Капитальный ремонт: что это такое, как и когда его производят

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Капитальный ремонт: что это такое, как и когда его производят». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Перечни видов работ по капитальному ремонту содержатся в ведомственных актах (Положениях, Нормах и правилах.., Инструкциях, Рекомендациях, и проч..). Данные перечни виды работ разнятся в зависимости от вида объекта капитального строительства, его назначения.

Определение понятия «капитальный ремонт» в НПА

Капитальный ремонт — ремонт, выполняемый для восстановления технических и экономических характеристик объекта до значений, близких к проектным, с заменой или восстановлением любых составных частей (Приказ Госстроя РФ от 13.12.2000 N 285 «Об утверждении Типовой инструкции по технической эксплуатации тепловых сетей систем коммунального теплоснабжения»).

Капитальный ремонт — проведение комплекса строительных работ и организационно — технических мероприятий по устранению физического и морального износа, не связанных с изменением основных технико — экономических показателей здания и функционального назначения, предусматривающих восстановление его ресурса с частичной заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, а также улучшению эксплуатационных показателей (Постановление Правительства Москвы от 30.07.2002 N 586-ПП (в редакции от 23.12.2015) «Об утверждении Положения о едином порядке предпроектной и проектной подготовки строительства инженерных коммуникаций, сооружений и объектов дорожно-транспортного обеспечения в городе Москве»).

Особенности работ при капитальном ремонте

Если дом, здание или другое сооружение было сдано в эксплуатацию давно, то со временем оно теряет исходные характеристики – конструкции, коммуникации, отделка изнашиваются и могут приходить в негодность. Такая ситуация требует капитального ремонта, включающего работу по изменению, улучшению состояния основных элементов, инженерно-технических систем в здании.

Отличие капремонта от реконструкции заключается как раз в виде работ, которые могут выполняться при проведении строительно-монтажных работ. Для капитального ремонта домов они следующие:

• восстановление разрушенных частей здания – фасада, крыш, крылец, фундамента и пр.;

• изменение отделки внешней и внутренней;

• замена инженерных коммуникаций.

Реконструкция и капремонт: в чем заключается разница

После изучения терминологии и других нюансов становится легче определить отличие реконструкции от капитального ремонта здания. Главная разница между понятиями следующая:

• при капремонте эксплуатация объекта может продолжаться, при реконструкции – эксплуатация должна быть остановлена;

• прибегая к капремонту восстанавливают основные элементы здания, их эксплуатационные характеристики не меняя основных параметров, реконструкция позволяет значительно изменить параметры объекта;

• разные сроки реализации – реконструкция длится значительно дольше, т.к. затрагивает существенные параметры объекта, на что требуется больше времени, включая и на подготовку к реконструкции – проведение изысканий и сбор исходных данных;

Какие работы выполняют при капитальном ремонте

При проведении капитального ремонта зданий выполняют следующие работы:

• частично перекладывают или усиливают фундаменты;
• восстанавливают гидроизоляцию;
• перекладывают и укрепляют стены, устраняют трещины в них;
• восстанавливают отмостку вокруг зданий;
• ремонтируют или меняют перегородки;
• ремонтируют кровлю. В зависимости от состояния кровли может проводиться частичная или полная ее замена;
• восстанавливают или меняют перекрытия;
• меняют окна и двери;
• ремонтируют или меняют лестницы;
• восстанавливают или меняют облицовочные покрытия;
• восстанавливают или монтируют новые системы отопления, вентиляции, водоснабжения, канализации, электрического освещения, газоснабжения и сети связи.

Наше жилище – это место, где мы проводим лучшие моменты жизни. Поэтому очень хочется, чтобы здесь было безопасно, удобно, уютно, комфортно и красиво. Для достижения этого иногда приходится жертвовать своим временем, средствами и делать ремонт.

Теперь, когда стало понятно, что входит в капитальный ремонт квартиры, каждый сможет выбрать удобный для себя вариант его выполнения. Кто-то рискнет и будет делать его своими руками, бегая по магазинам и складам и приобретая необходимые материалы. Другие станут искать специалистов узкого или широкого профиля на сайтах и по рекомендациям друзей и родственников, а затем придирчиво проверять качество работы. А кто-то решит не тратить время и нервы и закажет услугу капитального ремонта под ключ, ведь в этом случае можно быть уверенным в качественном результате.

Капитальный ремонт дорожного покрытия:

«…капитальный ремонт дорожного покрытия — комплекс работ, при котором производится полное восстановление и повышение работоспособности дорожной одежды и покрытия, земляного полотна и дорожных сооружений, осуществляется смена изношенных конструкций и деталей или замена их на наиболее прочные и долговечные, повышение геометрических параметров дороги с учетом роста интенсивности движения и осевых нагрузок автомобилей в пределах норм, соответствующих категории, установленной для ремонтируемой дороги, без увеличения ширины земляного полотна на основном протяжении дороги…» (извлечение из Распоряжения Министерства ЖКХ МО от 29.06.2015 N 125-РВ «Об утверждении Правил благоустройства территории городского округа Балашиха Московской области»)

Работы, проводящиеся в многоквартирном доме

• Фасадные — утепление стен, остекление балконов, проверка и ремонт системы водостока, восстановление функциональности пожарных лестниц или их установка, реставрация придомовых козырьков с укладкой нового кровельного покрытия.
• Кровельные и подвальные — антисептическая обработка, противопожарная проверка состояния подвалов и чердаков, заливка разошедшихся швов между панелями, проверка состояния вентиляционной системы и прочистка воздуховодов, нормализация температурного режима по действующим стандартам эксплуатационной безопасности.
• Коммуникационные — замена отдельных элементов или всей системы водоснабжения, проверка работы труб водоотведения и их ремонт при необходимости, ремонт внутридомовых приборов учета.

Согласование с жильцами

Аналогично тому, что собственники квартир дома формируют фонд капитального ремонта, они же и делают запрос на его проведение. Решение об этом принимается на общем собрании путем голосования. Согласие на проведение ремонта считается достигнутым, если «за» выскажутся ⅔ присутствующих. По регламенту, собрание считается действительным, если на него пришли более 50% всех собственников. Для наилучшей репрезентативности должен присутствовать минимум 1 человек от каждой семьи.

Собрать жильцов можно по инициативе:

• уполномоченного представителя районной управляющей компании;
• жильца, который исполняет роль старшего по дому;
• собственника одной из квартир.

Даты проведения и характер работ устанавливаются на региональном уровне. При необходимости они могут быть перенесены или дополнены по запросу регионального правительства. В случае принятия положительного решения за полгода до начала ремонта жильцы получают официальное извещение, в котором указываются:

• период, в рамках которого будет осуществляться КР здания;
• типы работ, необходимых к проведению;
• итоговая стоимость;
• общая сумма накопленных средств в фонде КР.

Последовательность капитального ремонта: кто может помочь?

Какой бы из 2 вариантов ни был вашим планом капитального ремонта в Москве и области, следует ответить на вопрос: кто может оказать профессиональную помощь, последовательно и правильно реализовав все задачи?

Это должен быть подрядчик, у которого есть:

• опыт работы в строительно-монтажной сфере;
• возможность реализовывать любые ваши идеи;
• готовность отвечать за уровень оказания своих услуг;
• множество мастеров, которых можно разделить больше, чем на 2 бригады.

Настоящими специалистами и профи являются Мастера Ремонта.

У нас вам предложат:

• провести бесплатные замеры и расчеты последовательно;
• разработать смету или заполнить данные в спецпрограмме Калькулятор на сайте;
• дизайнерские услуги;
• лучший формат оплаты;
• готовность работать с вашими и своими материалами.

Выбирая компанию Мастера Ремонта, вы можете быть уверенны в таких факторах:

• гарантиях профессионализма и услуг (у нас есть отзывы, рейтинги специалистов и договор, в котором оговариваются последствия форс-мажоров);
• полной прозрачности отношений;
• комплексном подходе к решению любой задачи;
• адекватных ценах на работы, в том числе, капитальные и «под ключ».

В большинстве случаев детали восстанавливают партиями в соответствии с заключением по результатам дефектации. В свою очередь, дефектацию деталей осуществляют в соответствии с таблицами дефектации и техническими требованиями на ремонт машин.

Дефектация производится с целью определения технического состояния детали, т. е. определения величины износа, остаточной деформации детали, целостности поверхности (на предмет наличия задиров,

сколов, трещин и др.), свойств и характеристик поверхности и поверхностного слоя (твердость в первую очередь). Техническое состояние детали определяют путем проведения контроля и различных измерений.

Под измерением понимается определение количественных характеристик объекта, например определение размера, чистоты поверхности, твердости и др. При этом наряду с понятием «измерение» широко применяется понятие «контроль».

Под контролем в широком смысле понимается определение как количественных, так и качественных характеристик, например контроль дефектов наружной поверхности, контроль внутренних пороков металла (трещин, раковин) и др.

Вначале наружным осмотром и простукиванием производят обнаружение трещин, сколов, забоин, задиров, коррозии, питтинга и т. п. Для ремонтников наибольший интерес представляют трещины, тем более если они сквозные. Далее с помощью измерительных инструментов и приборов определяют произошедшие при эксплуатации отклонения линейных и угловых размеров, параметров геометрической формы, взаимного расположения поверхностей (соосность, радиальные биения поверхностей и осевые биения торцов, перпендикулярность и параллельность осей и др.).

Методы контроля, измерительные средства и специальные приспособления выбирают в зависимости от конструктивных особенностей детали, вида дефекта и требований к точности обработки (рис. 7).

Технология дефектации предполагает использование различных средств измерения: калибров, мер, эталонов, универсальных измерительных средств, в том числе современных электронных измерительных средств с программным обеспечением (переносные дефектоскопы, толщиномеры, интроскопы, микроскопы, твердомеры), которые позволяют получить высокий уровень результатов дефектации.

Универсальные измерительные устройства обеспечивают измерение величины в пределах определенного интервала значений. В основном универсальные устройства являются шкальными инструментами или приборами и подразделяются на штриховые с нониусом (штангенинструмент), микрометрические, механические, интерференционные, пневматические, электрические и радиоизотопные.

Согласно положению о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации (далее Положение), утвержденному постановлением Правительства Российской Федерации от 13 октября 1997 года № 1301 (в редакции, действующей до 19 мая 2009 года), технический паспорт строения должен был составляться при приемке жилых строений в эксплуатацию.

Технический учет жилищного фонда возлагался на специализированные государственные и муниципальные организации технической инвентаризации – унитарные предприятия, службы, управления, центры, бюро (далее именуются БТИ).

Технические паспорта, иные документы, составленные БТИ до введения в действие Положения, считаются действительными и хранятся в архивах БТИ.

С 19 мая 2009 года в целях государственного учета жилищного фонда БТИ осуществляют техническую инвентаризацию жилищного фонда в порядке, установленном нормативными правовыми актами в сфере государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства.

Согласно Положению об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства, утвержденному постановлением Правительства Российской Федерации от 4 декабря 2000 года № 921, в результате осуществления первичного государственного технического учета многоквартирных домов, введенных в эксплуатацию после 1 марта 2008 года, организацией (органом) по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации выдаются кадастровые паспорта соответствующих объектов капитального строительства.

Кроме того, согласно ранее действовавшим Территориальным строительным нормам от 25 октября 2004 года ТСН 12-310-2000 «Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов недвижимости на территории Московской области» заказчик (застройщик) был обязан при сдаче объекта в эксплуатацию представить комиссии в числе прочих документов технический паспорт БТИ.

Таким образом, в законодательстве до 1 января 2013 года было установлено обязательное требование о проведении технического учета объектов жилищного фонда, в ходе которого формировался технический паспорт и (или) кадастровый паспорт.

Согласно части 8 статьи 47 Федерального закона от 24 июля 2007 года

№ 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» с 1 января 2013 года на всей территории России осуществляется государственный кадастровый учет зданий, и положения нормативных правовых актов в сфере осуществления государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства с указанной даты не применяются.

В отношении многоквартирных домов, вводимых в эксплуатацию с начала 2013 года, осуществляется подготовка технического плана (а не технического паспорта), поскольку согласно постановлению Правительства Российской Федерации от 1 марта 2013 года № 175 «Об установлении документа, необходимого для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию» к документам, необходимым для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, относится технический план здания, подготовленный в соответствии с требованиями статьи 41 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». Технический план содержит в себе сведения, необходимые для постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет.

Сведения о здании, за исключением сведений о местоположении его на земельном участке, указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ (в случае введения в эксплуатацию многоквартирного дома заказчиком является его застройщик), разрешения на ввод таких объектов недвижимости в эксплуатацию, проектной документации здания или изготовленного до 1 января 2013 года технического паспорта здания.

Кроме того, в законодательстве отсутствует требование об обязательности наличия для многоквартирного дома технического паспорта или кадастрового паспорта как такового для проведения капитального ремонта.

При этом Фонд обращает внимание на то, что если для проектирования капитального ремонта требуется проведение технического обследования жилых зданий, то согласно ВСН 57-88(р) «Положение по техническому обследованию жилых зданий», утвержденным приказом Госкомархитектуры при Госстрое СССР от 6 июля 1988 года № 191, такое обследование выполняется за счет средств, предназначенных на капитальный ремонт (реконструкцию) жилых зданий, и производится специализированными изыскательскими и проектно-изыскательскими организациями.

Такое техническое обследование многоквартирных домов допустимо финансировать за счет средств фонда капитального ремонта многоквартирных домов, поскольку эти работы могут включаться в состав работ по подготовке проектной документации на проведение капитального ремонта при соблюдении некоторых условий. Так, в соответствии с частью 2 статьи 166 ЖК РФ нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, финансируемых за счет средств фонда капитального ремонта, размер которых сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, может быть дополнен.

Если указанным актом субъекта Российской Федерации перечень услуг и(или) работ по капитальному ремонту не расширен, то исходя из анализа статей 166 и 174 ЖК РФ на цели технического обследования многоквартирного дома могут быть затрачены лишь те средства фонда капитального ремонта, которые сформированы из части взносов на капитальный ремонт, превышающей установленный нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации минимальный размер.

Отличия капитального ремонта зданий от реконструкции

Вопреки распространенному мнению, что капитальный ремонт и реконструкция это одно и то же, между этими двумя видами строительных работ есть заметная разница.

Различия между капремонтом и реконструкцией:

1. Капремонт направлен на замену и восстановление строительных конструкций и элементов, а реконструкция – на изменение технических и экономических параметров объектов. Реконструкция дома – это работа с целью придания строительному объекту новых свойств.
2. Реконструкция считается более глобальным строительством, поэтому сроки проведения капремонта и реконструкции разные. И капитальные ремонты жилых зданий производят чаще, чем реконструкции.
3. Капремонт и реконструкция различаются по условиям проведения. Капремонт будет проведен даже в ситуации, когда жильцы против этих работ. А реконструкция будет проведена только при наличии запроса от органов местного самоуправления или запроса от жильцов дома.
4. Капремонт производится на средства собственников жилья. При проведении реконструкции средств владельцев может не хватить и в этом случае привлекается помощь местных властей.
5. Во время капремонта жильцы дома остаются в своих квартирах, а в период реконструкции их переселяют в другие дома.

Программа капитального ремонта

По оценкам экспертов Института проблем ценообразования и регулирования естественных монополий НИУ ВШЭ, финансовая обеспеченность программ по капитальному ремонту в регионах многоквартирных домов, исходя из утвержденного минимального размера взноса, находится под вопросом. Вероятность дефицита региональных средств на капремонт составляет более 90%. Об этом сообщает портал Фонда капитального ремонта города Москвы.

Напомним, что с 1-го июля в квитанциях на оплату ЖКХ появилась новая графа «Капитальный ремонт». Размер взносов оказался во всех регионах страны разным. Это обусловлено тем, что региональные власти сами определяют размер тарифов для населения. Стоит отметить, что только Московская программа капремонта наряду с Красноярской, Камчатской, Ярославской, Магаданской, Тюменской и Ямало-Ненецкой покрывают реальные расходы на проведение качественного капитального ремонта.

Был проведён анализ 83 региональных программ капитального ремонта на основании данных об общей площади домов, включенных в программу, сроке её реализации, минимальном взносе, утверждённом в субъекте РФ, объёмах господдержки, предельной стоимости работ согласно нормативным правовым актам субъектов.

Стоимость капитального ремонта в расчёте на 1 кв.м была определена, исходя из предельных стоимостей по обязательным видам работ (ч.1 ст.166 ЖК РФ). На основании этого показателя был рассчитан предельно допустимый минимальный размер взноса на капремонт.

По итогам проведённого исследования можно сделать вывод, что совокупный годовой объём финансирования региональных программ всех 83 субъектов РФ, исходя из утверждённых минимальных размеров взноса на капитальный ремонт, с учётом предусмотренной государственной поддержки, составит около 205 млрд. руб.

Похожие записи:

• Может ли пенсионер отказаться от положенных ему льгот в пользу денег
• П-4 (НЗ) Неполная занятость работников
• .Учет труда и заработной платы.