Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Особенности досрочного погашения ипотеки». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Российские банки предоставляют своим заемщикам возможность досрочно погасить ипотечный кредит — либо полностью, либо частично. Выгода от досрочного погашения напрямую зависит от оставшегося срока кредита — чем ближе к концу срока кредита, тем менее выгодно погашать ипотеку досрочно. В долгосрочной перспективе выгоднее сокращать срок. Но если выбрать уменьшение ежемесячного платежа, экономию можно будет почувствовать сразу.
При досрочном погашении ипотеки нужно учитывать один важный момент. «Если заемщик вносит сумму, направленную на частичное досрочное погашение ипотеки, в дату ежемесячного платежа, то вся эта сумма уйдет на уменьшение так называемого тела кредита. А если позже хотя бы на несколько дней, то из этой суммы будут вычитаться средства за использование кредита», — говорит Векшина. К примеру, заемщик производит ежемесячный платеж 12-го числа каждого месяца. Он вносит сумму 250 тыс. руб., которая полностью уходит на погашение тела кредита. Если же при частичном досрочном погашении клиент предоставляет эти средства, скажем, 16-го числа, то из этой суммы будут списаны проценты за использование кредита в течение четырех дней (с 12-го по 16-е число), а оставшиеся средства пойдут на выплату самого долга.
При полном досрочном погашении ипотеки заемщик подает в банк заявление о том, что он хочет досрочно погасить ипотечный кредит. Банк рассчитывает необходимую для этого сумму (вместе с процентами на дату погашения). Заемщик размещает на счете денежные средства, и в определенный день банк списывает сумму долга и закрывает ипотечный кредит. Обычно это происходит в дату очередного ежемесячного платежа.
- Перед тем, как подписывать договор — прочитайте его, чтобы четко понимать условия сделки, правила ее исполнения и свою ответственность. Спрашивайте, если что-то не понимаете.
- В кредитном договоре обращайте внимание: на сроки предупреждения банка о намерении досрочного погашения, что меняется автоматически при частичном погашении — срок или платеж, что от вас потребуется, чтобы выбрать другой способ; как происходит досрочное погашение в «особых» случаях и можно ли погасить ипотеку досрочно без процентов и штрафов.
- Определитесь, что делать при досрочном погашении кредита — сокращать срок кредита или снижать платеж. Не принимайте эмоциональных решений.
- Когда полностью погасите ипотечный кредит, не забудьте снять обременение.
Стратегия «Компромисс с самим собой»
Желание иметь собственную квартиру — это отклик на первобытные инстинкты. Пару-тройку тысяч лет назад жилье ассоциировалось с безопасностью от хищников и холода. В сознании людей ничего не изменилось, разве что на первый план вышли другие источники опасности.
Человек всегда стремился жить лучше — увеличивал площадь, количество комнат, переезжал в престижный район. Это закрывает не только первичные потребности в безопасности, но и вторичные — в социальном признании. Недвижимость в элитном доме — признак успешности, возможность потешить самолюбие и получить награду за упорный труд.
Суть стратегии «Компромисс с самим собой» — продать квартиру, чтобы закрыть оставшийся долг, и приобрести жилье более низкого класса, с меньшей площадью или количеством комнат.
Это кажется простым решением только на первый взгляд. Фактически предстоит борьба с внутренним «Я», который не сразу согласится на ухудшение жилищных условий. В долгосрочной перспективе это выгодный вариант, потому что снизится долговая нагрузка и появятся возможности для формирования капитала. Особенно если появились финансовые трудности.
Стратегия «Двойные платежи»
Стратегия «Двойные платежи» — это постепенное досрочное погашение ипотеки с уменьшением срока. Если 2–3 раза в год перечислять двойной платеж, то длительность кредита будет сокращаться на 6–9 месяцев.
Например, 30.10.2023 Дмитрий оформил ипотеку на 5 млн руб. под 9% годовых на 15 лет. Ежемесячный платеж — 50 713,33 руб. За весь срок Дмитрий потратит на проценты 4,1 млн руб., чуть меньше 100% от полученной суммы.
Он решил, что раз в три месяца будет вносить двойной платеж, чтобы быстрее рассчитаться с банком. Первый раз это произойдет 30.01.2024. Срок ипотеки сократится на 3 месяца, а переплата по процентам — на 138 367,43 руб.
Важно. Делайте второй платеж в день с основным, чтобы вся сумма пошла на погашение основного долга. Если заплатите через 7–14 дней, часть денег пойдет на начисленные проценты — экономическая выгода снизится.
Если придерживаться плана, то на выплату ипотеки уйдет 9 лет и 1 месяц. Экономия на процентах достигнет 1 793 721,91 руб., а переплата составит 2 334 215,55 руб. Если делать двойные платежи чаще, то срок станет еще меньше, а экономия — больше.
Процесс снятия обременения
И снова Сбербанк максимально упростил задачу. Подавляющее большинство банков говорят о том, что после гашения нужно идти в отделение, запрашивать документы, нести их в Росреестр. Сбер же действует совершенно иначе, облегчая жизнь своим клиентам.
Банк сам инициирует процесс снятия обременения, заемщику не нужно для этого никуда обращаться. В течение двух дней после полного закрытия ипотечной ссуды банк начинает процесс, информируя об этом клиента по СМС. В течение 30 дней Сбербанк самостоятельно передаст необходимый пакет документов в Росреестр.
Бывшему заемщику будет дан доступ в личный кабинет, где он сможет в режиме онлайн отслеживать процесс снятия обременения.
По итогу проведения процедуры клиент также получает СМС об успешности сделки. И все это проводится без посещения офиса и написания заявления. После можете запросить подтверждение того, что ограничений на жилье нет. Проверка проводится на сайте Росреестра или через портал Госуслуг. Если заказать выписку из ЕГРН, сведений об обременении там не будет.
Виды досрочного погашения ипотеки
И даже здесь, как и во всем остальном в банковской системе, есть некоторые нюансы. Досрочно вы можете погасить кредит двумя возможными вариантами: полное и частичное погашение ипотеки.
Полное погашение подразумевает, что заемщик каким-то образом заполучил большую сумму и решил с ее помощью полностью избавиться от долга. Частичное погашение предполагает, что заемщик в течение определенного периода времени может себе позволить выделить для оплаты ипотеки сумму больше той, которая предусмотрена кредитным договором. Именно в этом случае заемщик выбирает, каким способом он будет погашать долг: уменьшать сумму или срок выплат.
Как гасить ипотеку досрочно: пошаговая инструкция
Разбираем по шагам весь процесс, как досрочно погасить ипотеку.
Шаг 1. Узнаем детали задолженности и нюансы погашения в банке
Полное погашение
В отделении банка, в личном кабинете на сайте или в мобильном приложении банка нужно узнать, сколько составляет основная сумма долга и проценты по кредиту. Сделать это нужно именно в день погашения.
Частичное погашение
Стоит заранее уточнить у банка нюансы досрочного погашения: как лучше написать заявление, чтобы оно точно дошло до адресата. У банков разные степени автоматизации процессов: некоторые требуют личного присутствия, в других достаточно обращения через приложение.
Шаг 2. Идем в банк писать заявление
Каждый раз, когда вы хотите внести деньги раньше срока, необходимо написать заявление в банк о досрочном погашении. При частичном досрочном погашении в заявлении необходимо указать, что вы хотите сократить: срок кредитования или размер ежемесячного платежа.
Шаг 3. Вносим деньги
Внести деньги зачастую можно безналично – через приложения или сайты. В большинстве банков принимают и наличные. Если вы внесли наличные, то вам выдадут чек. При переводе безналом информация об операции сохранится у вас в электронном виде.
Уточните нюансы в банке: одни организации принимают заявления и делают досрочное погашение в день обращения, другие списывают средства в день ежемесячного платежа.
Шаг 4. Уточняем результат
Полное погашение
Спустя некоторое время запросите кредитную историю в бюро кредитных историй. Убедитесь, что в документе больше нет информации о ипотечной задолженности.
Частичное погашение
Чаще всего у банков есть свои приложения и сайты. Через онлайн-сервисы проверьте, изменился ли график платежей, размер ежемесячного платежа, размер задолженности.
Допускается ли оплатить долг досрочно?
Еще до момента подписания договора по ипотеке следует внимательно ознакомиться с условиями соглашения. В документе должно быть указано, что нужно сделать, чтобы погасить кредит досрочно.
Законодательство запрещает банкам препятствовать клиентам выплачивать долги по ипотеке до установленного срока. Чтобы не допускать неправомерных действий, кредиторы не возражают против досрочного закрытия кредита, но могут указывать в договоре условия, ограничивающие возможности плательщика.
Например, в некоторых финансовых учреждениях срок полного погашения не может наступить раньше 1–3 лет с момента заключения договора. Некоторые банки указывают минимальные суммы платежей, предъявляют требования по предварительному согласованию даты выплат.
Все эти меры направлены на то, чтобы создать заемщику определенные препятствия по досрочному погашению ипотеки. Банкам невыгодно терять часть прибыли в виде переплат по процентной ставке.
ВНИМАНИЕ! Согласно действующему законодательству РФ, каждый плательщик имеет право на досрочное погашение задолженности по ипотеке без ограничений и комиссий. В договоре должны быть прописаны все условия преждевременной выплаты обязательств по кредиту. В случае если банк препятствует досрочному погашению задолженности, заемщик имеет право обратиться в суд.
Досрочное погашение при аннуитетных платежах
Аннуитетный способ погашения ссуды пришел в Россию с Запада и быстро приобрел широкое распространение. Данный метод предполагает график выплат, при котором размер платежей не меняется на протяжении всего периода кредитования.
Суммы обязательств состоят из двух частей: основного долга и процентов за пользование заемными средствами. В начале кредитного периода большую часть обязательных платежей составляют проценты, и лишь незначительная доля — ссуда. Постепенно данное соотношение изменяется в противоположную сторону. Основная задолженность погашается преимущественно в последней четверти срока кредитования.
Данная схема приводит к повышению суммы переплат за пользование займом, но одновременно делает ипотеку более доступной. Благодаря тому, что размер платежей на протяжение всего периода не меняется, заемщик имеет возможность планировать ежемесячный бюджет.
Если клиент примет решение выплатить долг досрочно во второй половине срока кредитования, сэкономить на процентах не удастся, т. к. большая их часть уже погашена.
ВНИМАНИЕ! Досрочное погашение кредита при аннуитетной схеме выплат, произведенное до расчетного периода, предполагает фиксацию суммы переплаты на специальном счете. В день выплат средства спишутся по назначению.
В соответствии с графиком ипотечник оплачивает свой долг ежемесячно по 19-м числам. Размер взноса – 30 тыс. руб., процентная ставка – 12% годовых. Ипотеку на 10 лет в сумме 2 миллиона руб. оформили 19.04.2016. Кредитный калькулятор рассчитал ежемесячный платёж в размере 28 694,19 р. Экономию при добровольном (06.05.2016.) перечислении средств в размере 100 тыс. руб. можно увидеть на примере.
Просчитаем периоды выплат с учётом того, что 2016 год был високосным:
- 19.04.16 – 19.05.16 – 30 дн.;
- 19.04.16 – 14.05.16 – 16 дн.;
- 14.05.16 – 19.05.16 – 14 дн.
Погашение по графику:
- % за месяц с 19.04.16 по 19.05.16: 2 000 000 * 12 : 100 : 366 * 30 = 19 672,13 р.
- Тело кредита: 28 694,19 – 19 672,13 = 9 022,06 р.
- Остаток: 2 000 000 – 9 022,06 = 1 990 977,94 руб.
- % с 19.05.2016 г. по 19.06.2016 г.: 1 990 977,94 * 12 : 100 : 366 * 31 = 20 236,17 р.