Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Подводные камни при покупке доли в квартире». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Речь идет о спорных ситуациях — например, когда в квартиру вселился недобросовестный сособственник. В Росреестре, во-первых, рекомендуют «фиксировать все злоупотребления и нарушения общественного порядка с его стороны с последующим обращением в правоохранительные органы при необходимости». Во-вторых, рекомендуют признать микродолю малозначительной и принудительно выкупить в судебном порядке по рыночной цене.
Что значит купить долю в квартире?
Долевая собственность — это когда одна квартира принадлежит нескольким собственникам, каждому какая-то ее часть. Доли могут быть равными и нет. А еще — идеальными и реальными. Например, когда однокомнатная квартира принадлежит троим собственникам по ⅓ доле каждому, это идеальные доли, ведь их невозможно выделить в натуре, и ни один из совладельцев не может сказать какая именно часть или комната квартиры принадлежит ему. А если у двухкомнатной квартиры с абсолютно одинаковыми комнатами два хозяина, это будут реальные доли, потому что собственники могут договориться, кому какая комната принадлежит.
Важно не путать долевую собственность и совместную собственность. Совместная собственность — это когда жилая недвижимость остается в общей собственности, но при этом доли каждого собственника не определяются. По закону совместная собственность на квартиру может быть только у супругов, но в первые годы приватизации администрации иногда оформляли передачу квартиры в общую совместную собственность всех жильцов, поэтому изредка встречаются случаи, когда жилье на таком праве принадлежит не супругам.
Доля в долевой собственности может быть «идеальной» и «реальной». Идеальная доля не выражена в натуральной форме, т.е. нельзя сказать какая часть жилого помещения принадлежит тому или иному совладельцу.
Реальная или выделенная доля — доля в натуральном выражении. Чаще всего, чтобы выделить долю в натуральном выражении необходимо изолировать определенную часть, создать для нее отдельный вход, а иногда и провести отдельные коммуникации. А места общественного пользования — кухня, туалет, ванная комната, всегда остаются в общей совместной собственности. В квартире такое сделать практически невозможно.
Иногда бывает, что человек может получить по решению суда или в результате подписания соглашения свою долю в натуральном выражении, т.е. какую-либо конкретную часть недвижимости, например, часть дома с отдельным входом.
Если доля выражена в натуре, т.е. доля реальная, то это означает, что в документах на недвижимость четко определена какая часть помещения и кому именно принадлежит.
Узнать находиться ли квартира в долевой собственности можно по выписке из ЕГРН — в графе «вид собственности» будет указано «долевая», и будет указано количество собственников с указанием доли собственности.
Жилая недвижимость может находиться в долевой собственности по разным причинам, к примеру:
- когда супруги расторгли брак и у них осталось совместно нажитая жилплощадь,
- когда квартира приобретена на средства материнского капитала,
- когда семья приватизировала недвижимость,
- когда недвижимость досталась в наследство или дар нескольким хозяевам,
- когда недвижимость приобретена в складчину, т.е. люди не состоят в браке, но живут вместе и покупают квартиру совместно;
- когда выделена доля должника по исполнительному производству.
Плюсы и минусы покупки доли в квартире
Преимущества покупки доли в квартире:
- низкая стоимость — покупка доли в квартире позволяет обзавестись собственной жилой площадью за небольшие деньги;
- возможность сделать постоянную регистрацию и воспользоваться всеми преимуществами, которые она дает;
- последующий возможный выкуп всех оставшихся долей квартиры;
- инвестирование — покупка доли в квартире выгоднее, поскольку обходится дешевле, чем покупка самой маленькой квартиры или комнаты в коммуналке, а стоимость жилья со временем только растет.
Минусы покупки доли в квартире:
- возможность нарваться на мошеннические схемы — сделку с покупкой доли в недвижимости нужно проверять на все этапах ее совершения, и самым тщательным образом проверять все документы;
- сложно найти покупателя на долю в квартире при дальнейшей продаже — процесс продажи может затянуться во времени;
- условия для дальнейшего проживания в такой квартире могут быть не самыми удобными.
Владение и пользование квартирой, находящейся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех сособственников. Нередко возникают конфликтные ситуации, когда сособственники не могут договориться между собой о порядке владения и пользования квартирой. Например, один из участников долевой собственности может препятствовать доступу других в квартиру, создавать условия, несовместимые с проживанием и пр.
В таком случае любой из сособственников вправе обратиться в суд, который и установит порядок пользования квартирой. Разрешая такое требование, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования. Однако даже имея решение суда об установлении порядка пользования квартирой невозможно полностью исключить конфликты (например, если другой сособственник, не согласившись с решением суда, будет всячески препятствовать комфортному проживанию).
Кроме того, участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества по соглашению сторон или в судебном порядке. Если выдел доли в натуре невозможен, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия.
Однако в случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.
Вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, решается судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки всех представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.д. (п.36 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).
Незначительность доли также определяется в каждом конкретном случае по усмотрению суда. Законодательно размер доли, которая может быть признана незначительной, не установлен. Как правило, суд учитывает площадь, которая соответствует имеющейся доле (причём жилая площадь учитывается отдельно от нежилой), и на основе этого принимает решение о том, является ли такая доля незначительной.
Сложилась судебная практика, согласно которой расчет денежной компенсации за долю следует производить не от рыночной стоимости доли, а от рыночной стоимости квартиры. Очевидно, что рыночная стоимость доли всегда ниже стоимости всей квартиры. Поэтому такое решение представляется справедливым. Однако нередки ситуации, когда у участника долевой собственности нет достаточных средств для выкупа.
Таким образом, приобретая долю в квартире, вы должны быть готовы к тому, что придется:
1) выделять долю в натуре (а это не всегда возможно), либо
2) определять в суде порядок пользования квартирой, либо
3) продавать свою долю другим участникам долевой собственности (если они имеют такую возможность), либо
4) выкупать доли у других участников долевой собственности (обязать их продать свои доли получится только в том случае, когда такие доли будут признаны судом незначительными).
СРОК ДЕЙСТВИЯ, ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ОФЕРТЫ
- Акцепт Оферты Заказчиком в соответствии с п. 1.3. настоящей Оферты, влечет заключение Договора оказания юридических услуг на условиях Оферты (статья 438 Гражданского Кодекса РФ).
- Договор вступает в силу с момента Акцепта Оферты Заказчиком и действует:
- до момента исполнения Сторонами обязательств по Договору, а именно оплаты Заказчиком стоимости Услуг и оказания Исполнителем юридических услуг, акцептированных Заказчиком.
- до момента расторжения Договора.
- Исполнитель оставляет за собой право внести изменения в условия Оферты и/или отозвать Оферту в любой момент по своему усмотрению. В случае внесения Исполнителем изменений в Оферту, такие изменения вступают в силу с момента опубликования, если иной срок вступления изменений в силу не определен дополнительно при их опубликовании.
ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
- Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
- Исполнитель ни при каких обстоятельствах не несет никакой ответственности по настоящему Договору за:
- какие-либо действия/бездействие, являющиеся прямым или косвенным результатом действий/бездействия каких-либо третьих сторон;
- какие-либо косвенные убытки и/или упущенную выгоду Заказчика и/или третьих сторон вне зависимости от того, мог Исполнитель предвидеть возможность таких убытков или нет;
- использование (невозможность использования) и какие бы то ни было последствия использования (невозможности использования) Заказчиком заказанных документов или шаблонов документов.
- Совокупная ответственность Исполнителя по настоящему Договору, по любому иску или претензии в отношении настоящего Договора или его исполнения, ограничивается суммой платежа, уплаченного Исполнителю Заказчиком по настоящему Договору.
- Исполнитель, надлежащим образом исполнивший свои обязательства, не несет ответственность за решения, принимаемые судом, иными государственными органами и должностными лицами, и не может нести ответственности за результат.
Что такое общая долевая собственность на квартиру
Юристы отмечают, что вне брака формат общей совместной собственности почти не встречается. Недвижимость — это и потенциальный доход, и расходы на жилплощадь: чаще всего люди хотят знать, на какую часть могут рассчитывать, и определяют свои доли. Совместная долевая собственность супругов не менее популярна, чем общая совместная.
Режим совместной долевой собственности предполагает, что доли всех собственников квартиры или дома выделены, но необязательно равны: у одного может оказаться 2/3, у другого 1/3; или у кого-то 70/98, а ещё у пятерых остальное; или те же 70/98 на всех или на каждого, а прочее у другого владельца.
Для управления квартирой в общей долевой собственности владельцы могут заключить соглашение, в котором прописывают порядок управления недвижимостью. Обычно оно определяет, кто и какую часть собственности может использовать и в каком режиме. Но если договориться об управлении не удастся, то спор может разрешить только суд.
Чего можно ждать со стороны покупателя?
Покупатели тоже бывают разные и тоже всегда действуют в собственных интересах — главное, чтобы делали это законно.
Прежде всего, покупатель сам может оказаться ограниченным в дееспособности человеком. Не всегда это можно проверить. Справка из наркологического и психиатрического диспансера — это, конечно, говорящий факт, да вот только кто его представит?
Ни одно частное лицо не вправе требовать у человека такие документы. Запрос тоже может не дать результатов — только правоохранительные органы имеют право обязать мед. учреждения выдать такую информацию.
Можно при переговорах попросить человека показать водительское удостоверение, но это опять же ненадежная гарантия — а вдруг у кандидата просто нет машины и продавец откажет вполне надежному претенденту.
Выход? Все сделки заключать только через риэлторскую контору с хорошей репутацией.
Но даже если все в порядке, никто не может гарантировать, что новый совладелец больше не пропишет никого на свою долю. А он может это сделать даже не ставя в известность других проживающих.
Напомним, что возможность проживания на территории дает не только собственническое право, но также действующая прописка.
Покупать долю в квартире или нет? Чем мы рискуем?
Покупка доли в квартире – абсолютно законная сделка только в том случае, если она оформляется через договор купли-продажи. Варианты, когда передача доли происходит по просьбе продавца через дарение или мену, несут для вас риск потери денег в случае признания ее недействительной, так как договор дарения – сделка безвозмездная, и получится, что денег вы не платили.
Вообще договор дарения в данном контексте обычно используется с двумя целями: не платить лишние налоги; передача права собственности на долю, если остальные собственники против или выразили свое согласие купить эту долю.
Выясните причину продажи доли. Если это конфликт между соседями, то нет никаких гарантий того, что этот конфликт не «перекинется» на вас. Лучше обсудить все «животрепещущие» вопросы до оформления регистрационных документов. Возможно, вам потребуется сесть за стол переговоров с остальными собственниками, чтобы разобраться во всех возникших недоразумениях. Не жалейте на это время, так как впоследствии это очень упростит ваше совместное проживание.
Как правило, собственники заранее договариваются о правилах «совместного общежития». Это может быть оговорено в устной форме или подтверждено соглашением, которое может быть удостоверено нотариально.
Если вы покупаете долю в квартире и планируете, что проживать в ней будут кроме вас еще несколько человек, то по возможности, лучше разделить эту долю на всех, чтобы постоянно не спрашивать согласие других собственников на совершение тех или иных действий.
Если вы все же решились на покупку доли, не бойтесь негативных последствий. Обратите внимание на «элементарные» вещи и тщательно проверяйте подписанные документы.
Для подтверждения чистоты сделки по наследственной квартире понадобятся следующие документы:
- Выписка из ЕГРН. С момента ее выдачи должно пройти не больше месяца. В выписке стоит проверить не только собственника, но и документы, подтверждающие его права. В выписке должно быть написано, есть или нет у недвижимости обременение — ипотека, аресты или завещательный отказ (его могут внести в базу Росреестра).
- Свидетельство о праве на наследство. Для наследственной квартиры это необходимый документ. Описание квартиры должно совпадать с тем, что есть в свидетельстве. Если есть расхождения, это повод засомневаться в чистоте документов и сделки: например, владелец жилья мог сделать перепланировку, но не оформить ее должным образом.
- Подтверждение погашения ипотеки. Если известно, что наследственная квартира покупалась на кредитные средства, стоит запросить у продавца, выполнены ли обязательства перед банком. Хорошо бы убедиться в этом не только по базе Росреестра, но и в банке: стоит запросить у продавца справку из кредитной организации о погашении задолженности.
- Технические документы на недвижимость. Это технический паспорт, поэтажный план и экспликация — так называется таблица, в которой записаны адрес дома, этаж, общая площадь, количество комнат и вспомогательных помещений с характеристиками, метраж жилья и высота потолков. Экспликация является частью кадастрового и технического паспорта. Какие еще технические данные должны быть в документах на квартиру, можно почитать здесь .
- Паспорт собственника квартиры. Данные в выписке из ЕГРН и свидетельстве на наследство должны соответствовать паспортным данным. Если паспорт менялся, то данные от старого должны быть на последних страницах текущего удостоверения личности. А вот сведения о браке не принципиальны: наследство передается наследнику и на него не может претендовать супруг.
Сособственники: кто такие и что с ними делать?
Покупка в квартире всего лишь доли означает, что в этой квартире должен быть как минимум один сособственник, а то и больше. Соответственно, порядок пользования принадлежащим вам всем жилым помещением должен быть определен совместным соглашением. Если его нет, то все пользуются имуществом на равных основаниях.
Но мы не зря заговорили о «соседях». Если вдруг вы вздумаете продать долю в квартире, то право первоочередного приобретения этой доли принадлежит вашим сособственникам. Делается это следующим образом.
После принятия решения о продажи вашей доли вы должны в письменном виде уведомить об этом других собственников. Причем в уведомлении должны быть прописаны условия продажи доли, в том числе, цена.
Такое предложение передается нарочно под роспись или направляется почтой заказным письмом. У сособственников есть месяц на принятие решения: они либо соглашаются приобрести долю, либо отказываются.
Если по истечении месяца никакого ответа не поступило, то собственник может продать свою долю третьим лицам на условиях, на которых она была предложена «соседям» (за исключением случаев увеличения цены для третьих лиц).
Последствия в случае невыполнения требования законодательства следующие. Сособственники могут подать заявление в суд в течение 3 месяцев с момента продажи доли в квартире о переводе на них прав и обязанностей покупателя. И суд вынесет решение в их пользу.
Но если собственник продает долю кому-то из других собственников, то уведомления остальных «соседей» не потребуется.
Кроме «предупреждения», возможны и иные проблемы с собственниками других долей в квартире. На практике встречаются случаи, когда собственники не одобряют продажу доли третьим лицам, но и сами не хотят покупать ее.
Проще говоря, ставят палки в колеса и продавцу, и покупателю доли. Происходить это может следующим образом: кто-то из собственников или все соглашаются на выкуп доли, но просто тянут время, не собираясь оформлять договор купли-продажи.
Долевая собственность не требует согласия совладельцев для реализации. Однако получение консультации квалифицированных юристов поможет избежать проблем, о возникновении которых рядовому гражданину не придёт в голову.
Так, при отсутствии согласия соседей, покупка доли для прописки возможна лишь в отношении избранного круга лиц:
- нового собственника;
- супруга или супруги владельца;
- несовершеннолетних детей.
Сособственники: кто такие и что с ними делать?
Покупка в квартире всего лишь доли означает, что в этой квартире должен быть как минимум один сособственник, а то и больше. Соответственно, порядок пользования принадлежащим вам всем жилым помещением должен быть определен совместным соглашением. Если его нет, то все пользуются имуществом на равных основаниях.
Но мы не зря заговорили о «соседях». Если вдруг вы вздумаете продать долю в квартире, то право первоочередного приобретения этой доли принадлежит вашим сособственникам. Делается это следующим образом.
После принятия решения о продажи вашей доли вы должны в письменном виде уведомить об этом других собственников. Причем в уведомлении должны быть прописаны условия продажи доли, в том числе, цена.
Такое предложение передается нарочно под роспись или направляется почтой заказным письмом. У сособственников есть месяц на принятие решения: они либо соглашаются приобрести долю, либо отказываются.
Если по истечении месяца никакого ответа не поступило, то собственник может продать свою долю третьим лицам на условиях, на которых она была предложена «соседям» (за исключением случаев увеличения цены для третьих лиц).
Последствия в случае невыполнения требования законодательства следующие. Сособственники могут подать заявление в суд в течение 3 месяцев с момента продажи доли в квартире о переводе на них прав и обязанностей покупателя. И суд вынесет решение в их пользу.
Но если собственник продает долю кому-то из других собственников, то уведомления остальных «соседей» не потребуется.
Кроме «предупреждения», возможны и иные проблемы с собственниками других долей в квартире. На практике встречаются случаи, когда собственники не одобряют продажу доли третьим лицам, но и сами не хотят покупать ее.
Проще говоря, ставят палки в колеса и продавцу, и покупателю доли. Происходить это может следующим образом: кто-то из собственников или все соглашаются на выкуп доли, но просто тянут время, не собираясь оформлять договор купли-продажи.
Если среди совладельцев — несовершеннолетние
Если в долевой собственности есть владельцы — дети, то ситуация еще сложнее. В этом случае уведомление отправляется на имя родителей. Причем и того — и другого, даже если они в разводе. Отказаться от преимущественного права покупки родители должны за своего ребенка — оба! И обязательно с разрешения органов опеки и попечительства.
Официальный отказ — сделку ускорит. Но, если чуда не случится, и родители несовершеннолетнего долевого собственника просто не станут заморачиваться с документальным отказом, то все решается довольно просто, хоть и немного дольше. Через 30 дней «молчания» — у продавца появляется право на сделку. Как и в случае с совершеннолетними владельцами — документы о предложении сделки — прикрепляются к делу. Для нотариуса они послужат гарантом чистоты сделки.
Доля в квартире: продать третьим лицам
Рано или поздно, в силу ряда причин, встает вопрос о продаже одним из сособственников своей доли. Давайте разберемся, как продать долю в квартире, каков порядок продажи и кому можно продать. Для нас, профессионалов рынка недвижимости, сделки с долями представляются наиболее сложными, так как при этом требуется четкое соблюдение порядка продажи доли в квартире, установленного ст. 250 ГК РФ.
Прежде чем продать долю в квартире третьим лицам, необходимо предложить купить ее остальным участникам долевой собственности. Закон требует известить всех сособственников долей о Вашем намерении продать долю в квартире с указанием цены и других условий продажи.
Ваш сособственник имеет право преимущественной покупки, продаваемой вами доли в квартире. То есть, прежде чем продать долю в квартире третьим лицам, вы должны известить сособственника, или получить от него нотариальный отказ, о том что он претендует на покупку предлагаемой доли в квартире. Доказательством получения такого извещения могут послужить ответы сособственников, удостоверенные нотариально или в простой письменной форме, написанные в присутствии сотрудников регистрирующего органа.
Если отношения с сособственниками далеки от идеальных и другие или другой собственник доли в квартире, не желает ни подписывать бумаги, ни обсуждать этот вопрос, то закон все же оставляет Вам возможность распорядиться своей собственностью. В этом случае нужно направить Вашему сособственнику письменное предложение о покупке доли в квартире, подробно изложив все условия продажи и указав точную цену.
Предложение можно отправить заказным письмом с уведомлением о вручении, но лучше все это сделать через нотариуса. Сособственники в течение одного месяца должны приобрести предложенную долю в квартире или отказаться от ее покупки. Отказ сособственника от приобретения доли в квартире или его извещение, предоставляется в обязательном порядке в регистрирующий орган наряду с другими документами. В случае, если несколько сособственников выразили намерение приобрести долю в квартире, продавец вправе сам выбрать, кому из них продать долю в квартире.
Покупать долю в квартире или нет? Чем мы рискуем?
Покупка доли в квартире – абсолютно законная сделка только в том случае, если она оформляется через договор купли-продажи. Варианты, когда передача доли происходит по просьбе продавца через дарение или мену, несут для вас риск потери денег в случае признания ее недействительной, так как договор дарения – сделка безвозмездная, и получится, что денег вы не платили.
Вообще договор дарения в данном контексте обычно используется с двумя целями: не платить лишние налоги; передача права собственности на долю, если остальные собственники против или выразили свое согласие купить эту долю.
Выясните причину продажи доли. Если это конфликт между соседями, то нет никаких гарантий того, что этот конфликт не «перекинется» на вас. Лучше обсудить все «животрепещущие» вопросы до оформления регистрационных документов. Возможно, вам потребуется сесть за стол переговоров с остальными собственниками, чтобы разобраться во всех возникших недоразумениях. Не жалейте на это время, так как впоследствии это очень упростит ваше совместное проживание.
Как правило, собственники заранее договариваются о правилах «совместного общежития». Это может быть оговорено в устной форме или подтверждено соглашением, которое может быть удостоверено нотариально.
Если вы покупаете долю в квартире и планируете, что проживать в ней будут кроме вас еще несколько человек, то по возможности, лучше разделить эту долю на всех, чтобы постоянно не спрашивать согласие других собственников на совершение тех или иных действий.