Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Перепланировка нежилого помещения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Преобразование недвижимого объекта не всегда требует предварительного разрешения. Действия по перепланировке и переустройству нежилого помещения, не касающиеся переделки внутренней конструкции здания и не меняющие его общую площадь, предварительного согласования не требуют.
Как узаконить перепланировку в нежилом помещении если она уже сделана 2020
Узаконить перепланировку помещения – значит привести всю техническую документацию недвижимости в порядок.
Об узаконивании перепланировки и переустройства в жилом помещении мы рассказывали подробно в отдельной статье «Как узаконить перепланировку квартиры», теперь выясним, как узаконить перепланировку нежилого помещения в 2020 году.
Какими способами Закон разрешает узаконивание перепланировки нежилых помещений, находящихся в МКД (многоквартирных домах) или в нежилых зданиях? Обо всем по порядку. Нежилое помещение – это Недвижимость, которая не предназначена для постоянного проживания людей.
(В статье пойдет речь о таких нежилых помещениях как – магазины, салоны, офисы, склады и т.п.). Перепланировка – изменение конфигурации помещения путем возведения или сноса перегородок, перестановки оконных и дверных проемов и т.п.
Перепланировка коммерческих объектов в жилых домах
Собственникам или арендаторам помещений в многоквартирных домах стоит запастись временем и средствами для длительной процедуры согласования. Этот процесс несколько более сложный, так как для начала нужно перевести, например, квартиру (или несколько) на первом этаже в нежилой фонд.
На старте согласовательного процесса необходимо подготовить проектную документацию и направить ее в органы строительства и архитектуры. Сначала в БТИ нужно получить техпаспорт, потом заказать разработку проекта перепланировки. Доверить выполнение проектных работ лучше лицензированным профессионалам, которые, к тому же, смогут предложить оптимальные варианты преобразований, согласование которых точно не вызовет проблем. Если конструктивные и инженерные изменения очень сложные (речь идет, скорее, о реконструкции), понадобятся одобрительные справки из других разных структур, возможно, потребуется проведение строительной экспертизы.
Собственно, такие документы помогут найти общий язык с жильцами дома, которые далеко не всегда приветствуют радикальные изменения, справедливо опасаясь за свой покой, безопасность и комфорт. А без согласия всех собственников квартир в подъезде, где планируется создать коммерческую зону, узаконить преобразования невозможно.
Следующий этап – согласование с пожарной инспекцией, санитарными службами, водоканалом и другими организациями и предоставление пакета документов в местную администрацию. Лишь после того, как все профильные чиновники подпишут соответствующие разрешения, можно приступать к работам, по завершении которых специальная комиссия примет отремонтированное помещение в эксплуатацию и выдаст соответствующий акт. Затем остается только зарегистрировать изменения в Росреестре.
Самовольной перестройкой в нежилом помещении считаются действия без согласия от уполномоченного органа или с нарушением утвержденного проекта. Виновное лицо будет нести ответственность в соответствии с ЖК РФ и КоАП РФ. Все произведенные реформации нужно будет ликвидировать и возвратить недвижимый объект в первоначальное состояние.
Если требования Жилищной инспекции не будут выполнены, собственность после судебного разбирательства может быть продана. Последствий можно избежать, если реформация не нарушает права других граждан или юридических лиц, находящихся в этом здании. Но рассматривать о законности произведенных изменений будет суд, по итогам разбирательства будет вынесено соответствующее решение.
Кроме этого потребуется уплатить штраф, размер которого будет зависеть от статуса нарушителя. Согласно статье 7.21 Кодекса штрафные санкции за самовольную реформацию в частном доме для гражданина могут составить от 1 тыс. руб. до 1,5 тыс. руб. За перестройку без разрешения в многоквартирном доме гражданин может уплатить от 2 тыс. руб. до 2,5 тыс. руб. Для юридических лиц штраф может составить от 40 тыс до 50 тыс. рублей.
Затраты на оформление документации или регистрацию самовольной перестройки зависят от масштабности работ и количества инстанций, через которые необходимо будет пройти. Цена может варьироваться в зависимости от объема требуемых документов. Возможные расходы:
- получение консультации;
- составление технического проекта;
- сбор необходимой документации и разрешений от санэпидслужбы, противопожарной безопасности, Жилищной инспекции и т.д.;
- получение техпаспорта, если он отсутствует;
- подача документов в орган, выдающий разрешение на проведение изменений;
- уплата штрафа, если была произведена самовольная постройка.
Итак, перепланировка завершена, двигаемся дальше — получаем в МВК Акт приемки помещения. Акт подтверждает, что ремонт выполнен по Проекту и помещение соответствует всем нормам. Если на этом этапе поступят жалобы, МВК ответит, что перепланировка утверждена, Акт ввода в эксплуатацию имеется.
Для получения Акта ввода объекта в эксплуатацию, также необходимо сначала получить согласования в ряде инстанций:
- Организовать выезд кадастрового инженера для переобмера помещения после перепланировки.
- Получить в ОГПН письмо о соответствии выполненных работ нормам пожарной безопасности.
- Получить в УК/ТСЖ/ЖСК справку о соблюдении технических условий.
- Организовать выезд МВК на объект для приемки.
- В некоторых районах города требуется получить бланк Акта и подписать его в строительной и проектной организации, в техническом надзоре, в УК/ТСЖ/ЖС, КГИОП и ГУЖА.
- Подать в МВК на согласование.
Где заказать проект перепланировки и как его согласовать?
Если Вы хотите получить проект перепланировки со всем комплектом сопроводительной документации и при этом не терять время на хождение по инстанциям, обратитесь в РОСПРОЕКТ.
Наши преимущества:
- оформление договора на оказание комплексной услуги;
- разработка проекта перепланировки высококвалифицированными специалистами в соответствии по действующим нормативным требованиям;
- выполнение всего цикла мероприятий, связанных с согласованием, выдачей заключений по проекту;
- изготовление технического плана на новый объект после перепланировки.
Законодательные правила и ограничения
Стоит помнить, что перепланировка нежилого помещения подразумевает получение обязательного разрешения на совершения действий. Несоблюдение требований и пропуск любого из этапов формализации процедуры может повлечь за собой ответственность. Одним из основных правил перепланировки является полное отсутствие работ, касающихся фасада здания.
Важно! Работы по перепланировке обязаны не допустить изменения в целевом назначении здания, то есть склад не может использоваться как парикмахерская или пекарня.
При необходимости внесения таких изменений требуются дополнительные согласования с государственными структурами на основании предоставленной технической и юридической документации (о том, когда нужно согласование на перепланировку нежилого помещения в здании и в многоквартирном доме и как ее осуществить, мы писали тут). Вся перепланировка инженерных систем водоснабжения и канализации, вентиляционных путей, а также несущих конструкций, ликвидация или строительство лестниц, окон, антенн обсуждается и утверждается при выдаче разрешения. Безусловно, чем основательнее изменения, тем сложнее получить одобрения на перепланировку.
Какие виды работ требуют легализации?
Легализация изменений в помещениях необходима при проведении следующих видов работ:
- Изменение технических характеристик:
- высота объекта;
- площадь помещения(ий);
- постройка/ликвидация дверных проемов, выходов, окон, лестниц, лоджий;
- объединение нескольких помещений в одно и наоборот (постройка/ликвидация стен, перегородок);
- смена мест инженерного обеспечения (перенос санузла, раковины).
- Изменение качественных характеристик:
- замена внутренних перекрытий (демонтаж стен или перегородок);
- постройка/модернизация инженерного обеспечения помещения (канализация, водопровод, вентиляционная система, тепло- и звукоизоляция);
- изменение конструкций пола.
- Коммуникационные работы:
- проведение электричества;
- водопровода;
- вентиляции.
Перепланировка нежилых помещений в целом подразумевает:
- изменения в размерах (высота, длина, ширина, площадь);
- перемещениях целевых помещений по функционалу (перенос санузла или кухни);
- демонтаже или добавлении деталей пространства (окон, дверей, балконов, лестниц);
- обустройстве в рамках технического паспорта.
Нюансы составления акта
Перепланировка не считается выполненной без полностью правильно подписанного акта. Данный документ подтверждает, что перепланировка, выполненная в помещении, соответствует выданному распоряжению. В зависимости от сложности перепланировки определяется состав ответственных лиц для подписания акта.
В состав акта о завершении перепланировки входят следующие сведения:
- Данные о составе принимающей комиссии.
- Данные о нежилом помещении, в котором производилась перепланировка.
- Данные о сроках выполненных работ (регламентированные и фактические).
- Данные о строительном подрядчике помещения.
- Данные о соответствии выданного разрешения под проект и реально сделанных изменениях.
- Данные о проектной документации и ее разработчиках.
Перепланировка помещений в Москве в объектах ДГИ и Росимущества
В Москве и Санкт-Петербурге много коммерческой недвижимости принадлежит городу или находится в собственности Российской Федерации. Все они передаются правообладателям в аренду, в оперативное управление или хозяйственное ведение. Аренда может быть долгосрочной или на короткий срок. В договорах аренды могут быть предусмотрены различные границы по использованию таких объектов, включая их изменение в связи с перепланировкой – по согласованию с собственником. Также и при оперативном управлении и хоз ведении правообладатели вправе незначительно изменять объекты недвижимости. Если такие изменения правообладателем были произведены несанкционировано – без получения согласия ДГИ или Росимущества. Перепланировка помещений в Москве, в объектах принадлежащих городу, должна производится с согласия ДГИ. Этот орган разрешает изменять объект и участвует в согласовании.
Какие последствия для правообладателя повлечет несогласованная перепланировка в объектах ДГИ, Росимущества, иных уполномоченных органов (в зависимости от региона они могут иметь различные наименования и статус)? Во-первых, город и государство регулярно проверяет порядок эксплуатации своих объектов, их использование по целевому назначению. В случае выявления перепланировок или переустройств правообладателя обяжут их согласовать или привести в прежнее состояние. Если же на объекте проводились реконструктивные работы – согласовать уже по факту устройства задача крайне сложная и затратная. При проверке объекта сотрудник ДГИ проверяет, какая перепланировка на нем производилась, что она затрагивала.
Проект является обязательным документом для проведения и согласования перепланировки.
Вопрос усложняется тем, что в связи с принятием в Москве Постановления №106-ПП помимо согласовательных процедур в Росреестре, контролирующий орган обязывает правообладателей устранить “красные линии” на поэтажных планах и техпаспорте МосгорБТИ. Это выливается в дополнительные временные и финансовые затраты – услуги МосгорБТИ платные и зависят от площади объекта недвижимости. А сроки выполнения работ от 45 дней до нескольких месяцев. Перепланировка нежилого помещения в Москве если оно находится в ведомстве у ДГИ, проходит такую процедуру практически всегда обязательно. БТИ проводит процедуру инвентаризации для подготовки нового технического паспорта и планов помещения. БТИ – организация, подчиняющаяся Правительству Москвы и действует в интересах города. Для частных компаний обращаться в БТИ для согласования перепланировки помещения в Москве или узаконивания перепланировки здания не требуется. В Московской области БТИ и Ростехинвентаризация не имеют специальных полномочий в этой сфере.
Также арендаторам и иным правообладателям объектов ДГИ, Росимущества и пр. следует учитывать что обратиться в Росреестр с заявлением о внесении изменений в сведения об объекте недвижимости вправе только собственник этого объекта или лицо по нотариальной доверенности от него. если в нашу компанию обращается к примеру, НИИ или РАН г. Москвы, которые владеют объектом на праве оперативного управления от Департамента городского имущества г. Москвы, нотариально удостоверенная доверенность на представление интересов в Росреестре и иных органах потребуется от ДГИ г. Москвы. Так Росреестр проверяет, разрешает ДГИ перепланировку или он не имеет о ней информации.
Совет эксперта. Объекты, принадлежащие ДГИ, Росимуществу и переданные правообладателям в пользование, проверяются этими организациями – их использование и изменение регламентируется нормативными и подзаконными актами органов власти. Компания “Смарт Вэй” проводит согласование перепланировок нежилых помещений в таких помещениях, зданиях с учетом их специфики. Мы выполняем работы как по государственным контрактам, так и в частном порядке.
По проекту будет видно, какие изменения в квартире принесет перепланировка.
Кто может проводить обследование перепланировок
Общий государственный жилищный надзор за перепланировками осуществляет МосЖилИнспекция. Должностными лицами этого органа являются инспекторы, которые вправе выдавать предписания, составлять акты, протоколы. Когда на объект направляется приемочная комиссия, перепланировка уже должна быть фактически завершена.
МосЖилИнспекция будет выдавать согласование на проект, проводить проверку после завершения работ. Также к обследованиям могут привлекаться:
- специалисты Роспотребнадзора – если возможные нарушения связаны с санитарной, гигиенической, эпидемиологической безопасностью;
- специалисты МЧС (ОГПН) – если проводится проверка по нормам пожарной безопасности;
- специалисты БТИ – участвуют в обследованиях, когда нужно внести изменения в технические паспорта здания.
Комиссия после перепланировки оформит и выдаст акт. Обязательные обследования и осмотры проводит кадастровый инженер, если собственник уже получил акт приемочной комиссии после перепланировки. На этой стадии оформляется технический план с изменениями квартиры. На основании техплана будет проведен кадастровый учет в Росреестре, внесены новые данные в ЕГРН.
Штраф за незаконную перепланировку
Относительно незаконной перепланировки применяются штрафные санкции. Размер взыскания зависит от статуса организатора работ. Кроме того, ему будет вынесено предписание, вернуть объекту первоначальный вид.
Незаконная перепланировка выявляется надзорными органами. Они могут прибыть на место в результате поступления жалоб от жильцов, других собственников, заявления от управляющей компании и т.д. Размер штрафа достигает 350 тысяч рублей. Игнорирование наказания приведет к тому, что собственность выставят на торги.
Даже если вы произвели незаконную перепланировку, ее следует попытаться узаконить. В этом случае нужно будет исправить недостатки, выявленные и указанные в акте приемки.
Даже незначительное переоборудование и изменение конфигурации объекта должно быть согласовано с местными органами. Наша компания предоставляет услуги по перепланировке и узаконивании помещений. Обращение к грамотным и опытным специалистам позволяет избежать проблем. Профессиональные юристы, знакомые со всеми нюансами российского жилищного законодательства, помогут узаконить любые виды перепланировки.
Согласование перепланировки нежилого помещения в нежилом здании
Согласование перепланировки нежилого помещения, расположенного в нежилом здании, происходит немного в другом ключе, так как здесь не применимы нормы жилищного кодекса. Руководствуемся Градостроительным кодексам и правилами.
Градостроительный кодекс не содержит понятия перепланировки или переустройства нежилого помещения, они заменены такими определениями как «реконструкция» и «капитальный ремонт», и имеют более широкий смысл. Реконструкция и капремонт требуют разрешение на строительство. Это длительная и затратная процедура.
Тут следует учитывать какие именно работы для изменения конфигурации помещения в нежилом здании вам надо провести. Возможно, они не будут считаться капремонтом или реконструкцией, а значит и узаконивания не требуют. В каждом муниципалитете на этот счет могут действовать свои внутренние правила.
Для согласования перепланировки помещений собственнику потребуется представить (в подлинниках или нотариальных копиях):
- Заявление на выдачу разрешения по форме, утвержденной постановлением Правительства РФ «Об утверждении формы заявления…» от 28.04.2005 № 266.
- Паспорт заявителя.
- Устав (если заявитель — фирма).
- Доверенность (если заявление подает представитель).
- Документы о правах на помещение. При этом чиновники могут попросить правоустанавливающие или правоподтверждающие бумаги:
- к первым относятся договор купли-продажи, дарственная, наследственное свидетельство;
- ко вторым — выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности.
- Технический паспорт помещения, выданный в БТИ или любом кадастровом бюро.
- Проект перепланировки. Обязательно, чтобы проект составила фирма, состоящая в СРО.
- Заключение ведомства по охране памятников архитектуры (истории) о допустимости работ (если помещение находится в подпадающем под его охрану здании).
- Протокол общего собрания собственников МКД (если планируется использовать общие помещения МКД), подтверждающий решение собственников о допустимости перепланировки.
Что относится к перепланировке нежилого помещения?
На какие именно работы потребуется получать разрешение, отвечает глава 4 Жилищного кодекса РФ, в которой содержится определение переустройства и перепланировки.
«Перепланировка — это изменение конфигурации помещения, которое требует внесения изменений в технический паспорт». Снос перегородок и возведение новых, перенос дверных проемов, изменение местоположения комнат — все это примеры перепланировки, которую нужно согласовать в департаменте градостроительства мэрии.
«Переустройство — это замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, которое требуется внести в технический паспорт помещения».
При этом устройство дополнительного входа, который стремится сделать подавляющее большинство собственников нежилых помещений, перепланировкой не является. Такие изменения считаются реконструкцией, так как в данном случае затронуты несущие конструкции дома. На реконструкцию нужно получать отдельное разрешение, причем сделать это сложнее, чем согласовать перепланировку.