Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Не переходи черту: шесть дел о кадастре». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Любой объект недвижимости подлежит внесению в ЕГРНП. Недвижимость, исключая помещения в многоквартирных домах, должна при этом иметь «привязку к местности». Такой «привязкой» и является межевание земельного участка в 2022 году.
Можно ли не платить за процедуру?
В пошаговой инструкции мы уже касались вопроса о том, сколько стоит межевание земельного участка. Можно ли сделать это бесплатно?
Можно, но лишь в то время, когда муниципалитет проводит комплексные кадастровые работы. Информацию о них нужно искать на официальных сайтах местной власти.
Если такие работы ведутся или планируются – необходимо подать заявление. Его форма свободная нужно только обязательно указать ФИО, паспортные реквизиты, местоположение, кадастровый номер надела. Право бесплатно воспользоваться кадастровыми работами дает:
- «Дачная амнистия»
- Оформление участка до 1998 года (если он при этом не внесен в ЕГРН)
- Зафиксированные кадастровые ошибки, допущенные ранее
- Отсутствие постановки на учет Росреестра надела, данные о котором у данной организации имеются
Плюсы и минусы межевания
По мнению экспертов, плюсов земельного участка без межевания нет, а вот минусов много. Отсутствие границ земельного участка может привести к юридическим проблемам с землей. «Например, это могут быть споры с соседями по границам земельного участка (все хотят больше грядочек). Собственник участка без точных границ может лишиться кусочка своей земли», — предупредила эксперт Кадастровой палаты.
Грамотно проведенная процедура межевания станет сильным правовым подспорьем в случае возникновения спора между владельцами двух соседних участков.
Продать такой участок будет сложнее — вряд ли покупатели захотят приобретать участок без четких границ, а потом заниматься этим самостоятельно. Поэтому уточненные границы делают земельный участок привлекательнее для покупателей как с точки зрения закона, так и ценовых характеристик.
Также межевание помогает исправить возможные ошибки, в том числе в сведениях о фактически используемой площади. «Она может отличаться от той, что указана в сведениях ЕГРН. А ошибочные сведения о площади участка могут стать причиной неверного определения его кадастровой стоимости и, как следствие, неверного определения размера земельного налога», — пояснила Марина Рыцарева.
Процедура позволяет получить разрешительную документацию для строительства или проложить коммуникации на участке, добавила Ольга Полубкова. Только после уточнения границ и внесения их в реестр земельный участок становится индивидуально-определенным объектом на местности и его границы и координаты охраняются законом.
К минусам межевания можно отнести лишь затраты — временные (на это уйдет 10–14 рабочих дней) и финансовые (услуга платная).
На данный момент закон не предусматривает для владельца такого участка никаких санкций — т. е. межевание пока остается процедурой исключительно добровольной.
Но в то же время нельзя утверждать, что без межевания землевладельцу абсолютно не грозят неприятности. Вот лишь некоторые из возможных проблем:
— Конфликт с соседями из-за границ, который в итоге может привести к денежным взысканиям с собственника.
Ведь если сосед докажет, что забор вышел за пределы вашего участка и зашел на его землю, суд взыщет с вас плату за пользование его землей.
Такие прецеденты уже имеются в судебной практике (например, решение Качканарского горсуда Свердловской области по делу № 2-294/2018);
— Штрафы со стороны контролирующих органов. Пользуясь участком без межевания, легко выйти за его пределы — а это уже расценивается как самовольный захват земли (штраф от 1% до 1,5% кадастровой стоимости земли, но не менее 5 000 рублей — ст. 7.1 КоАП РФ);
— Риск срыва сделки по продаже участка. Сейчас при покупке участка люди все чаще обращают внимание на то, определены ли у него границы официально. Немногие захотят покупать «кота в мешке», а потому скорее предпочтут участок с межеванием.
Поэтому межевание — дело хоть и добровольное, но все-таки очень желательное.
Договор купли-продажи доли жилого дома и доли земельного участка
Ответственной за эту процедуру являются органы юстиции, расположенные в месте нахождения объекта недвижимости.
По каким правилам должно составляться соглашение На условиях соглашения купли-продажи может быть отчужден исключительно объект недвижимости при прохождении официальной регистрации права собственности на него в законодательно определенном порядке. Из этого следует невозможность реализации жилого дома при отсутствии оформленного права собственности на него.
Оформление этого права может подтверждаться соответствующим свидетельством о праве собственности. В случае обременения объекта недвижимости определенными мерами, к примеру, при оформлении залога (ипотеки) в банковском учреждении, подобный факт должен в обязательном порядке найти свое отображение в документе.
До момента подписания соглашения о купле-продаже жилого дома, стороны должны прийти к договоренности касательно способов расчета между покупателем/продавцом.
Когда необходимо межевание
Межевание участка проводится для установления его границ на местности, что позволит избежать проблем при совершении сделок с таким объектом, а также споров с соседями, облегчит строительство дома или дачи таком участке. Да и банки охотнее дают ипотеку на землю с чётко определёнными и зафиксированными границами.
В настоящее время межевание осуществляется исключительно в добровольном порядке и закон не предусматривает никаких ограничений прав для собственника при отсутствии межевого плана.
Встречи с кадастровым инженером не избежать, если вы планируете:
- Разделить один участок на несколько или объединить несколько участков в один
- Узаконить площадь земли или уточнить границы (например, из-за разногласий с соседями)
- Восстановить старые границы, которые отсутствуют на генеральном плане (особенно актуально для владельцев земли в садоводческих товариществах)
- Взять ипотеку на приобретение земельного участка или строительство на нем дома или дачи (это необязательно, но повысит шансы на получение кредита)
- Купить, продать, обменять, подарить участок или его часть (это также необязательно, но наличие межевого плана повысит ликвидность участка и облегчит его реализацию)
Купля-продажа неразмежеванного участка
До 2018 года владелец неразмежеванного участка мог совершенно беспрепятственно продать его, поскольку процедура по установлению координат указанного объекта и закреплению на нем межевых знаков проводилась по желанию и не считалась обязательной.
После внесения последних поправок, собственник объекта земельного фонда, не подвергшегося межевым работам, рискует получить отказ от регистрирующих органов при совершении сделок по отчуждению.
Контрагенты договора купли-продажи, предметом которого выступает участок без официальных границ, могут столкнуться со следующими последствиями:
- Реальная площадь участка меньше той, что заявлена в соглашении:
- Стоимость сотки земли завышена;
- Споры с соседями;
- Оспаривание сделки;
- По факту территория земельного надела превышает ту, что задекларирована:
- Наложение административной ответственности;
- Переплата по налоговому бремени ввиду увеличения налогооблагаемой базы;
- Искусственные ограждения установлены вне реальной конфигурации земельного участка:
- Нарушение градостроительных норм;
- Нарушение прав собственности соседей;
- Материальные издержки по перенесению забора;
- Судебные разбирательства по устранению незаконных притязаний.
Как узнать подпадает ли земельный участок под бесплатное межевание?
Если в вашем муниципалитете будут выделены средства под проведение комплексных кадастровых работ, то для начала, органы власти заключат муниципальный контракт с кадастровой организацией, а затем оповестят всех собственников земельных участков о сроках проведения межевания на территории квартала. Оповещение происходит заблаговременно, при помощи СМИ, информация размещается на специальных стендах района, отправляется по электронной почте. Также извещение о проведении комплексных кадастровых работ публикуется на сайте Росреестра. В извещении указывается график проведения кадастровых работ, и инструкция, куда можно подать сведения для того, чтобы ваш участок был включен в бесплатное межевание. От вас понадобится только предоставление доступа инженерам к своему участку, а оплата работ происходит по муниципальному контракту, за счет бюджетных средств.
Как реализовать право на бесплатное межевание
Право на безвозмездное межевание имеет:
- собственник;
- пользователь земли на праве пожизненного наследуемого владения или бессрочного пользования;
- арендатор, заключивший договор на длительный срок.
Когда землевладелец узнал о проводимых комплексных работах, он может обратиться к кадастровой организации (исполнителю работ) с заявлением о проведении межевания своего участка. Заявление пишется в свободной форме, в нем указывается адрес, технические характеристики земли, а также данные о собственнике (Ф.И.О., паспортные данные, место прописки, телефон, адрес электронной почты и пр.).
Поводом для обращения к исполнителю кадастровых работ могут быть следующие ситуации:
- Сведение о земле не значатся в Едином государственном реестре недвижимости, хотя право собственника было оформлено по старым законам (до 1998 года), когда был создан современный регистрационный орган. Например, регистрация недвижимости осуществлена по старым правилам органами БТИ.
- Данные об участке имеются в госреестре, но объект не поставлен на кадастровый учет (об этом может свидетельствовать наличие у объекта условного номера, а не кадастрового) или кадастровый учет произведен, но по устаревшим стандартам (до 2007 года).
- Проведено межевание (и с момента этого мероприятия прошел значительный период времени), но кадастровый учет не произведен. Лучше исполнителю комплексных работ представить имеющийся межевой план, так как возможно данные старого межевого плана устарели. Кадастровый инженер на основе имеющихся данных может актуализировать результаты межевания. И соответственно обеспечить безошибочный кадастровый учет
- Имеется реестровая (кадастровая)ошибка. Исполнитель комплексных работ может на месте устранить неточность и представить в Росреестр точные данные, обеспечив, устранение ошибки.
Кадастровый инженер принимает обращение землепользователя и на основе полученных от собственника документов проводит межевание. В последующем данные о результатах межевания исполнитель кадастровых работ представляет в Росрееств для внесения сведений в Единый государственный кадастр недвижимости или указанные сведения самостоятельно представляются муниципалитетом в Росреестр в виде карты-плана (итоговый документ комплексных работ). В любом случае необходимые сведения в кадастр будут внесены без участия собственника, при условии его обращения к исполнителю комплексных работ и предоставления необходимых данных.
У собственника, кроме указанных ситуаций, имеется возможность также разрешить спор о земельных границах с соседями (спор не связанный с реестровой ошибкой).
Для этого следует обратиться в земельную (согласительную) комиссию, созданную под комплексные работы, с возражением. В возражении излагается суть спора и прилагаются документы, подтверждающие правомочность возражающего лица.
Как понимать межевание?
Изначально нужно понять, что это такое. Под межеванием понимается установление пределов участка по факту. Этот процесс помогает отграничить собственный участок от того, что принадлежит соседу. Для этого потребуется, чтобы сотрудник геодезической компании выехал на местность и определил координаты. Кроме того, данное должностное лицо занимается установлением поворотных точек и отражает сведения о них в базу. После этого начинается процесс обработки информации и реализуется согласование точек с лицами, владеющими участками, расположенными по соседству. На основании указанных данных происходит формирование межевого плана.
ВАЖНО !!! Когда документы поданы в Росреестр, сведения о конкретном наделе подлежат отражению на карте кадастрового типа. Также информация должна быть указана в бумагах, подтверждающих правомочие собственности на надел. Для территории присваивается номер согласно кадастрам.
Он имеет уникальное значение. Гражданину, который владеет правомочиями собственности, будет выдана выписка, сделанная из ЕГРН. В данном акте прописаны точные границы территории. Только после совершения указанных действий получится реализовать участок. К примеру, продать его, обменять или совершить иную сделку, связанную с распоряжением.
Обязательно ли делать межевание после 1 января 2021 года
Если не провести межевание до 1 января 2021 года, то земельный участок нельзя будет продать, подарить и передать по наследству. Такие сообщения то и дело мелькают в новостях различных СМИ.
Межевание земельного участка – это работы по установлению границ земельного участка.
Для проведения межевания необходимо обратиться к кадастровому инженеру, заключить с ним договор подряда на проведение кадастровых работ.
Кадастровые работы по межеванию земельного участка включают в себя:
– сбор и изучение сведений о земельном участке, предоставленных документов на землю, имеющихся геодезических данных по участку, а также адресов соседних земельных участков;
– подготовку проекта межевания;
– уведомление правообладателей смежных земельных участков (лиц, права которых могут быть затронуты межеванием);
– выезд на место и определение границ участка на местности.
Суть межевания земельного участка
Межевание территории земельного участка осуществляется следующим образом — кадастровый инженер прибывает на участок и с помощью специального оборудования определяет фактические координаты расположения границ участка. При межевании земельного участка соседи иногда принимают участие в процессе — с ними геодезист согласовывает результаты замеров. Для этого специалист составляет акт и даёт на подпись собственникам смежных территорий. После этой обязательной процедуры уполномоченное лицо составляет план межевания земельного участка на бумажном и электронном носителях.
При осуществлении продажи земельного участка без межевания утверждённый план не требуется, а новому собственнику придётся провести соответствующие процедуры.
Ошибки при межевании как исправить
Собственники, как ни странно, могут совершать самые различные ошибки. Например, как вы знаете, что все участки отмеряются по первому. И если топографическая съемка первого участка прошла неточно, следовательно, и остальные также будут с недочетами, что грозит уменьшением самого земельного участка, или наоборот. Тем не менее, в последствии никто, ни инженеры, проводившие съемку, ни сами соседи, не будут брать на себя ответственность за ошибку.
Подобного характера вопросы нужно будет уже решать через судебные разбирательства (что не желательно), после придется уговаривать соседей, а им пачкать руки ну совсем не улыбается. Таким образом, чтобы был составлен новый проект, потребуется много времени, месяцы, или даже годы, смотря, в какую компанию вы попадете. Мы к тому, что опять же, лучше делать все по уму, без спешки, но и не затягивать.
Чтобы исправить ошибку, заново подготавливается межевое дело, перепроверяются документы всех владельцев участков и так далее. Причем, специалистам необходимо определить. Как ошибки по Кадастру, так и умышленные нарушения со стороны собственников. Мы описали вкратце всю ситуацию, но в действительности все значительно серьезнее. Если вы являетесь землевладельцем, то должны быть готовы к гонке с соседями и постараться выполнить межевание раньше.
Но даже если и произошла ошибка, или просто возникли какие-нибудь вопросы, вы можете всегда обратиться к специалистам нашего сервиса. Причем, это совершенно бесплатно.
Почему собственник может лишиться земельного участка с 1.01.18 г
В соответствии с федеральным законом от 13.06.2015г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» гражданин, желающий зарегистрировать объект недвижимого имущества, включая земельные участки, обязан соблюдать определенные правила.
В вышеупомянутом законе указывается, что земельные участки могут предназначаться для ведения личного подсобного хозяйства, для индивидуального жилищного либо гаражного строительства и так далее.
Учтите! Федеральный закон от 13.06.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» определяет порядок, в соответствии с которым осуществляется снятие земельных участков с кадастрового учета.
Так, если с того момента, когда земельный участок был поставлен на кадастровый учет, прошло свыше пяти лет, в течение которых участок не был внесен в единый государственный реестр недвижимости, то данный земельный участок снимается с кадастрового учета.
Сколько стоит межевание земельного участка
Деятельность кадастровых инженеров является вневедомственной, поэтому цены на межевание земельных участков государством не регулируются. Существует методика расчета стоимости кадастровых работ, но придерживаются ей лишь муниципальные организации, скорость выполнения работ у которых — не самая высокая.
Частные фирмы самостоятельно устанавливают цены, ориентируясь на рынок спроса и предложения. На стоимость межевания влияют: регион, категория земель, площадь, местоположение и форма участка (простая, усложненная, геометрически сложная и т.п.).
Зачастую, для наработки клиентской базы, «молодые» компании стараются держать цены ниже рыночных, однако в качестве услуг ничем не уступают компаниям со стажем. В любом случае, не останавливайтесь на первой межевой организации, чья реклама попалась на глаза.
Стоимость межевания земельного участка в Московской области варьируется от 10 000 до 30 000 рублей. В Ленинградской области 7-15 тысяч. В регионах межевание стоит около 5-ти тысяч рублей.
Возможно вам удастся договориться об оплате работ авансом, например: 50% при заключении договора и ещё 50% по факту выполненных работ. Не забудьте сохранить чек и квитанцию об оплате.