оформлялась на него и ответственность по выплате долга также ложится на его плечи.
Из всех вариантов наиболее справедливым и законным является долевой раздел. Однако на практике очень сложно бывает доказать факт уплаты согласно той доле имущества, на которую он претендует, ведь раздел недвижимости, купленной в ипотеку, это довольно длительный процесс, на протяжении которого мы можем не то что потерять квитанции или чеки об оплате, но и сменить работу, не говоря уже о чем-то более существенном. Поэтому, чтобы обезопасить себя и в плане погашения ипотеки и получения соответствующей доли, подобный пункт также можно изложить в договоре.
Брачный договор для ипотеки (образец)
В тексте документа нужно отразить следующие сведения:
- кто из супругов – заемщик;
- кто владеет квартирой, ком какие доли принадлежат, предусмотрены ли компенсационные выплаты при раздельном режиме собственности;
- кто и в какой сумме внесет первый взнос;
- кто будет платить – тело кредита, %, иные обязательные платежи (Услуги ЖКХ, страховые взносы);
- какие доходы пойдут на выплату ипотеки;
- как будут разделены ипотека и жилье при разводе супругов;
- при каких обстоятельствах ипотечный брачный договор будет изменен.
Также необходимо указать сведения о квартире и ипотеке:
- информация о недвижимости: квартира или дом, адрес расположения, технические особенности, площадь, кадастровый №, а при наличии земельного надела – его целевое предназначение, наличие иных построек;
- информация о банке: название кредиторской организации, адрес;
- информация об ипотеке: сумма кредита и ежемесячных платежей, график погашения.
Расторжение брачного договора и/или признание его недействительным
Достигнутые договоренности между супругами можно отменить 2 способами:
- по взаимному согласию обеих лиц – имущество будет поделено по закону;
- по желанию одного из супругов.
Муж или жена может расторгнуть контракт, если вторая сторона не выполняет свои обязанности по соглашению. Тогда инициатору расторжения необходимо проинформировать банк о том, что договор аннулируется. Банк вправе изменить условия погашения ипотеки или потребовать ее досрочной выплаты. Требование о досрочном погашении выдвигается при выявлении серьезных финансовых рисков для кредитора.
Для признания договора недействительным необходимо доказать наличие следующих обстоятельств:
- договор не заверен у сотрудника нотариального агентства;
- документ заключен недееспособным лицом;
- договор был оформлен для прикрытия другой сделки;
- при заключении контракта супруги не намеревались создать правовые последствия, к которым ведет данный документ.
Оспорить договор можно при таких обстоятельствах:
- кто-либо из супругов ограничен в дееспособности;
- супруг при заключении договора был не в состоянии понять, к каким юридическим последствиям приведет эта сделка;
- супруг заключил договор из-за неблагоприятных обстоятельств, угроз, насилия, обмана;
- условия договора ставят кого-либо из супругов в крайне неблагоприятное положение.
Какие риски может закрыть брачный договор?
Оформление брачного контракта позволяет снизить риски, возникающие при наличии ипотеки. Документ регламентирует особенности погашения кредита в случае неравного объема доходов мужа и жены. Но в результате ответственность возлагается только на одного из супругов. Дополнительно интересы лица будут защищены при расторжении брака.
Брачный контракт позволяет исключить из ипотечного кредита лицо, которое не является гражданином РФ. Если брак заключён с иностранцем, финансовая организация неохотно предоставляет деньги в долг. Это связано со сложностями, которые могут возникнуть в процессе истребования задолженности.
Шанс на отклонение заявки повышается, если один из супругов имел судимость. Однако исключение его из сделки при помощи оформления брачного договора для ипотеки повышает вероятность одобрения.
К сведению
На практике деньги на первоначальный взнос могут предоставить родители одного из заемщиков. Оформление брачного договора позволяет учесть эту особенность и в последующем повысить размер доли в недвижимости или снизить величину платежей, которые должен производить супруг.
Раздел имущества.
В первую очередь брачный договор оформляют для раздела залоговой недвижимости и распределения обязательств по жилищному кредиту. Практика показывает, что один из супругов может уклониться от выплаты ипотеки. Действие ущемляет интересы другой стороны. Оформление брачного контракта при ипотеке позволяет предотвратить развитие ситуации. В документе можно зафиксировать платежи, которые должен производить каждый из супругов.
Если ипотека оформлена только на мужа или жену, подготовка брачного контракта позволяет установить раздельный режим собственности на залоговую недвижимость. Если брак расторгнут, обязательства по погашению кредита и сама квартира перейдут только к одному лицу.
Муж/жена против кредита.
Если имущество, купленное в кредит, использовалось для нужд семьи, обязательства перед банком признаются общими. Соответствующее правило закреплено в статье 45 СК РФ. В случае возникновения задолженности взыскание по общим обязательствам обращается на всё совместно нажитое имущество. Если собственности для закрытия долга недостаточно, возникает солидарная ответственность. Это значит, что взыскания могут направить на единоличное имущество каждого из супругов.
Многие банки просят клиентов, состоящих в официальном браке, предоставлять нотариально заверенное согласие мужа или жены на заключение сделки. Не всегда супруг желает участвовать в ипотеке и брать на себя обязательства, которые влечет за собой получении денег в долг. В этой ситуации заключение брачного контракта при ипотеке считается единственным способом оформления кредита. Документированная договорённость распределяет права и обязанности сторон. В документе может быть обозначено, что заемщиком по ипотеке будет выступать только один супруг. На него же возлагаются все обязательства. При этом имущество не признается совместно нажитым. Оно будет находиться в собственности только того супруга, который производил погашение.
Оформляет кредит один, а платит другой.
Соглашение минимизируют риск отклонения заявки в случае невозможности подтвердить доход. На практике один из супругов может хорошо зарабатывать, но не имеет официального трудоустройства. В результате он не сможет рассчитывать на ипотеку. Кредит предоставят только официально работающему заявителю. При этом можно прописать, что частичное или полное погашение ипотеки будет производиться созаемщиком, в роли которого выступает супруг, получающий серую зарплату.
Нужно ли получать согласие банка?
Внимание
Заключение брачного контракта – добровольное решение заемщиков. Финансовая организация не может настаивать на подготовке бумаги. Однако наличие документа может повлиять на решение финансовой организации. Часто соглашение используют для минимизации рисков, с которыми можно столкнуться при погашении ипотеки.
Если стороны заключили контракт о получении жилищного кредита или хотят оформить бумагу после выполнения процедуры, потребуется уведомить об этом банк и получить соответствующее разрешение. Законодательство не закрепляет подобных требований, однако положения документа могут вступить в противоречие с условиями ипотеки, ущемить одну из сторон в правах или снизить надёжность заемщика. В результате компания может принять совершенно другое решение по заявке. Если вы подготовили контракт без согласия банка, документ могут признать недействительным. В случае утаивания информации о наличии документа, финансовая организация в последующем может потребовать досрочное погашение ипотеки.
Зачем нужен и в каких случаях?
Как правило, долг по ипотеке при расторжении брака делится пополам. При этом платежеспособность бывших супругов может значительно отличаться. Мало кому хочется рассчитываться с банком за двоих, а потом через суд взыскивать компенсации со второй стороны.
Из-за невыплаченных по вине одного из супругов сумм, обе стороны могут лишиться имущества без возврата уже перечисленных платежей. И брачный договор в этом случае является гарантом того, что вкладываемые средства не будут потрачены впустую.
Он вносит ясность и четкость в имущественные отношения и в порядок выплаты кредита в случае расторжения брака.
Вследствие чего в разы возрастает безопасность займа. У супругов есть выбор, заключать или нет брачный контракт. Но бывают условия, при которых его заключение становится необходимостью.
Брачный контракт и НИС
Офицеры и солдаты, служащие по контракту, имеют право на получение жилищных субсидий. Военнослужащему, являющемуся участником НИС (накопительно-ипотечная система), следует подписать брачное соглашение для того, чтобы супруга не претендовала на ипотечную жилплощадь. При оформлении БК нужно учитывать следующие моменты:
- Квартира, приобретённая с использованием бюджетных средств после развода, должна перейти к военнослужащему;
- Если супруга вкладывала собственные средства в погашение займа, то в бумаге следует прописать размер материальной компенсации (это положение не учитывает средства материнского капитала и другие государственные льготы);
- Военнослужащий может передать помещение и обязанности по погашению жилищной ссуды своей супруге. В этом случае в соглашении должен быть указан порядок внесения аннуитетных взносов и оформления прав на квартиру;
- Если в помещении будет производиться ремонт или перепланировка (снос стен, изменение геометрии комнат и т. д.), то в соглашении должна быть указана доля, на которую может претендовать созаёмщик.
Альтернативой образцу брачного договора для ипотечного кредита может служить нотариально заверенный отказ от претензий на жилплощадь. В БК должен присутствовать раздел, определяющий распределение финансовых обязательств при увольнении участника НИС с военной службы.
Требования для разных банков
Требования к брачному договору в разных банках примерно одинаковые, поскольку регулируются гражданским и семейным законодательством.
Но для банков выгоднее, чтобы заемщиком был кто-то один из супругов и зачастую они старательно настаивают на оформлении ипотеки на мужа или на жену. Здесь важным является момент соблюдения положения о неущемлении прав одного из супругов и норм законодательства в целом.
Многие банки в России, например, при подписании контракта зачисляют супруга в созаемщики, тем самым определяя ему право на жилье и ответственность за своевременность погашения. Такие условия практикует Сбербанк, Россельхозбанк и многие другие. Бланки договора также примерно одинаковые. Если взять форму, предлагаемую в Сбербанке, то ее свободно можно использовать и для кредитования в другом банке, достаточно изменить название и реквизиты сторон.
Правовые основания для прекращения действия брачного контракта
Правовые обстоятельства, с которыми закон связывает возможность расторжения брачного договора, описаны ниже в таблице.
| Основания | Комментарий |
| Нарушение договора, допущенное одной стороной и имеющее существенный характер | Существенное нарушение – это такое нарушение, когда потерпевшая сторона в результате нанесённого ей ущерба, произошедшего по вине другой стороны, теряет выгоды, на которые она рассчитывала во время заключения брачного контракта. Например, супруги могут договориться о том, что любую вещь стоимостью выше 500 000 руб., даже если она находится в личной собственности супруга-продавца, нельзя продавать без одобрения другого супруга. Таким образом, брачный партнёр, осуществивший продажу вещи стоимостью выше 500 000 руб. без одобрения другого брачного партнёра, может быть признан в суде существенно нарушившим условия брачного договора, если пострадавший супруг оспорит его действия. |
| Существенное изменение обстоятельств | Юристы считают, что жизненные обстоятельства существенно изменяются, когда супруги, заключающие брачный контракт, не могли предвидеть их в момент составления договора, поскольку в тот момент отсутствовали любые предпосылки для разумного и объективного предвидения. Если бы супруги могли предвидеть данные обстоятельства, то исходя из разумных и целесообразных действий большинства людей в такой ситуации, они не стали бы оформлять брачный договор. Чтобы в суде добиться расторжения договора по этому основанию, нужно доказать следующее:
|
| Недействительность | Признание недействительным брачного соглашения относится к прерогативе мирового судьи или районного суда. Признание происходит в том случае, если суд установит, что имеются следующие нарушения законодательства:
|