Покупка недвижимости в лизинг: чем это грозит?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка недвижимости в лизинг: чем это грозит?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Для застройщика есть много рисков, связанных с подобной реализацией квартир напрямую, без лизинговых компаний. Прежде всего, за время проживания арендатора отделка будет изнашиваться. И тогда это сильно осложнит дальнейшую продажу в случае отказа текущего арендатора. Еще один минус — растянутое во времени получение денежных средств. А если цены на рынке снизятся, то застройщик понесет потери — ему выгоднее было бы продать эту квартиру сразу, по более высоким ценам.

Покупка квартиры в лизинг: преимущества

1. Низкий первоначальный взнос. Размер авансового платежа, как правило, составляет 10%. Это ниже, чем при оформлении ипотеки, где для одобрения заявки и получения адекватной процентной ставки необходим первоначальный взнос от 15%.
2. Удобный график платежей. Лизинг позволяет сделать график платежей индивидуальным. Например, оплату можно вносить не помесячно, а поквартально.
3. Простое оформление. Нет необходимости в подтверждении дохода и занятости. Для заключения договора достаточно трёх документов.
4. Зачёт арендных платежей в сумму оплаты за жильё. Кроме того, существует возможность расторгнуть договор. Например, квартира может не подойти или не понравиться.
5. Покупка по фиксированной стоимости. Приобретая квартиру в лизинг, вы сможете не переживать, что её стоимость возрастёт. Отсутствует необходимость ждать выгодное предложение по ипотечному займу от банка.

Этапы заключения сделки лизинга недвижимости для юридических лиц и ИП

Первоначально предпринимателю необходимо выбрать объект и лизинговую организацию, с которой он хочет работать.

На первом этапе следует связаться с компанией и информировать о желании взять недвижимость в финансовую аренду. Сделать это можно следующими способами: позвонив по телефонам или оставив заявку на сайте, в которой необходимо указать объект лизинга, размер взноса, срок, на который планируется заключение договора, и контактную информацию.

Далее сотрудник организации связывается с потенциальным клиентом для выяснения важных моментов, а также отправляет финансовое предложение и перечень обязательных документов.

Когда необходимые бумаги будут предоставлены, эксперты компании проводят их анализ и дают ответ о возможности/невозможности заключения договора лизинга.

В случае одобрения клиенту направляется проект договора, который содержит:

• Все характеристики недвижимости и их описание
• Права и обязанности сторон сделки
• Сумму аванса, если его выплата предусмотрена его выплата. В случаях, когда выплата аванса не предусмотрена, это также отражается в договоре
• Дату, когда объект недвижимости будет передаваться получателю
• Размер суммы, которая будет ежемесячно выплачиваться, и факт вхождения выкупной финансовой стоимости в эту сумму
• Срок действия и условия пролонгации
• Запреты на использование предмета договора определенным образом, например, запрещено сдавать в офис в аренду
• Условия о досрочном выкупе, страховании, балансодержателе
• Права стороны в случае несоблюдения условий сделки второй стороной

Преимущества лизинга недвижимости в ЛенТрансЛизинг

Компания «ЛенТрансЛизинг» занимается лизингом недвижимости для ИП и юридических лиц в Санкт-Петербурге уже больше 16 лет. За время работы мы выстроили партнерские отношения с многими поставщиками, поэтому можем предложить клиентам самые выгодные условия лизинга.

Решение вопросов финансовой аренды в нашей компании имеет следующие преимущества:

• Минимальный размер аванса составляет 15%
• Рыночное значение удорожания
• Срок договора может варьироваться от 12 месяцев до 7 лет
• Страхование производится по желанию клиента лизингодателем либо лизингополучателем
• Предусмотрена возможность выбора графика платежей (регрессивный, аннуитетный)
• Проводится рыночная оценка недвижимого объекта аккредитованной организацией
• Допускается досрочное закрытие договора лизинга со снижением размера платежей
• Клиентам предоставляется объективная информация о проекте, с помощью которой можно выбрать наиболее эффективный вариант реализации
• Решение по сделке принимается в течение 1-2 рабочих дней
• Помощь на всех этапах реализации сделки
• Индивидуальный подход к каждому обратившемуся клиенту

В рамках лизинга предприниматель может получить в пользование для последующего выкупа коммерческие помещения (административные, выставочные, торговые, офисные здания), апартаменты, производственные площади (склады, логистические объекты, цеха, отдельно стоящие строения), сельскохозяйственные (помещения для животноводства и растениеводства, теплицы) — любые аналогичные площади и бизнес-объекты.

1. Лизинг коммерческой недвижимости и промышленных помещений для юридических лиц доступен на срок от года до десяти лет.
2. Сумма кредитования — от 1 до 100 млн рублей в среднем. В зависимости от потребностей бизнеса сумма лизинга может быть увеличена.
3. Ведущие компании, работающие в сфере лизинга, отслеживают предложения по продаже производственных и коммерческих помещений, офисных зданий и земельных участков, гарантируя своим клиентам лучшие цены для удовлетворения всех потребностей.
4. Авансовый платеж составляет от 10 % до 30 %. Первоначальный взнос может быть 0 %, но такие условия чаще доступны постоянным клиентам и крупным компаниям с большим оборотом средств.
5. Регулярные платежи фиксируются на продолжительный период времени и не зависят от внешних рыночных факторов. График взносов может быть индивидуальным (для собственников сезонного бизнеса), ежемесячным и ежеквартальным, с предоставлением грейс-периода.

Лизинг недвижимости: в чем выгода?

В Москве для юридического лица покупка квартиры, офиса или склада в лизинг — выгодная инвестиция в собственное предприятие. Оформляя коммерческую недвижимость в лизинг, предприниматели могут сразу использовать выбранные площади для своих нужд сразу после подписания договора и перечисления аванса. Размер ежемесячных лизинговых платежей сопоставим со стоимостью аренды промышленного или складского помещения. При этом нет нужды переживать о том, что собственник недвижимости поднимет арендную плату или расторгнет договор. На этом преимущества программы не заканчиваются:

• представители малого и среднего бизнеса обязательно ценят низкие авансовые платежи, которые позволяют экономить средства в обороте;
• дополнительное обеспечение сделки не требуется, поскольку объект недвижимости выполняет эту роль, оставаясь в собственности лизинговой компании или банка;
• на условиях лизинга можно приобрести как помещение в новострое, так и на вторичном рынке;
• бизнесмены получают налоговые преференции (НДС возмещается полностью, выплаты по налогу на имущество сокращаются, полученные объекты проходят ускоренную амортизацию);
• после окончания срока действия договора выбранный объект можно выкупить по остаточной стоимости.

Итоги: лизинг недвижимости – да или нет?

Перед тем, как приобрести квартиру в лизинг, реально оценивайте свои финансовые возможности, а также внимательно выбирайте компанию лизингодателя.

В связи с удорожанием ипотеки, снижением доходов многие застройщики уже в первом квартале 2023 года начали обсуждать передачу в лизинг новостроек среднего ценового сегмента, в престижных микрорайонах.

Важно! Внимательно следите за обновлением предложений жилья от разных компаний – сейчас каждую неделю появляются новые, весьма выгодные и перспективные предложения.

Сроки заключения и расторжения договора, досрочный выкуп

Лизинг относится к долгосрочным финансовым операциям. Срок заключения договора в среднем достигает 5-10 лет, изредка больше. Это выгодно отличает его от аренды, которая рассчитывается на меньший период.

Досрочный выкуп имущества достаточно часто явление в сфере лизинга. Объясняется стабилизацией экономического состояния компании или повышение дохода. При этом досрочный выкуп допускается не менее чем через 12 месяцев после заключения договора, иначе договор может признаться нелизинговым и повлечь налоговые последствия. Также некоторые компании предусматривают штрафные санкции для этого случая.

Для выполнения этой операции клиенту потребуется отправить письменное обращение лизинговой компании, указав номер договора и дату оплаты выкупного платежа. После это будет проведен расчет с учетом задолженности или переплаты. После погашения компании составляет договор о переходе права собственности и соответствующие документы.

Особенности лизинга для фирм

• Неограниченная сумма сделки. Индивидуальный подход к каждому клиенту – с учетом его финансовых возможностей и нужд. Некоторые фирмы оформляют договоры на 100-500 млн руб.
• Долгосрочная аренда на 84-120 месяцев. При этом после окончания действия договора лизингополучатель получает право продлить лизинг.
• Переплата за лизинг за год составляет около 9%. Чтобы уменьшить переплату, нужно увеличить размер первоначального взноса или срок лизинга.
• Минимальный размер аванса 10%. Есть вариант оформить лизинг недвижимого имущества без авансового платежа, но для этого требуется предоставить гарантии платежеспособности и будущих выплат.
• Обязательная страховка объекта недвижимости. Чтобы снизить финансовую нагрузку на начальном этапе, сумму страховки можно равномерно разделить и включить в состав регулярных платежей.
• Не требуется дополнительное обеспечение. Для оформления лизинга часто не требуются поручители и залог имущества, но такое обеспечение может повысить шансы на положительный ответ по сделке.

Финансовые условия договора

Как уже отмечалось выше, не все лизинговые фирмы требуют оплаты первого взноса. С одной стороны, юридическому лицу так проще вносить оплату, поскольку нет необходимости сразу искать большую сумму денег, но с другой стороны, размер процента зависит от того, какую сумму придется погашать фирме и, был ли внесен аванс.

Также при составлении соглашения предстоит обратить внимание на уточнение следующих финансовых вопросов:

• срок действия соглашения;
• размер ежемесячных взносов;
• возможность досрочного погашения аренды;
• штраф за нарушение сроков внесения средств;
• возможность получения имущественных прав на объект по окончанию срока действия договора лизинга.

Лизинг коммерческой недвижимости имеет свои плюсы и минусы. Среди преимуществ возможность приобретения недвижимой собственности без значительных разовых денежных вложений. Также плюс в том, что допустимо приобретение объекта любого вида в каждом населенном пункте.

Что касается недостатков, то юридическое лицо должно быть готово к тому, что придется дополнительно оплачивать проценты. Также таким способом купить собственность не получится маленьким компаниям с небольшим доходом, которые только начали развиваться.

По такому же принципу оформляется лизинг жилой недвижимости для юридических лиц. Главное, подтвердить, что недвижимость требуется для осуществления коммерческой деятельности. В противном случае, оформлять сделку придется, как физическому лицу.

Преимущества покупки недвижимости в лизинг

• возможность покупки недвижимых объектов без крупнейших единовременных материальных затрат,
• использование механизма ускоренной амортизации, снижающего налогооблагаемую базу по налогу на имущество и прибыль,
• более длительный срок предоставления,
• более простые и приемлемые условия, отсутствие в залоговом обеспечении,
• абсолютная независимость лизинговых платежей от изменений рынка недвижимости,
• стабильность, обусловленная получением в пользование помещения без риска досрочного прекращения договорных условий, смены собственника здания, отказа владельца от продления договора, увеличения платежей.

Склад в лизинг приобрести намного выгоднее, чем взять его в аренду по нескольким причинам:

• во-первых, по окончанию соглашения, помещение из лизинга переходит в собственность лизингополучателя, при том, что ежемесячная сумма арендной платы и платежей по лизингу практически одинакова,
• во-вторых, не нужно изымать из оборота капитала для приобретения коммерческой недвижимости,
• в-третьих, получение склада в лизинг без риска отказа собственника от условий договора, прекращения договора, смены собственника и т.д.

Разница лизинга коммерческой и жилой недвижимости

Говорить о какой-то принципиальной разнице между собственно лизингом коммерческой и лизингом жилой недвижимости не приходится. Различия можно усмотреть в составе документов, которые понадобятся для сделки и в условиях и порядке пользования лизингополучателем объектом недвижимости.

Для жилого помещения может быть установлен запрет на прописку иных, кроме указанных в договоре лиц, что отсутствует при лизинге коммерческой недвижимости.

В случае купли-продажи жилья в лизинг оба участника сделки имеют некоторые преимущества. Однако эта выгода не всегда выражается в материальных ценностях.

Нельзя говорить о большом размере материальной выгоды до того момента, пока налог на имущество физических лиц остаётся минимальным.

Лизингодатель получает свою выгоду посредством того, что объект лизинга остаётся в его собственности, и не переходит в собственность лизингополучателя до полного погашения лизинга. При ипотечном кредитовании жильё становится собственностью заёмщика. Лизингополучатель не платит налог на имущество, это обязанность ложится на лизингодателя, а лизинговые платежи входят в состав расходов, которые уменьшают налоговую базу лизингополучателя.

В качестве особенностей, которые характерны для лизинга жилой недвижимости стоит ещё упомянуть то, что на предмет договора не может быть обращено взыскание по долгам лизингополучателя. Более того, если было обращение по взысканию по долгам лизингодателя к приобретателю предмета лизинга переходят обязанности лизингодателя. Иначе говоря, лизингополучатель ни в какой ситуации пострадать не может, даже при банкротстве лизингодателя, который является собственником предмета лизинга.

Чаще всего прибегают к следующей схеме: лизинговая компания покупает объект недвижимости и одновременно с этим оформляет право на землю под ним, после этого земля и здание переходит к лизингополучателю. Но стоит принять во внимание. Что по закону земля не может быть предметом лизинга. В такой ситуации оформляется смешанный договор аренды земли или заключается отдельно договор аренды и договор лизинга.

Практически неиспользуемый и даже в некоторой степени противоречащий закону вариант, когда здание продаётся в лизинг, а земля под ним остаётся в аренде или в собственности лизингодателя. В законодательстве прописана передача земли арендодателю. Примечательно, что лизинг такой передачи не подразумевает.

Даже несмотря на все перечисленные недостатки, лизинг по-прежнему остаётся надёжным механизмом инвестирования в объекты недвижимости.

Однако стоит отметить, что отсутствие земли в составе лизинга интерпретируется несколькими весьма объективными причинами. Законодатели в настоящий момент не хотят привлекать в гражданский оборот природные ресурсы. Еще одна веская причина – природные ресурсы постоянно амортизируются, а это означает, что невозможно произвести адекватный расчёт лизинговых платежей в их отношении. Но, даже несмотря на такие серьёзные противоречия, что земля не может выступать предметом лизинга, стороны должны оформлять права на неё.

Предложение лизинговых услуг в Екатеринбурге

Ключевая фигура в схеме покупки жилья в лизинг – это лизингодатель (лизинговая компания). В Екатеринбурге имеется несколько таких компаний, но с жилой недвижимостью работает только одна – «ВТБ24 Лизинг». С её помощью можно приобрести практически любой объект жилой недвижимости, в том числе коттеджи и доли в квартирах, а также апартаменты. Главное, чтобы объект обладал ликвидностью и не имел тёмного прошлого. Размер аванса (начального взноса клиента) – от 10% до 50% стоимости объекта, срок договора до 10 лет. Специфика рынка лизинговых услуг такова, что на нём присутствуют в основном бизнесмены – собственники бизнеса. Они берут в лизинг промышленное оборудование и здесь же оформляют лизинг на покупку жилья. Это, кстати, отражается на потребительских предпочтениях клиентов – в основном в лизинг приобретаются объекты не самые дешёвые – от 5 млн руб.

До недавнего времени жители уральской столицы могли покупать квартиры в лизинг с помощью московской «Межрегиональной жилищной корпорации» (МРЖК). Эта компания работала дистанционно, в том числе с Екатеринбургом. Однако в 2015 году она начала сворачивать свою деятельность. Сегодня МРЖК работает в пассивном режиме – то есть получает арендные платежи от граждан, получивших квартиры, но новых покупок не производит.

Зато недавно в Екатеринбурге начали работу представители другой московской организации – ООО «Стройкасса», которая позиционирует себя как «Программу лизинга недвижимости». Впрочем, в схеме, предлагаемой «Стройкассой» лизинг сочетается с технологиями жилищных накопительных кооперативов. Человек заключает договор со «Стройкассой», после чего в течение нескольких лет делает небольшие ежемесячные взносы (от 2,5 до 7,5 тыс. руб.). За это время должна подойти очередь и «Стройкасса» предложит человеку квартиру, которую тот сможет приобрести в лизинг. Срок лизинга до 15 лет. Договор лизинга регистрируется в ЕГРН и после выплаты последнего взноса объект автоматически переходит в собственность лизингополучателя (гражданина). Компания работает чуть более 2 лет и пока до стадии вселения в квартиру и заключения лизингового договора дошли только 4 человека: трое в Минске, один в Мурманске.

Нурия Нуртдинова представитель ООО «Стройкасса» в Екатеринбурге В Екатеринбурге уже есть участники нашей программы, но квартиры они начнут получать через пару лет. А в Челябинске этот этап начнётся раньше – там люди состоят в программе дольше.

В Екатеринбурге существовало несколько организаций, работающих по похожей схеме – то есть привлекающих средства граждан и обещающих в перспективе им жильё. Как правило, они были зарегистрированы как жилищные накопительные кооперативы (ЖНК «Строим вместе», «Строим вместе с нами», «Шарташ» и пр.). Все ЖНК давно прекратили свою деятельность. Многие – со скандалом. Сегодня в Екатеринбурге действует только одна организация со сходной процедурой покупки жилья – Уральский ипотечный кредитный потребительский кооператив граждан (входит в ГК «Северная казна»). Этот кооператив работает с начала 2009 года и до сегодняшнего дня выполняет все обязательства перед пайщиками.

Похожие записи:

• Трудовые споры. Как законно решать конфликты с сотрудниками
• Совместная собственность на квартиру без определения долей наследство
• Новые разъяснения Пленума Верховного суда РФ по обороту наркотиков