Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Правильное гражданство как допуск к сделке с недвижимостью». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Паспорт — это не только документ, подтверждающий личность иностранного гражданина. Прежде всего это необходимый атрибут заключения сделок с недвижимостью. В данном случае необходимо учесть, что паспорт должен быть переведен на русский язык, при этом перевод необходимо заверить нотариально.
Покупка квартиры в России иностранным гражданином: процесс оформления сделки
Пункт 3 ст. 62 Конституции РФ уравнивает права и обязанность всех лиц, живущих или временно пребывающих на территории РФ.
Главное требование, которое государство выдвигает к личности иностранного гражданина — наличие оснований для законного пребывания на территории России.
Стать полноправным владельцем квартиры, дома или объекта коммерческой недвижимости может иностранец, имеющий один из следующих документов:
- открытая виза (если речь идет о гражданах «безвизовых государств», то должно в обязательном порядке соблюдаться правило, ограничивающее легальный период нахождения в России);
- миграционная карта;
- разрешение на временное проживание;
- вид на жительство (ВНЖ).
Что нужно иметь нерезиденту, чтобы купить недвижимость в России
Иностранцу, который решил приобрести жилье в Российской Федерации, нужно обратиться в налоговые органы, чтобы получить идентификационный номер, который оформляют в течение двух недель. Чтобы иностранцу заказать идентификационный номер, нужен перевод его паспорта. Также следует знать, что при продаже купленной недвижимости могут появиться проблемы с возвратом безналичных средств, а также уплатой процентов, если недвижимость была продана дороже, нежели куплено.
Законодательные нормы предусматривают безналичный расчет при покупке недвижимости на сумму свыше 300 тысяч рублей. Речь идет и о резидентах, так и нерезидентах. Поэтому в России перечислять средства на карту нужно с дебетового счета государства, резидентом которой является иностранное лицо. Пересекая границу, имеющиеся средства нужно за декларировать, чтобы их легализовать при внесении на счет. Однако эта процедура намного сложнее, нежели простой банковский перевод. Также важно уже в России, перевести средства с иностранного счета на инвестиционный. Это дает возможность, продавая недвижимость, получить всю сумму обратно, не выплачивая налогов. Однако такое положение действует только в отношении той недвижимости, которая была продана не дороже, нежели приобретено.
Постановка нерезидента на учет в налоговом органе
Прежде всего по факту приобретения недвижимости на территории РФ осуществляется постановка нерезидента на налоговый учет.
В соответствии с абз. 5 п. 2 ст. 84 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — НК РФ) постановка на учет в налоговом органе организаций по месту нахождения принадлежащего им недвижимого имущества осуществляется в течение пяти дней на основании сведений, сообщенных Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (далее — Росреестр). Налоговый орган в тот же срок обязан выдать (направить) организации уведомление о постановке на учет в налоговом органе.
По запросу иностранной организации налоговым органом может быть направлено заявителю свидетельство о постановке на учет и уведомление о постановке на учет в электронном виде, заверенные электронной цифровой подписью лица, подписавшего эти документы (абз. 3 п. 23 Приказа Минфина РФ от 30.09.2010 N 117н).
В целях совершенствования автоматического порядка постановки на учет в налоговом органе были приняты были приняты Дополнительное соглашение N 1 к Соглашению о взаимодействии и взаимном информационном обмене Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии и Федеральной налоговой службы от 11 сентября 2017 года и Приказ Росреестра N П/0131, ФНС России N ММВ-7-6/187@ от 03.04.2018 «Об утверждении Порядка обмена сведениями в электронной форме о недвижимом имуществе, зарегистрированных правах на недвижимое имущество и сделках с ним и о владельцах недвижимого имущества».
В соответствии с упомянутым Приказом, а также п. 4 ст. 85 НК РФ управления Росреестра представляют сведения в управления ФНС России в течение 10 дней со дня соответствующей регистрации или изменения сведений в Едином государственном реестре недвижимости (далее — ЕГРН), а также ежегодно до 15 февраля представляют указанные сведения по состоянию на 1 января текущего года, в объеме сведений, сформированных за предшествующий год.
Таким образом, для получения индивидуального номера налогоплательщика с момента приобретения недвижимости нерезидентом должно пройти не более 15 рабочих дней, фактически же дела обстоят несколько иначе.
Действительно, для получения свидетельства о постановке на учет необходимо ожидать выгрузки документов из Росреестра в территориальную налоговую, но, во-первых, передача не всегда осуществляется в установленные сроки. Во-вторых, по факту поступления информации в Росреестр необходимо подать заявление в территориальную налоговую по месту нахождения приобретенной недвижимости о выдаче уведомления/свидетельства о постановке на учет. Таким образом, заявительный порядок сохранен. Определение времени подачи такого заявления является задачей заявителя посредством произведения звонков в территориальную налоговую инспекцию.
Выходит красиво на бумаге, труднореализуемо на деле. Во всяком случае, никто не застрахован, что именно при передаче его сведений о приобретении недвижимости не возникнет технических неполадок в информационных системах госорганов, незапланированных смен исполнителей и других событий, препятствующих своевременной постановке нерезидента на налоговый учет.
Что дает наличие недвижимости в России иностранцу
При оформлении вида на жительство в РФ покупка недвижимости льгот не дает, равно как и при решении других вопросов миграционного права. Однако это вовсе не означает, что владение недвижимым имуществом не повышает вас статус. Ведь в приобретенной недвижимости можно зарегистрироваться, а это обязательное условие для получения разрешения на временное проживание.
Кроме того, если вы живете в России дольше 3 лет и хотите ВНЖ, вам нужно доказать, что вам есть где жить, и вы можете обеспечить себя финансово. В таком случае наличие собственной недвижимости облегчает процедуру получения вида на жительство в РФ. Ведь если у вас есть квартира или дом, вам точно не откажут в получении документов на том основании, что вам негде жить.
Какие преференции иностранцу дает владение недвижимостью в России?
Факт покупки недвижимого имущества не является основанием для получения российского гражданства по упрощенной процедуре. Каких-то дополнительных льгот или преференций для граждан СНГ также нет. Однако Татьяна Гебгарт уверена, что у иностранца, который является собственником недвижимости в РФ, есть шансы на упрощение подтверждения квоты, разрешающей временное проживание в государстве. Обновленное законодательство свидетельствует о том, что иностранные граждане, которые инвестировали деньги в Россию, не обязаны подтверждать квоту.
Именно разрешение на временное проживание – это первый шаг на пути к российскому гражданству. Ежегодно Правительство РФ определяет количество квот на выдачу РВП. Весной текущего года МЭР зарегистрировало проект, разрешающий выдачу вида на жительство в стране бизнесменам-иностранцам, которые купили недвижимость. Подобное нововведение увеличит инвестиционную привлекательность России.
В прошлом месяце Государственная Дума приняла закон, вводящий упрощенную процедуру натурализации иностранцев, дети которых являются гражданами России и достигли совершеннолетия.
Оформление сделки в упрощенном режиме
Существует возможность оформления сделки о покупке квартиры в России иностранным гражданином в упрощенном режиме.
Есть перечень стран, граждане которых могут избежать процесс легализации документов на покупку квартиры в России. Это граждане стран, которые относятся к СНГ и которые приняли в 1993 году Минскую конвенцию, могут спокойно не проводить процесс легализации документов. Для них будет достаточно перевести документы, которые подтверждают личность иностранца.
Перевод документов в РФ – это обыденное дело, которое не займет много времени. Нужно только учесть, что паспорт должен быть в надлежащем виде. Различные дефекты могут быть помехой в адекватной трактовке данных. Зачеркивания, дефекты на странницах и рукописные данные могут создать определенные трудности в переводе.
Как только принято решение, где и какую купить квартиру в России, и подобран понравившийся вариант, приходит время собирать пакет документов для регистрации сделки: требования к нему обозначены в Федеральном законе No115-ФЗ «О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации»:
- документ, дающий право нахождения на территории страны (виза, миграционная карта, временная регистрация, вид на жительство);
- паспорт гражданина иностранного государства с приложением нотариального перевода на русский язык;
- нотариально заверенное согласие на покупку от супруги/супруга покупателя (если зарегистрирован брак).
И очень даже просто. Если нанять квалифицированного юриста и поручить ему выполнение всех формальностей. Однако если есть желание всё сделать самому, то и тогда, приобретение жилья в России иностранным гражданином процедура не из самых сложных. На первый взгляд…
На первый взгляд, для того, чтобы приобрести жилую недвижимость в России достаточно представить удостоверение личности и визу. Точнее, даже не сами эти документы, а их нотариально заверенные копии, переведённые на русский язык переводчиком, подпись которого под переводом также нотариально заверена.
Ну, разве что, если у иностранного гражданина, вдруг, есть супруга или супруг, то он неё/него следует представить документ, в котором она/он изъявляет своё согласие на приобретение таковой недвижимости. Естественно, если этот документ будет составлен на иностранном языке, он тоже должен быть легализован, переведён на русский язык и заверен надлежащим образом.
Действительно, законодательством не предусмотрено никаких ограничений в этом плане.
Приобретение земельного участка
В принципе, иностранные граждане наравне с россиянами могут приобретать земельные участки, арендовать их или напротив, сдавать в аренду свою недвижимость. Однако в соответствии со статьёй 15 Земельного кодекса РФ существует ряд ограничений в плане приобретения земли иностранцами. Так иностранные граждане и лица без гражданства не имеют права обладать на правах собственности земельными участками, расположенными в приграничных территориях.
Не допускается предоставление иностранным гражданам участков земли, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Также, запрещена передача в собственность земель сельскохозяйственного назначения. Владение и пользование землями сельскохозяйственного назначения допускается лишь на правах аренды.
Что могут купить иностранцы?
Есть свои требования и ограничения к выбору объекта:
- земли сельхозугодий (их получают только в аренду);
- наделы в приграничной зоне;
- объекты из недр, в континентальном шельфе;
- участки из лесных массивов;
- земли из госфонда в природных заповедниках;
- объекты на землях, относимых к оборонной или транспортной отрасли;
- имущество в районах с закрытым доступом (территории со спецрежимом).
Покупка квартиры в России иностранным гражданином
Можно ли стать владельцем недвижимости, не являясь гражданином РФ? Как проходит процедура сделки? Ответы на эти и другие вопросы в статье.
Покупка недвижимости – это всегда выгодно, ведь вы становитесь владельцем квартиры или дома, который в будущем вырастет в цене, а кроме того, его всегда можно сдавать и получать ежемесячный доход. Стать собственниками жилья хотят не только россияне, но и иностранные граждане. Вопрос только в том, можно ли приобрести жилплощадь без российского гражданства?
Человек, который не имеет российского гражданства является иностранцем в РФ. Поэтому на них распространяются особые законы, которые запрещают покупать ту или иную недвижимость. Так, гражданин другой страны имеет полное право приобрести квартиру или дом, однако не может стать владельцем:
- · угодьем сельскохозяйственного назначения;
- · земли в приграничной зоне;
- · участка в лесном фонде;
- · территории в заповеднике;
- · участка на территории оборонных объектов;
- · участка в районах закрытого типа.
- Кроме того, иностранцы не имеют право покупать квартиры и участки в городах, в которых установлен спецрежим: например, в Железногорске или Зеленогорске.
Иностранцы, как и любые другие люди, имеют свой статус. Если гражданин РФ может воспользоваться правом льготы на вступление в право собственности недвижимости на территории России, то иностранцев в этом вопросе ждет разочарование – никаких поблажек для них не предусмотрено. Кроме того, с приобретением недвижимости они не получат ни вид на жительство, ни гражданство РФ.
Другими словами, иностранец становится собственником жилого имущества без присвоения какого-либо статуса. Свидетельство о праве собственности не разрешает ему пребывать в стране дольше положенного срока, въезжать без визы, не снимает проблему регистрации, а также не снижает налоги.
Евгений Мохнаткин, юрисконсульт юридической службы «ИНКОМ-недвижимость»:
Законодательство РФ почти не накладывает ограничений на иностранцев, которые хотят приобрести недвижимость на территории России. Но некоторые нюансы все же существуют. Так, иностранный гражданин не вправе приобретать недвижимость в приграничных районах РФ и в закрытых административно-территориальных образованиях.
Для совершения сделки иностранному гражданину потребуется стандартный набор документов: национальный паспорт, его копия с нотариально удостоверенным переводом и документы, подтверждающие законность нахождения на территории России. Если сделка требует нотариального удостоверения или государственной регистрации, то потребуется предоставить заверенное у нотариуса согласие супруга/супруги покупателя. В случае, если муж или жена находятся за границей, потребуется зафиксировать согласие второй стороны у любого нотариуса и проставить на этот документ апостиль, а также перевести его на русский язык.
Особое внимание необходимо уделить сделкам, в которых участвует иностранный гражданин, не владеющий русским языком. Поскольку все документы по купле-продаже и все заявления на регистрацию в Росреестр составляются на русском языке, участникам процесса необходимо заранее позаботиться о том, чтобы в него был вовлечен переводчик (или доверенное лицо, которое хорошо владеет языком и специфическими терминами, так как не всем под силу перевести текст документов иностранному покупателю).
Также сторонам следует заранее обсудить порядок проведения сделки, в том числе обговорить способ оплаты за приобретаемый объект недвижимости.
Отдельно надо отметить, что наличие у иностранного гражданина недвижимости в собственности не дает ему преференций при рассмотрении вопроса о получении российского гражданства или вида на жительство.
Особенности немецкого рынка недвижимости
Если смотреть на цены на недвижимость в Германии объективно, с точки зрения ситуации в мировом масштабе, то стоимость квартиры в Германии не самая высокая. В восточной части страны цены на недвижимость ниже, чем на западной. Хотя найти относительно дешевую недвижимость можно везде. В среднем квадратный метр обходится от 2 600 до 4 000 евро. Все зависит от региона. Например, в Мюнхене цены выше. Они могут достигать и 8 000 евро за «квадрат». В то время как столица Берлин находится ближе к средним показателям – 4 500-5 000 евро. За последний год рост цен немного замедлился. Это связано с пандемией COVID-19. При этом несколькими годами ранее цены активно росли из года в год. Это было связано с большим потоком иммигрантов. Таким образом спрос превышал предложение, и владельцы хороших объектов не боялись повышать цену, не говоря уже об элитном жилье.
Что касается тенденции покупки недвижимости в Германии, то спрос равный, как на дома, так и на квартиры. Жители мегаполисов выбирают квартиры в спальных районах с продуманной инфраструктурой. Те, кто хочет купить дом в Германии, больше обращают внимание на пригород близкий к большим городам или на немецкие деревни, расположенные в отдаленных регионах. Что касается недвижимости в Германии у моря, то она больше подходит для коммерческих целей, например, обустройства гостиниц или небольших мини-отелей.
Недвижимость в Германии для иностранцев вполне доступна, и по ценам, и сама по себе процедура приобретения. Главное правило для тех, кто решил купить недвижимость в Германии, — это соблюдение правил безопасности, то есть проведение проверки объекта. Подозрения могут вызвать слишком дешевые квартиры. Такие предложения для иностранцев очень заманчивы, но могут стать «бесплатным сыром в мышеловке». Чтобы избежать лишних проблем, лучше обратиться в проверенные риелторские агентства, которые специализируются на этом и помогут подобрать, а также приобрести недвижимость в Германии без лишних вопросов.
Если родная страна иностранца не приняла Гаагскую конвенцию?
Далеко не все страны мира подтвердили и подписали Гаагскую конвенцию. Но это вовсе не означает, что они не могут приобрести жилье в России. Вместо процедуры легализации с помощью апостиля им потребуется консульская легализация доверенности.
Чтобы сделка купли-продажи прошла успешно, иностранец ищет поверенного и оформляет доверенность. После этого он приходит не к нотариусу, а в Министерство иностранных дел, где происходит удостоверение документа. Его отправляют в консульство вместе с паспортом, перевод которого был заверен нотариусом. Там происходит легализация документа, но это может означать, что его можно использовать только на территории РФ. В других странах придется оформлять доверенность заново.