Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оформление земельно-правовой документации под гаражом («гаражная амнистия»)». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Принятая правовая норма направлена на урегулирование деятельности кооперативов и частных гаражей. С 1 сентября 2021 года каждый пользователь незарегистрированного объекта может официально оформить его на себя по упрощенной схеме. То же самое касается и земли, на которой построен гараж. Процедура будет предельно проста, а большую часть бумажной волокиты возьмут на себя органы местного самоуправления.
Суть гаражной амнистии 2022 года
Суть гаражной амнистии заключается в том, что пользователям предоставляются упрощенные условия для регистрации гаражных помещений или земли, что дана под гараж. Владельцу эта амнистия предлагает много преимуществ, поскольку позволяет не платить за оформление. Право будет передано без проблем, так что не придется выкупать его у госорганом или муниципальных властей. Вы станете официальным владельцем, как только оформите гараж на свое имя.
Кроме того, ваша недвижимость будет узаконена с минимальной нервотрепкой. Дальше эту собственность можно использовать по своему усмотрению. В том числе продать, подарить, передать по наследству. Снести гараж без вашего участия не смогут, а если это понадобится, чтобы построить жилье или дорогу, государство будет вынуждено заплатить за это внушительную сумму.
Государство также получает свою долю выгоды, поскольку будут поставлены на учет миллиарды объектов, что раньше были невидимы для правовой системы. Это значит, что на гаражи можно будет наложить налоги, пополняя государственную казну. Кроме того, территорию будет проще обустраивать. Если незаконные постройки принадлежать непонятно кому, нет возможности притянуть к ответственности людей, которые нарушают правила благоустройства. После амнистии это проблема отпадет.
Кто может воспользоваться?
Главные требования для оформления:
- Необходимое условие — возведение постройки до 2004 года, то есть до принятия Градостроительного кодекса. На гаражи, которые построили позже этой даты, амнистия не распространяется.
- Гараж должен состоять только из одного этажа, в нем не должно быть жилых комнат. Объект может быть построен как отдельное здание или часть гаражно-строительного кооператива. Важное условие — подтверждение статуса капитального строения (у гаража должны быть стены и фундамент).
- Земля, на которой находится гараж, должна принадлежать государству или муниципалитету.
Важно! При оформлении смотрите на дату возведения, а не покупки. Наследники гаража могли получить его и до, и после 2004 года, но важно, чтобы объект был построен до конца 2004. Поэтому им придется документально подтвердить этот факт.
Какая недвижимость не попадает под амнистию:
- Гаражи, которые возникли после 2004 года.
- Самовольные постройки.
- Ракушки — разборные металлические сооружения.
- Подземные гаражи в офисных комплексах и многоэтажных домах.
- Пристройки к другим объектам: магазину, дому, зданию автосервиса и т.д.
Кто имеет право на «гаражную амнистию»:
- Владельцы объектов, которые были возведены до 2004 года.
- Наследники владельцев гаражей.
- Покупатели, которые приобрели объект у первоначального владельца.
Шаг 5. Отправьте документы в администрацию
Для того чтобы завершить оформление прав и на земельный участок, и на гараж, необходимо официально отправить в администрацию:
- решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка;
- выписку из ЕГРН на земельный участок;
- технический план на гараж.
Администрация, в свою очередь, должна будет:
- принять решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно;
- подать в Росреестр заявление о регистрации права собственности на земельный участок, о государственном кадастровом учете гаража и о регистрации права собственности на гараж;
- передать выписки из ЕГРН, подтверждающие регистрацию прав на гараж и землю.
Каких гаражей коснется амнистия?
Амнистия будет действовать только в отношении гаражей, построенных до 30 декабря 2004 года, поскольку именно в эту дату вступил в силу новый Градостроительный кодекс РФ. Кроме этого, есть еще ряд условий.
✓ Речь идет только о капитальных сооружениях, у которых есть фундамент и стены.
✓ Объекты должны быть одноэтажными, без жилых помещений.
✓ Они могут быть как отдельно стоящими капитальными постройками, так и входить в состав гаражно-строительных кооперативов. А, соответственно, стоя в один ряд, иметь общие стены, крышу, фундамент и коммуникации.
✓ Земля, на которой расположен гараж, должна находиться в ведении государства.
Алгоритм действий владельца гаража
Если ваш гараж подпадает под программу амнистии, и вы собрали какие-либо из перечисленных выше документов, нужно действовать следующим образом.
1. Нужно выяснить, стоит ли земельный участок под гаражом на кадастровом учете в Росреестре. Это можно сделать, запросив сведения из ЕГРН через:
- МФЦ
- местную администрацию
- филиал Росреестра или кадастровой палаты в вашем населенном пункте
- через кадастрового инженера.
Справочную информацию о постановке участков на кадастровый учет можно посмотреть онлайн через Публичную кадастровую карту.
2. Если участок не стоит на кадастровом учете, то нужно его образовать (сформировать). Это можно сделать следующим образом:
- в местной администрации нужно получить проект межевания территории (выписка из проекта выдается бесплатно);
- если проект отсутствует, нужно оформить схему границ участка (схему расположения) самостоятельно или у кадастрового инженера (инженер оформляет схемы платно, но зато гарантирует точность измерений);
- послу получения схемы границ участка нужно подать ее в местную администрацию, оформить заявление о предварительном согласовании предоставления земли;
- в течение 30 дней по заявлению и схеме выносится решение о предварительном согласовании предоставления участка (документ направят почтой или по электронной почте);
- с положительным решением нужно обратиться к кадастровому инженеру и оформить межевой план на участок и технический план на сам гараж (документы оформляются платно, стоимость в среднем 6-10 тыс. руб.);
- можно подать заявление в местную администрацию для оплаты услуг кадастрового инженера (если такой нормативный акт принят муниципалитетом).
Кадастровый инженер может сам направить межевой план в Росреестр или выдаст его вам на руки. На основании межевого плана участок поставят на кадастровый учет, а вы получите выписку ЕГРН.
3. Оформление прав на гараж. После постановки участка на кадастровый учет, можно оформить права на гараж. Алгоритм действий:
- в администрацию нужно представить выписку ЕГРН на участок, технический план на гараж, решение о предварительном согласовании земли;
- администрация принимает решение о предоставлении участка в собственность бесплатно;
- заявление о регистрации прав на участок, и о постановке на кадастровый учет гаража администрация сама направит в Росреестр;
- после завершения всех процедур в Росреестре администрация предоставит вам выписку ЕГРН с зарегистрированными правами на участок и гараж.
Выписка ЕГРН – это единственный легальный правоподтверждающий документ на объект недвижимости. Выдача выписки подтверждает, что вы успешно прошли процедуру гаражной амнистии.
Какие необходимы документы
Для оформления гаража в упрощенном порядке понадобится один из ниже указанных документов:
- документ от органов власти (даже времен Советского Союза), подтверждающий, что земельный участок под гаражом предоставлен в ваше пользование,
- решение завода, комбината, совхоза, любого другого предприятия, при котором возведен гараж,
- любой документ, свидетельствующий о выплате вами пая в гаражном кооперативе,
- решение собрания гаражного кооператива, свидетельствующее о выделении гаража именно вам,
- старый техпаспорт на данный объект недвижимости, который был заказан вами ранее для технической инвентаризации,
- документы о подключении гаража к электрическим сетям и другим инженерным коммуникациям,
- документы о наследстве, если гараж принадлежал вашему наследодателю,
- любые справки и документы, подтверждающие покупку вами гаража у другого лица
Оформление земли под гаражом в кооперативе: пошаговая инструкция
В некоммерческих гаражно-строительных кооперативах (сокращенно – ГСК) гаражные постройки – это неделимый гаражный ряд, где помещения имеют общие элементы с соседними «коробками». Из-за этого оформить участок земли под строениями можно исключительно в общую долевую собственность (п. 2 ст. 39.20 ЗК РФ). Самостоятельно приобрести право на землю под такими строениями не получится. Поэтому главное условие – все участники ГСК должны быть согласны на оформление участка, а для этого – действовать быстро и согласованно.
Перед началом процедуры потребуется уточнить у руководства ГСК наличие документов о регистрации кооператива в качестве юридического лица, а также кто конкретно предоставляет участок в качестве собственника. При наличии у ГСК всех уставных документов, порядок действий будет таким:
Шаг 1. Оформление всех гаражей в собственность. Для этого каждый участник кооператива должен выполнить несколько действий:
- оформить в местном отделении Бюро технической инвентаризации (далее в тексте – БТИ) технический паспорт строения;
- получить справку, подтверждающую вступление в ГСК;
- оформить свой гаражный бокс в собственность в Федеральной службе госрегистрации кадастра и картографии (далее в тексте – Росреестр).
Смысл и значение процедуры оформления
Регистрация прав на землю под гаражным строением выступает необходимой процедурой, и дает возможность обезопасить себя от дальнейших проблем. Трудность в том, имущество располагается на территории конкретного муниципалитета.
Возможно несколько вариантов развития событий:
- Участок могут перепродать другому владельцу, который использует ее под застройку или с другой целью. Компенсации владельцу выплачивать никто не станет, поскольку продаже подлежала земля, которая не являлась его собственностью.
- Руководствуясь Гражданским кодексом, самовольно построенный гараж могут убрать (ст. 222). Эта статья содержит запрет на распоряжение по собственному усмотрению муниципальной и государственной землей. Когда такой факт будет обнаружен, постройку снесут.
Дабы не оказаться в подобном положении, следует предъявить свидетельство праве на участок. Документ, позволят подтвердить, что он находится в вашем распоряжении на законных основаниях.
На деле же это всего лишь отсрочит неизбежное, поскольку муниципалитету позволено распоряжаться конкретным объектом на правах собственника. Таким образом, защитить своё имущество можно лишь тогда, когда будет оформлена земля под гаражом в собственность.
В зависимости от исходных данных, нужно соблюсти и разные условия для заявления на регистрацию участка в собственность:
- если имущество общее и создан ГСК, необходимо согласие всех участников кооператива на оформление участка в собственность;
- важно чтобы ГСК имел статус юридического лица;
- если строение индивидуальное, нужно, чтобы у владельца на него были права собственности;
- при незаконном возведении гаража, изначально следует через суд установить свои права на него и зарегистрировать, а далее уже решать вопрос с землей.
Для регистрации прав на участок в аренде, нужно:
- чтобы договор был на 10 лет и более, а использовалась земля уже 3 года;
- наличие строения на земле, на которое собственник имеет права;
- заявитель ранее приватизацию машиноместа не использовал.
Какие гаражи можно зарегистрировать?
Регистрация права собственности необходима только для недвижимого имущества. Является ли ваш гараж таковым, определяет статья 130 Гражданского Кодекса РФ: если строение невозможно переместить без причинения ему вреда, оно считается недвижимостью. А вот металлический гараж или гараж-ракушка не относятся к недвижимым объектам, потому что такие конструкции можно демонтировать, а затем собрать в другом месте. Зарегистрировать их не получится.
Под «гаражную амнистию» попадают:
- гаражи, построенные до 31 декабря 2004 года. С 2005 года в России начал действовать новый Градостроительный кодекс, и право собственности стало регистрироваться сразу после возведения объекта. До этого момента многие гаражи строились без определения правового статуса, хоть и легально. Являясь владельцем фактически, хозяин мог лишиться имущества в любой момент.
- одноэтажные гаражи, без жилого помещения. Строения могут входить в гаражный кооператив или быть отдельно стоящими капитальными постройками.
- гаражи, которые суд не признал самовольными постройками.
Законом учтены и некоторые нюансы, которые не станут препятствием для оформления права собственности. Вы сможете зарегистрировать гараж, даже если:
- он имеет общие стены с соседними гаражами;
- гаражный кооператив перестал существовать;
- гражданин, у которого был приобретен гараж, умер или о нем ничего не известно;
- земля под гаражом не оформлена.
В какие сроки зарегистрируют гараж в вашу собственность?
Они указаны в ч. 1 ст. 16 Закона N 218 и зависят только от того, куда вы сдали документы — в сам Росреестр или МФЦ. Форма предоставления документов — бумажная или электронная — на сроки не влияет.
Если вы подавали бумаги через МФЦ, документы будут готовы через 9 рабочих дней. А если принесли, направили их по почте или по интернету в подразделение Росреестра — еще быстрее, через 7 рабочих дней.
Закон N 218 говорит, что эти сроки надо исчислять с даты, в которую у вас приняли заявление о госрегистрации и другие документы.
Но у Росреестра другое мнение — он высказал его в своем письме от 22.08.2017 N 14-10188-ГЕ/17. Он считает, что сроки начинают течь со дня, следующего за днем, когда у вас взяли бумаги. Причем если вы сдали их в субботу, сроки считают с понедельника — ближайшего рабочего дня, следующего за ней.
Важно! Указанные сроки могут течь с другого момента. Например, если вы не сдали вместе с пакетом документов квитанцию об оплате госпошлины, и на дату подачи заявления о госрегистрации в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах нет сведений о ее уплате. В таком случае 7-ми или 9-тидневный срок считают с даты, когда Росреестру придут сведения о поступивших деньгах (ч. 7 ст. 18 Закона N 218).
С некапитальными гаражами никакого особого волшебства не случилось.
Приобрести землю под ними в собственность или аренду в обычном случае нельзя.
Закон внес новую статью 39.36-1 в Земельный кодекс, которая определяет возможность для администраций муниципальных образований утверждать схемы размещения некапитальных гаражей (по аналогии с нестационарными торговыми объектами).
Использование земли под некапитальным гаражом будет платным. На уровне регионов может быть определен перечень граждан, которые имеют право на бесплатное использование.
Если участок будет использован под нужды инвалидов для стоянки спецсредств передвижения вблизи места их жительства, то оплата взиматься не будет.
Тем не менее возможность приобретения земельного участка под такими гаражами все таки есть. Они попадают под амнистию при определенных условиях:
- он должен быть возведен до 30.12.2004 года;
- участок под ним выделен из участка, ранее предоставленного гаражному кооперативу на праве постоянного (бессрочного) пользования или переоформленного на аренду;
- постоянное (бессрочное) пользование или аренда должны действовать и не быть прекращенными;
- место под гараж распределено вам решением общего собрания или в ином порядке, предусмотренным уставом кооператива.
Если ваш гараж не отвечает одновременно этим условиям, то под гаражную амнистию он не попадает и рассчитывать на приобретение земельного участка не приходится.
Как воспользоваться «гаражной амнистией»? Инструкция по оформлению гаража в собственность
- Выясните, стоит ли участок земли под гаражом на кадастровом учете. Сделать это можно, обратившись в МФЦ, орган местного самоуправления, Росреестр, филиал Кадастровой палаты или к кадастровому инженеру.
- Уточните в вашей администрации, утверждался ли проект межевания территории относительно земли, на которой стоит гараж. Если он утверждался, схему границ участка под вашим гаражом сразу готовить нельзя. Если нет – найдите кадастрового инженера, чтобы подготовить такую схему. Схема может быть подготовлена на бумаге или в электронном виде.
- Обратитесь в орган власти, который распоряжается участком земли под вашим гаражом (это муниципалитет, если земля в муниципальной собственности; или Росимущество, если земля в региональной собственности). Отправьте заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка. Орган власти может рассматривать его в срок до 30 дней.
- Если решение положительное, обратитесь к кадастровому инженеру с запросом на изготовление межевого плана земельного участка и технического плана гаража. Не игнорируйте заключение с ним договора подряда, в нем можно прописать сроки и стоимость работ. Закон предполагает и выполнение кадастровых работ за счет бюджетных средств, заранее обратитесь в администрацию, чтобы узнать подробности.
- С готовым планом отправляйтесь в Росреестр с заявлением о постановке земельного участка на государственный кадастровый учет. Это можно сделать в МФЦ (в том числе в электронном виде) или даже передать задание кадастровому инженеру. После такого обращения вы получите выписку из ЕГРН на земельный участок под гаражом.
- Получив все документы, обращайтесь в администрацию. Пошлите ей официальный запрос на предоставление участка. Администрация должна принять решение о бесплатном предоставлении участка, подать в Росреестр заявление о регистрации права собственности на земельный участок, передать вам выписки из ЕГРН, которые подтвердят это право собственности.
Если помещение для размещения автомобиля входит в единый гаражный комплекс кооператива, приватизация земли будет возможна только в долевую собственность всех владельцев. Для этого инициативная группа членов ГСК должна обратиться за изготовлением межевого плана на единый участок, после чего он будет поставлен на кадастровый учет и зарегистрирован в ЕГРН. Все владельцы гаражей получат право общей долевой собственности на единый участок, а размер доли будет определен соразмерно площади гаражного помещения.
Нужно учитывать, что регистрация долевого права на землю под ГСК допускается в безвозмездном порядке, если участок был предоставлен до вступления в силу ЗК РФ, т.е. до октября 2001 года. Если земельный надел выделялся из муниципального фонда после указанной даты, за переоформление прав на землю придется перечислить выкупную стоимость. Размер платежа будет определен исходя из показателей кадастровой стоимости на данный земельный участок.
Для оформления прав на землю под самостоятельно возведенным гаражом или отдельно стоящим строением в составе ГСК все необходимые действия выполняет сам владелец. Для этого нужно руководствоваться следующим алгоритмом действий:
- необходимо получить документ, подтверждающий завершение строительных работ и ввод гаража в оборот – такую справку могут выдать в правлении кооператива (для этого должна быть пройдена регистрация гаражного строения в местных органах власти), либо гражданин получает технический план и сам регистрирует гараж;
- на основании правоустанавливающего документа на гаражное строение, нужно обратиться к кадастровому специалисту — инженеру, который определит границы отдельного участка и согласует их с владельцами смежных наделов;
- после согласования границ будет изготовлен межевой план, который является основанием для постановки земельного объекта на учет в кадастровых органах и регистрации права;
- на основании межевого плана оформляется заявление в местный орган власти для приватизации земли путем выкупа (ЗК РФ предусматривает множество случаев освобождения от выплаты выкупной цены при строительстве частных гаражей);
- с договором и межевым планом необходимо обратиться в службу Росреестра или Многофункциональный центр для учетных действий и регистрации.
Оформление земли в ГСК
ГСК — участок, разделенный на доли. Размер каждой эквивалентен площади гаража. Выкупить такой участок можно за 1-20% от кадастровой стоимости (ст. 2 ЗК РФ). Пройти регистрацию можно, не внося плату, тем кто получил землю до октября 2001 года.
Документы, которые вам пригодятся:
- протокол собрания;
- договор на землю;
- документация о праве собственности на гаражи;
- справка на здание гаража из БТИ;
- технические паспорта гаражей и паспорт земельного участка;
- квитанции об оплате госпошлины: 2 тыс. руб. для физических лиц и 22 тыс. руб. для организаций (п. 22.1 ст. 333.33 НК РФ).