Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Процедура оценки земельного участка». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Необходимость оценки стоимости участка земли и расположенных на нем строений возникает в разных ситуациях. У находящейся в собственности территории есть несколько важных свойств, которым не обладают другие объекты материального владения.
ОСНОВНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
Конкретный вид оценки земельных участков зависит от целей инициатора экспертизы. Он определяется в зависимости от того, как собственник предполагает распоряжаться своим имуществом. Например, для последующей продажи осуществляется выявление рыночной цены участка, для получения кредита – определение залоговой цены. К самым популярным видам оценки земельных участков относятся:
- Определение рыночной стоимости земельного участка
- Установление арендной стоимости земельного участка
- Установление залоговой стоимости земельного участка
- Определение инвестиционной стоимости земельного участка
Метод применяется для оценки застроенных земельных участков.
Условия применения метода:
наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);
наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости;
соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.
Метод предполагает следующую последовательность действий:
определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами — аналогами;
определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;
расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем умножения рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, на наиболее вероятное значение доли земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости.
Ценность земли как недвижимого имущества
-
Земля не имеет ресурса износа, к ней неприменимы такие понятия как амортизация или утрата функциональности.
-
Земля не может рассматриваться как воспроизводимый ресурс для собственника — ее невозможно обновить, коренным образом изменить ее качественные характеристики даже при изменении окружающих условий.
-
Земля не может множиться, количество участков можно считать постоянной величиной, а это указывает на устойчивость спроса, что с точки зрения рынка всегда является признаком перспективного удорожания.
-
С практической точки зрения владелец участка распоряжается не только частью поверхности земли, он имеет возможность использовать его свойства, например, расположение или возможность эксплуатации. Даже при разделении на доли земля сохраняет высокую ценность для собственников.
Что это означает для собственника? Как минимум — обладание имуществом, ценность которого в перспективе только растет. А при определенных обстоятельствах знание рыночной оценки становится реальной необходимостью.
Методы экспертизы и оценки земли
Заказчику независимой оценки и экспертизы интересно, какие критерии принимаются во внимание экспертами, насколько объективен результат, вынесенный в заключение, можно ли поставить вопросы таким образом, чтобы “направить” ход анализа в интересующую вас сторону.
В распоряжении специалиста находится несколько методик анализа, благодаря которым данные, собранные в процессе изучения документов и осмотра территории, можно использовать для получения ясной картины стоимости и ценности имущества с учетом его перспектив. Не существует одной, универсальной методики — объективный результат формируется комплексно. Наиболее полные и не связанные с личным мнением эксперта результаты дает сочетание способов анализа информации.
Виды стоимостей земельных участков
Поскольку земля как и другие природные ресурсы могут переходить от одних лиц к другим, а также в условиях развивающегося рынка оценка земли может понадобиться во многих ситуациях.В настоящее время при оценке земли могут быть определены следующие виды стоимости рыночная, инвестиционная, ликвидационная и кадастровая.
Рыночная. При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
— одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
— стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
— объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки.
Инвестиционная стоимость. Инвестиционная стоимость— используется при внесении земельного участка в различные инвест проекты. Определяется для конкретного лица или группы лиц.
Ликвидационная стоимость. Ликвидационная стоимость — это стоимость, по которой земельный участок может быть продан на открытом конкурентном рынке за ограниченный период времени. Это означает, что срок за который земельный участок должен быть продан заведомо меньше периода экспозиции, характерного для аналогичных земельных участков.
В каких случаях требуется провести оценку земельного участка?
Инициаторами процедуры могут быть: собственники недвижимости, истцы посредством судебного определения. Распространена ситуация, когда клиенты обращаются за оценкой земельного участка перед оформлением кредита под залог недвижимости. Чаще это относится к сельскохозяйственным предприятиям. Но услуга актуальна и для других типов организаций. Процедура позволяет получить точную стоимость, исходя из реального состояния надела, рыночной цены в регионе и других факторов.
Варианты, когда требуется оценка земли:
- Подготовка к заключению договора купли-продажи, аренды.
- Раздел общего имущества при разводе.
- Передача собственности в процессе реорганизации фирмы.
- Постановка недвижимости на учет предприятия.
- Реализация объекта на государственных торгах.
- Предоставление отчета оценщика в качестве доказательной базы по иску.
Подобные ситуации бывают часто. При возникновении вопросов, требуется ли оценка земли в конкретном случае и что для этого необходимо предоставить, рекомендуется обратиться к специалистам. В любом случае экспертиза проводится в соответствии с нормами №135-ФЗ от 29.07.1998 г.
Есть несколько ситуаций, когда может потребоваться заключение об оценке земельного участка. Если земельный участок планируется к реализации, то у продавца появляется необходимость узнать, за какую цену стоит выставлять лот, чтобы его купили достаточно быстро. Здесь есть две грани:
- Не хочется продавать слишком долго – лучше выставлять дешевле;
- Не хочется продешевить – лучше выставлять подороже.
Баланс между этими двумя сумма и будет являться наилучшей ценой для продавца. Для такой оценки продавцу не требуется обязательная оценка от эксперта. Сумму можно выяснить самостоятельно или поручить эти вычисления агентству недвижимости.
Экспертный отчет об оценке земельного участка потребуется в других ситуациях:
- Для получения ипотечного займа на строительство дома;
- Для вычисления суммы налога в случае вступления в наследство;
- Для разбирательств между супругами во время развода – раздел имущества;
- Для судебных заседаний или для предоставления в другие государственные органы;
- Для получения кредита в банке – когда земельный участок является залогом;
- Для реализации участка через аукцион;
- Для заключения соглашения об аренде;
- Для расчета возможного дохода при инвестиционных вложениях.
Кто делает оценку земельного участка
Современное законодательство выдвигает достаточно много требований к профессионализму и квалификации экпертов-оценщиков. Необходимы и специальные разрешения. Будьте аккуратны с обращением к частным лицам, а не в компании – всегда проверяйте сертификаты и лицензию оценщика. Осторожнее с агентствами недвижимости – некоторые недобросовестные риэлторы предлагают продавцам сделать оценку, но это будет не профессиональная экспертиза, а лишь мнение частного лица. Такое мнение не примет ни один банк и ни один суд.
Выбирая оценщика, обращайте внимание на несколько фактов:
- Оценщик готов предоставить свидетельство об участие в некоммерческом профессиональном объединении, которое курирует действие всех оценочных компаний – так называемом СРО;
- Эксперт застрахован от гражданской ответственности – минимум 30 тысяч рублей;
- Эксперт не скрывает, в какой организации работает. Готов предоставить клиенту данные о компании, реквизиты и прочую открытую, публичную информацию.
- Эксперт работает по договору, в котором ясно прописано, за что платит клиент. Нет никаких маркетинговых или информационных услуг – оплата идет за проведение оценки конкретного объекта, за экспертизу стоимости земельного участка.
Оценка стоимости дачного земельного участка
Наиболее часто физические лица заказывают рыночную и кадастровую оценку стоимости земельного участка. Рыночная стоимость показывает, за какую цену можно продать участок при условии, что и покупатель, и продавец будут действовать в своих интересах, обе стороны будут проинформированы обо всех важных обстоятельствах, касающихся участка, и необходимость продажи участка не срочная.
Определяется рыночная стоимость дачных участков двумя методами:
- Сравнительный – определяется среднерыночная стоимость участков с аналогичной площадью, подключенностью к тем же инженерным коммуникациям, подобным рельефом, расположением и т.п. в районе расположения оцениваемого объекта. При этом используются данные с последних сделок по продаже недвижимости.
- Остаточный метод – определяется размер расходов потенциального покупателя на остаточное благоустройство участка (подключение инженерных систем и т.п.).
Как проходит процедура оценки дома с земельным участком?
Процесс оценки недвижимого имущества включает в себя несколько этапов. В первую очередь, собственник объекта недвижимости оговаривает все условия сотрудничества с экспертом, в частности, устанавливаются сроки выполнения заказа и стоимость услуги. В случае соглашения между владельцем и экспертом заключается договор об оказании услуг, который должен содержать в себе вид оценки, цели и задачи ее проведения, а также сроки выполнения. После заключения договора собственник передает пакет документов на недвижимое имущество независимому эксперту, с которым договаривается о дате приезда на объект для оценки. В ходе оценки недвижимого имущества независимый оценщик делает фотографии, идентифицирующие объект, производит проверку дома на предмет отсутствия незаконных планировок. Оценка дома и земельного участка производится экспертом комплексно на основе определенных методик:
- Аналоговый метод. Представляет собой анализ на сравнение цен сделок в течение текущего года, по результатам которого определяется стоимость настоящей сделки. Как правило, такой метод используется для оценки домов, расположенных в границах крупных населенных пунктов. Учитывается наличие подведенных инженерно-коммуникационных сетей, подъездных путей и другие факторы.
- Затратный метод. Основная отличительная особенность данного метода – оценка всех затрат, произведенных в результате проведения работ по строительству или реконструкции объекта. Затратный метод преимущественно применим для оценки новых загородных домов, возведенных на территории коттеджных поселков.
- Доходный метод. Чаще всего применяется для оценки квартир и объектов коммерческой недвижимости, рыночную стоимость которых можно спрогнозировать максимально точно, оценив прибыльность инвестирования, в том числе с банковских депозитов.
При оценке дома и земельного участка учитываются такие детали, как:
- месторасположения объекта (в частности, населенный пункт, наличие инфраструктуры, транспортная доступность, удаленность от торгово-промышленных объектов);
- состояние дома (год постройки, этажность, материалы и состояние стен и перекрытий, технические особенности строения, наличие и состояние коммуникационных сетей, тип планировки, наличие видимых дефектов);
- наличие обременения на дом и землю.
Важно! В случае, если продаваемый объект недвижимости ранее приобретался по ипотеке и долг за него полностью погашен, продавцу необходимо снять с него обременение и получить новую выписку в ЕГРП.
В результате проведения оценочной процедуры, объекту присваивается оценка общего состояния, как:
- отличное
- хорошее
- удовлетворительное
- неудовлетворительное
- непригодное
Срок действия оценочной экспертизы для объектов, приобретаемых в ипотеку, составляет 6 месяцев. В случае, если в ипотеку приобретается дом с земельным участком, необходимо также провести анализ рыночной стоимости земельного надела, для чего экспертом также используется комплексный метод оценки. Стоит отметить, что специалисты применяют два вида оценки земельного участка:
- для определения реальной рыночной стоимости земли при операциях, связанных с получением дохода, в частности при оформлении договора купли-продажи;
- для определения суммы земельного налога, а также госпошлины, которая уплачивается при переходе имущественных прав вследствие наследования или дарения.
На что влияет оценочная стоимость
Оценочная стоимость объекта недвижимости имеет прямое отношение к применению определенных условий кредитования, в частности, она может повлиять на сумму ипотечного кредита, максимальный срок предоставления ипотеки и размер процентной ставки. В случае, если реальная стоимость, согласно оценке, окажется ниже рыночной, заемщик, скорее всего, не сможет получить сумму, на которую рассчитывал. Однако, в данной ситуации можно попробовать поступить следующим образом:
- выставить требование о проведении повторной оценки;
- сделать повторную экспертную оценку в другой компании (но это повлечет за собой дополнительные расходы);
- предоставить кредитной организации дополнительное обеспечение;
- оформить на недостающую сумму потребительский кредит.
Применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода — возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход.
Это метод оценки земли предполагает следующие правила расчетов:
- расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;
- расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;
- расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения, за определенный период времени как произведения стоимости воспроизводства или замещения
- расчет улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений;
- расчет величины земельной ренты как разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за соответствующий период времени;
- расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.
Правовая оценка земельных участков
Существует ряд отдельных направлений, которые нацелены не на установление цены на рынке, а на выявление других параметров. Среди них – правовая проверка земельных участков. Для чего она проводится и какие этапы входят в нее:
- Определение наличия права собственности на землю у продавца.
- Поиск возможных обременений, не находится ли участок в залоге.
- Выявление документальных и фактических границ земельного участка.
- Установление типа земли, для каких целей их можно использовать.
- Нет ли ограничений, которые препятствуют продаже.
- Проверка документов, подготовка договора для сделки.
- Поиск проблем, которые могут возникнуть.
Получается, что правовая проверка – это сбор всей информации об участке, чтобы определить безопасность совершаемой сделки. Учитывая всю сложность подобной процедуры и большое количество проблем, которые часто возникают у новых владельцев, стоит запросить подобную услугу по оценке земельного участка. Специалист проверит все нюансы и предоставит максимум данных по стоимости.
Осуществление комплексной оценки стоимости земли и объектов недвижимости
- Клиент приходит непосредственно в компанию.
- Передает документы для их изучения.
- Заключается соглашение.
- Ставятся задачи.
- Специалисты собирают как можно больше информации.
- Они могут выехать непосредственно на место.
- Учитывают все параметры, в том числе использование участка земли, тип сооружений на ней, удаленность от крупных населенных пунктов и т. д.
- Устанавливают рыночную стоимость, которая могла бы считаться справедливой при продаже.
- Передают клиенту подготовленное заключение, в нем отражена вся информация.
Самостоятельная оценка
Не в каждом случае продавцу требуется проведение официальной процедуры оценки своего земельного надела. Поэтому, в случае необходимости, продавец может провести эту процедуру своими силами. Как оценить земельный участок самостоятельно?
Нужно взять несколько источников частных объявлений, берите наиболее популярные, к ним больше доверия, а значит всегда в наличии большое количество актуальных предложений. Произведите выборку аналогичных предложений, для получения более объективной картины потребуется 15-20 предложений.
Оптимальный вариант, если это будут участки, расположенные в одном с вами районе. Но нужно понимать, что не бывает двух одинаковых земельных участков, похожих друг на друга как близнецы, это добавляет трудностей.
Для проведения анализа выделите несколько критериев, по которым вы хотите оценить участок: наличие воды, построек, их состояние, благоустройство и пр. Ставьте оценку по каждому критерию по пятибалльной шкале. В завершении суммируйте баллы, соотнесите их с представленными ценами.
Если в тексте нет цены – звоните, спрашивайте. Но учтите, озвученная цена – то, на что рассчитывает продавец, по факту она наверняка будет ниже, поэтому сразу «скидывайте» 8-12% от полученной средней цены за аналогичные участки.