Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Сделки с долями: ответы на популярные вопросы». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Ответ на уведомление о продаже доли оформляется по аналогии в свободной форме. Согласный собственник должен удостоверить письмо у нотариуса. Если этого не сделать, документ не будет иметь юридической силы.
✅ Образец согласия на покупку доли в квартире
Основные пункты согласия:
- название документа;
- город и дата составления;
- ФИО собственника, который изъявляет желание приобрести доли в квартире – место и год рождения, сведения паспорта, адрес проживания;
- подтвердить, что уведомление было получено;
- размер предложенной доли (например, ¼ часть квартиры);
- адрес нахождения объекта;
- цена, за которую хотят продать долю (например, 350 000 рублей);
- готовность вступить в сделку на условиях продавца;
- встречные условия, детали – если требуются;
- сведения об ознакомлении с разъяснением нотариуса;
- подпись собственника;
- подпись и печать нотариуса.
Какие есть особенности кредитования долей?
Объектом кредитования выступает доля в праве собственности на квартиру либо на жилой дом. Доля в праве собственности на комнату не кредитуется.
Условия выдачи такого кредита:
- Кредитование долей в праве собственности и комнат предусмотрено в рамках программы «Готовое жилье». Приобрести комнату возможно так же в рамках «Военной ипотеки».
- В залог передаются оставшиеся доли в квартире.
- При расчете суммы кредита оценивается рыночная стоимость всего объекта и отдельно всех долей. Отчет об оценке делается на квартиру.
- Необходимо предоставить отказы от преимущественного права других сособственников (если покупатель не является собственником одной из долей).
- Использовать материнский капитал для погашения ипотеки на долю невозможно. При этом покупатель может перечислить средства маткапитала продавцу.
- Кредитование не осуществляется, если покупатель владеет «микро-долей» (например, 1/100), подаренной или проданной ему (для того, чтобы не предоставлять отказы от преимущественного права покупки).
- Продажа доли, которая находится в ипотеке, невозможно.
Сервис электронной регистрации и сервис безопасных расчетов при кредитовании долей использовать нельзя.
Если объектом кредитования является комната (выделенная часть квартиры), то в залог передается только эта комната либо иной объект недвижимости. Также в данном случае можно использовать сервисы электронной регистрации и безопасных расчетов.
Также участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Можно выделить долю физически (например, она соответствует комнате) и продать ее отдельно. «Выделенная доля будет новым объектом недвижимости, следовательно, ее продажа возможна без разрешения уже бывших сособственников», — пояснила член АЮР.
Если согласия всех собственников нет, то выделение долей в виде комнат, как и определение порядка пользования жилым помещением, осуществляется в суде.
«Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без ущерба квартире, то выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. В случае выплаты компенсации собственник с ее получением утрачивает право на долю в общем имуществе», — отметила Ольга Эттлер.
Также важно помнить о том, что в соответствии с законодательством сделка по отчуждению долей в праве общей собственности подлежит обязательному нотариальному удостоверению, совершение данной сделки в простой письменной форме невозможно, добавил Сергей Поляков.
«Нотариальное удостоверение сделки — своего рода заслон от мошенников. Сегодня нотариус — это единственное лицо на рынке недвижимости, которое несет имущественную ответственность за свои действия и в случае допущенной ошибки компенсирует пострадавшей стороне ущерб в полном размере. Нотариус обеспечивает юридическую чистоту сделки, освобождает ее участников от необходимости вникать в сложные правовые и юридические тонкости и составляет юридически грамотный документ», — отметил он.
Как инвалиду продать долю в квартире?
Загвоздка часто в дееспособности. Если человек дееспособен и сам может принимать решение о продаже, то идти нужно по стандартному пути. Если недееспособен, то обращайтесь в орган опеки и попечительства, как и в случае с несовершеннолетним.
Проблемы возникают в самых бытовых ситуациях. Например, дочь хочет перевести больную маму к себе, продав ее долю в квартире, а мама против продажи и переезда. Договориться не могут. Дочь запускает процесс о признании мамы недееспособной.
Признать человека недееспособным может только суд (как правило, районный), справки, выписки, медицинские заключения служат основой для положительного решения. Органы опеки при этом чаще всего встают на сторону инвалида и затягивают процесс. Для них важно, чтобы условия жизни мамы не стали хуже. Махинации с квартирами, в которых живут инвалиды, частое дело, поэтому суды соблюдают осторожность и долго принимают решение.
Если у вас сложная ситуация, то ищите судебную практику, конкретные решения судов или консультируйтесь с юристом до начала каких-либо действий. Что точно не стоит делать, так это развивать конфликт.
Могут ли долевые собственники запретить продавать долю?
Бывает так, что один совладелец против продажи доли третьему лицу, но и сам не может дать предложение. Он может подать в суд, но только с одной целью — перевести на него права и обязанности покупателя по договору. Важно понимать, что суд — это время. За это время долевой собственник может найти деньги на выкуп доли. Если не найдет, то просто потратит ваше и свое время, так что лучше договориться без суда.
Оспорить сделку можно, но тогда, когда продавец не известил других собственников, нарушил их права и действовал не по закону. В остальных случаях законодательство устроено так, что собственники могут выкупить вашу долю у третьего лица, но не могут запретить продажу.
Можно ли оформить договор дарения на долю в квартире?
Да, долю в квартире можно подарить. При этом не требуется даже ставить в известность своих сособственников, тем более интересоваться их мнением на этот счет. Единственное условие – сделка должна быть также заверена нотариусом. Это своего рода лазейка в нашем законодательстве для тех, кто хочет избавиться от своей доли, не ставя в известность несговорчивых сособственников. В народе практикуется такая вещь как покупка доли через договор дарения. При этом все документы оформляются как дарение, а покупатель неофициально передает деньги продавцу. С юридической точки зрения это незаконно. Если заинтересованное лицо в суде докажет, что продавец получил деньги по договору дарения, то сможет поставить вопрос о признании сделки недействительной. К тому же, такая схема очень рискованна для продавца. Деньги передаются неофициально, и, если что-то пойдет не так, никто ничего доказать не сможет. Как юрист, я никому не рекомендовал бы пользоваться такой схемой.
Дарение относится к тем сделкам, которые достаточно сложно оспорить в суде, тем не менее, это возможно при определенных обстоятельствах.
Долю несовершеннолетнего нельзя подарить. Опека не даст на это разрешения.
Согласие сособственников
Обязательным моментом при покупке доли в квартире является соблюдение права преимущественного выкупа совладельцев. Лица, владеющие долями квартиры, обладают приоритетом перед другими покупателями (ст. 250 ГК РФ).
Поэтому продавец должен получить их согласие. Процедура проводится следующим образом:
- Собственник доли направляет уведомление в письменном виде другим владельцам.
- Уведомление должно быть вручено лично или заказным письмом.
- Если совладелец уклоняется от получения, необходимо направить документ через нотариуса.
- С момента получения уведомления у совладельца есть 30 дней на принятие решения.
- В случае принятия решения о выкупе, стороны заключают сделку.
- В случае отказа, сведения доводятся до продавца.
- Если сособственник не дает письменный ответ в течение 30 дней, то продавец вправе продать долю третьим лицам.
- Если до истечения 30 дней сособственник предоставил письменный ответ, то долю можно продавать широкому кругу лиц.
Уведомление должно содержать следующие данные:
- о продаже доли;
- о цене объекта.
В случае отказа сособственника, долевой собственник обязан совершить сделку по условиям, указанным в уведомлении. В противном случае совладелец имеет право оспорить сделку и выступить в качестве покупателя.
Таким образом, при покупке доли квартиры требуется не согласие совладельцев, а их своевременное уведомление о продаже.
Образец согласия на покупку доли в квартире
Ответ на уведомление о продаже доли оформляется по аналогии в свободной форме. Согласный собственник должен удостоверить письмо у нотариуса. Если этого не сделать, документ не будет иметь юридической силы.
Основные пункты согласия:
- название документа;
- город и дата составления;
- ФИО собственника, который изъявляет желание приобрести доли в квартире – место и год рождения, сведения паспорта, адрес проживания;
- подтвердить, что уведомление было получено;
- размер предложенной доли (например, ¼ часть квартиры);
- адрес нахождения объекта;
- цена, за которую хотят продать долю (например, 350 000 рублей);
- готовность вступить в сделку на условиях продавца;
- встречные условия, детали – если требуются;
- сведения об ознакомлении с разъяснением нотариуса;
- подпись собственника;
- подпись и печать нотариуса.
Можно ли покупать долю в квартире?
Купить долю в квартире можно, если она выделена. Согласно ст. 244 ГК РФ, имущество, которым владеют два и более человека, считается общей собственностью. В свою очередь, она может быть с определением долей каждого собственника, или без определения (совместная собственность).
Покупка доли возможна лишь в том случае, если она выделена. Например, когда продается ¼ в праве. Если же человек хочет продать свою часть в совместной собственности, сначала нужно выделить долю. Такое часто происходит при продаже недвижимости, купленной в браке: условно каждому супругу принадлежат по ½ доли, но фактически они не выделены.
Важно! Доля выделяется только в праве собственности на квартиру, а не на конкретные помещения. В последнем случае актуально определение долей в натуре, но на практике это реализовать крайне проблематично: нужно обустроить два отдельных входа в квартиру и соблюсти кучу других технических требований.
Пример: Сестры получили в наследство по ½ в квартире. Конкретные помещения не определены, но они устно договорились о порядке пользования жильем и разделении платы за коммунальные услуги. Некоторые составляют письменное соглашение или обращаются за разрешением споров в суды.
Через год одна из сестер решила продать свою долю. Она предложила ее выкупить второй собственнице, но ответа не получила. Если другой владелец не дает согласие на выкуп в течение одного месяца, долю можно продать третьему лицу. Женщина так и поступила: оформила договор купли-продажи (далее – ДКП) с покупателем у нотариуса, представив документы, подтверждающие отправку уведомления второй владелице.
Ответ на предложение с завышенной стоимостью
Даже если по мнению сособственников общей жилплощади заявленная продавцом цена — сильно завышена, они не вправе диктовать свою стоимость и оспаривать условия заключения сделки.
Любое несогласие с их стороны трактуется как отказ. И как результат — у продавца «развязываются руки». Он обретает возможность заключить договор купли-продажи доли с любым выбранным им посторонним покупателем.
Другое дело, если стоимость, указанная в предложении о выкупе, завышена искусственно, и реальная сумма сделки ей значительно уступает. Так поступают недобросовестные продавцы ради «легального» нарушения преимущественного права покупки.
Однако прибегать к подобным уловкам также незаконно. Любой заинтересованный в приобретении совладелец имеет право оспорить совершенную сделку и через суд потребовать перевода прав и обязанностей покупателя на себя. В случае успеха его обяжут выплатить состоявшемуся покупателю стоимость доли по заключенному договору. И лишь после этого он сможет оформить долю на себя.
Как составить согласие на покупку доли в квартире? С подобным вопросом сталкивается большинство получателей извещений с предложениями о выкупе. И, несмотря на то, что ответ на него предельно прост, потенциальным приобретателям не следует относиться к процессу халатно. Ведь даже всего-навсего одна ошибка способна привести к утере преимущественного права выкупа.
Чтобы не допустить этого, рекомендуем обратиться к юристам нашего портала. Они проконсультируют вас по поводу написания и отправки согласия, и, при необходимости, помогут найти общий язык с продавцом доли.
Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда
:
- опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
- напишите вопрос в форме ниже;
- позвоните Москва и Московская область
- позвоните Санкт-Петербург и область
Список использованной литературы
- Хвощинский А. В поисках договора о переговорах // Бизнес-адвокат. 2000. N 1.
- Богданова Е.Е. Понуждение к заключению договора // Право и экономика. 2005. N 1.
- Гаврилов Э. Преимущественное право покупки // Российская юстиция. 2001. N 2.
- Толчеев Н. Преимущественное право покупки доли жилого дома (квартиры) // Российская юстиция. 2000. N 7.
- Фогель В.А. Осуществление права общей долевой собственности на жилое помещение // Бюллетень нотариальной практики. 2002. N 4.
- Скловский К., Смирнова М. Институт преимущественной покупки в российском и зарубежном праве // Хозяйство и право. 2003. NN 10, 11.
- Комментарий к ГК РФ (постатейный) / Под ред. О.Н. Садикова. М., 1997.
Допускается ли реализация без разрешения и согласия одного из владельцев?
Владелец доли может свободно распоряжаться своим имуществом. Если другие собственники не хотят воспользоваться своим правом на покупку, но при этом против продажи, долю все равно можно продать. Если дольщики не отвечают на уведомление, продавец может через месяц продать имущество без их согласия.
Также существуют случаи, когда можно продавать долю без предварительного уведомления других дольщиков. К ним относится продажа с публичных торгов. Такое происходит, когда заемщик должен вернуть денежные средства, которых у него нет. Такая продажа возможна в случаях:
- Когда доля в квартире стала предметом ипотеки.
- Когда должник зарегистрирован и проживает по другому адресу. Т.е. эта доля не является его единственным жильем.
Основой для процесса выкупа долевой собственности на жилплощадь служит стандартный договор купли-продажи.
Процесс осуществляется в несколько стадий:
- достижение принципиального согласия участников сделки, в том числе и всех совладельцев недвижимого имущества;
- сбор пакета документов, необходимых для регистрации сделки;
- заключение договора купли-продажи долевой собственности;
- госрегистрация прав на приобретенное имущество.
Способ доставки писем влияет на финансовые затраты продавца. Выберите вариант, который ближе всего к вашему бюджету:
Таким образом, если вы хотите продать долю в квартире, вам необходимо сообщить о сделке существующим совладельцам. Ответственное лицо подготовит предложения и направит их акционерам. Письма доставляются в соответствии с запросом отправителя: лично, по почте, с курьером, по доверенности или через нотариуса. Ответы на предложение должны быть получены в течение 30 дней. Если никто не соглашается купить долю в квартире, продавец имеет право вести переговоры с третьими лицами.
Вы озабочены подготовкой уведомления о продаже акций? Неудивительно, что для многих людей это стрессовая ситуация, а некоторые вообще не знают об этом процессе. Чтобы сделка не сорвалась, поберегите свои нервы и достоинство и обратитесь к адвокату. Вы узнаете, как правильно подготовить предложение, что оно должно содержать, как лучше его отправить и как застраховать себя на случай претензий. Задавайте свои вопросы в чате или звоните на горячую линию!
В какой орган обращаться для получения разрешения?
Вопросами опеки и попечительства в каждом регионе заведуют региональные органы социальной защиты населения . Например, в Ярославской области это Департамент по социальной поддержке населения и охране труда мэрии и территориальные отделы департамента, а в Москве районные отделы социальной защиты населения.
Государственная услуга по выдаче разрешения оказывается органами по месту жительства несовершеннолетнего или недееспособного собственника.
Преимущественное право покупки
Энциклопедия МИП » Гражданское право » Собственность » Преимущественное право покупки
Это гражданские права субъективного характера, которые предоставляются конкретному лицу в виде возможности требования относительно действий другого лица.
Для всех участников долевой собственности законодательство предусматривает такой процесс, как преимущественное право покупки.
Это означает, что в том случае, когда один из собственников решил продать свою часть имущественных ценностей, он обязан в первую очередь поставить об этом в известность своих совладельцев имущества, которые в установленные законом сроки должны принять решение, хотят ли они выкупить долю.
Нужно ли согласие супруга?
Женатые/замужние собственники должны помнить о согласовании сделки со своим супругом. Об этом, в частности, говорится в пункте 2 статьи 34 СК РФ – если один супруг использует общие доходы на покупку недвижимости, он должен получить разрешение от мужа или жены.
Таким образом, в случае официального брака, покупатель должен предоставить согласие второго супруга.
Мнение эксперта
Семен Фролов
Юрист. Стаж 7 лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право.
Исключением являются три ситуации:
- сожительство, т.е. совместное ведение хозяйства без регистрации брачных отношений;
- развод супругов;
- наличие брачного договора – с условием, что имущество супругов является не совместным, а личным (например, муж покупает долю в квартире и становится ее собственником, а жена – нет).
Согласие супруга составляется в простой письменной форме. Обязательное требование – нотариальная подпись и печать.
Отказ от преимущественного права покупки доли квартиры: образец документа, сколько он действует
27.02.2020 Часто бывают ситуации связанные с необходимостью продать свою долю квартиры и законом это не запрещено. Но это не так просто сделать, так как остальные собственники имеют преимущество на её приобретение. И только получив от них отказ от первоочередного права, можно свободно распоряжаться своей частью недвижимости.
Это право каждого совладельца приобрести долю продаваемого имущества до выставления жилья на продажу. Но предлагаемые условия не должны отличаться – нельзя в открытой продаже заявить цену ниже той стоимости, которая предлагалось собственникам. В случае изменений цены все владельцы должны быть предупреждены, иначе при обращении в суд сделка легко будет признана недействительной.
⇒ Данное право также часто называют «первоочередным». Законодательством предусмотрена продажа своей доли квартиры любому покупателю, но при условии, что владельцы остальной части жилища не претендуют на её приобретение. При этом собственники должны письменно отказаться от своего права.
Необходимо составить нотариальный отказ (такой документ исключит различные споры и разногласия). Статья 250 ГК РФ регулирует отношения в этой области.
Федеральный закон №122 от 15 июля 2020 г.
обязал все сделки, связанные с продажей долей недвижимости, заверять нотариально. Бывает так, что собственники находятся далеко или вообще их местоположение не известно. Поэтому 1 января 2017 года внесены некоторые изменения в законодательство, которое действует и в 2020 году.
В нём говорится, что собственник, при желании продать долю жилища, может опубликовать это объявление в электронном виде на официальном сайте.
Это сайт государственной организации, который регистрирует права на недвижимое имущество. Собственник должен приложить к остальным документам письменное сообщение о таком способе уведомления других совладельцев.
Решив продать свою долю квартиры, собственник обязан уведомить об этом остальных совладельцев с указанием её стоимости.
Уведомление должно быть составлено в письменной форме. Его необходимо отправить заказным письмом с описью вложений.