Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор об аренде квартиры в 2024 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Сторонами договора выступают собственник жилья (наймодатель жилого помещения) и квартирант (наниматель жилого помещения). Договор определяет, кто, как долго и на каких условиях будет проживать в съемном помещении, в какой срок будет производиться оплата, что будет оплачивать съемщик, сколько людей будет жить в квартире и т. д. В договоре также прописывается состояние квартиры, качество ремонта и мебель, которая передается. Чем подробнее прописываются пункты такого договора, тем прозрачнее будут отношения между собственником и квартирантом и больше гарантий для обеих сторон.
Договор аренды: проверка документов
Прежде чем подписать договор аренды недвижимости, владельцу жилья и арендатору стоит тщательно проверить документы друг друга.
Первое, что необходимо уточнить арендатору: точно ли собственник является собственником и имеет ли право сдавать данную недвижимость.
Документы, которые необходимо запросить у наймодателя:
- паспорт, чтобы убедиться, что человек – именно тот, что указан в правоустанавливающих документах на собственность;
- один из следующих документов: выписку из ЕГРН (желательно не старше 6 месяцев), свидетельство о праве собственности (стоит отметить, что подобные документы выдавались до 15 июля 2016 года); договор купли-продажи, договор мены или же решение суда о принадлежности имущества. (Если договор подписывается не собственником, а его представителем, необходимо приложить доверенность, подтверждающую, что представитель имеет право на подписание договора найма и получение в дальнейшем денежных средств от лица собственника). Стоит уточнить, что в выписке из ЕГРН может быть указано, что собственник у квартиры не один. В таком случае желательно, чтобы при подписании договора присутствовали все собственники квартиры или же в договоре должно быть прописано, что наймодатель гарантирует их согласие;
- несколько последних квитанций об оплате коммунальных услуг. Стоит проверить, нет ли задолженности за квартирой, а если есть – собственник обязан её погасить до момента подписания документов.
Документы, которые необходимо запросить у нанимателя: чаще всего единственный документ, который требуется, – это паспорт. Можно проверить его подлинность на сайте МВД, а также убедиться, что человек не находится в розыске. Помимо того, стоит обратить внимание на прописку. Если арендатор прописан в другом регионе, ему понадобится временная регистрация. По закону, владелец обязан зарегистрировать своих квартирантов. Многие боятся этой процедуры, но она ни на что не влияет, её можно отменить в любой момент (регистрация аннулируется в одностороннем порядке по желанию владельца), и никаких прав на жилплощадь арендатор не приобретает. Самый простой способ оформить временную регистрацию – обратиться в МФЦ обеим сторонам (необходимо личное присутствие) с двумя паспортами и справкой из ЕГРН.
Подготовительный этап
До подписания договора нужно проверить состояние квартиры (все ли работает, нет ли протечек и повреждений) и зафиксировать его в договоре. «Все, что находится в квартире на этапе сдачи, является ответственностью наймодателя, по факту сдачи квартиры — все это переходит под ответственность нанимателя, и тогда, в случае обнаружения каких-то неисправностей, доказать и взыскать за это деньги будет весьма проблематично», — отметила Юлия Дымова.
Еще один важный момент на этом этапе — проверка документов, подтверждающих, что квартира находится в собственности наймодателя. Причем документы должны быть оригиналами, а не копиями.
«Для подстраховки наниматель может заказать выписку из ЕГРН на официальном портале Росреестра либо в МФЦ из реестра прав. Потому что большая часть мошенничеств связана с субарендой или арендой не у собственника либо с ситуацией, когда договор найма заключается с одним из собственников, притом что другие собственники квартиры не уведомлены», — добавила эксперт.
ПОРЯДОК ОКАЗАНИЯ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ
- Заказчик после выбора необходимой ему юридической услуги заполняет Онлайн-заказ юридических услуг на веб-сайте Исполнителя.
- Для оказания юридических услуг Исполнителем Заказчик обязуется указать в Онлайн-заказе юридических услуг полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также приложить скан-копии документов в хорошем качестве в формате pdf, jpg, doс, rtf в соответствии со списком необходимых документов, указанных в Онлайн-заказе юридических услуг.
- После заполнения Онлайн-заказа юридических услуг на веб-сайте Исполнителя Заказчик производит акцепт настоящей оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг.
- В соответствии с настоящей Офертой Исполнитель приступает к оказанию юридических услуг при одновременном соблюдении следующих условий:
- Заказчик заполнил Онлайн-заказ юридических услуг и произвел акцепт Оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг;
- Указанных в Онлайн-заказе сведений и приложенных документов достаточно для оказания услуг (при недостаточности сведений и/или документов Исполнитель запрашивает у Заказчика дополнительную информацию, на время предоставления дополнительной информации приостанавливается оказание юридических услуг по Онлайн-заказу).
СРОК ДЕЙСТВИЯ, ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ОФЕРТЫ
- Акцепт Оферты Заказчиком в соответствии с п. 1.3. настоящей Оферты, влечет заключение Договора оказания юридических услуг на условиях Оферты (статья 438 Гражданского Кодекса РФ).
- Договор вступает в силу с момента Акцепта Оферты Заказчиком и действует:
- до момента исполнения Сторонами обязательств по Договору, а именно оплаты Заказчиком стоимости Услуг и оказания Исполнителем юридических услуг, акцептированных Заказчиком.
- до момента расторжения Договора.
- Исполнитель оставляет за собой право внести изменения в условия Оферты и/или отозвать Оферту в любой момент по своему усмотрению. В случае внесения Исполнителем изменений в Оферту, такие изменения вступают в силу с момента опубликования, если иной срок вступления изменений в силу не определен дополнительно при их опубликовании.
ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
- Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
- Исполнитель ни при каких обстоятельствах не несет никакой ответственности по настоящему Договору за:
- какие-либо действия/бездействие, являющиеся прямым или косвенным результатом действий/бездействия каких-либо третьих сторон;
- какие-либо косвенные убытки и/или упущенную выгоду Заказчика и/или третьих сторон вне зависимости от того, мог Исполнитель предвидеть возможность таких убытков или нет;
- использование (невозможность использования) и какие бы то ни было последствия использования (невозможности использования) Заказчиком заказанных документов или шаблонов документов.
- Совокупная ответственность Исполнителя по настоящему Договору, по любому иску или претензии в отношении настоящего Договора или его исполнения, ограничивается суммой платежа, уплаченного Исполнителю Заказчиком по настоящему Договору.
- Исполнитель, надлежащим образом исполнивший свои обязательства, не несет ответственность за решения, принимаемые судом, иными государственными органами и должностными лицами, и не может нести ответственности за результат.
Чем найм квартиры отличается от аренды?
Часто в разговорной речи понятия «аренда квартиры» и «найм квартиры» используются как синонимы. С юридической точки зрения это неверно.
В случае, когда речь идет о сдаче квартиры частным лицом другому человеку, используется договор найма. Иными словами, это относится к самой распространенный ситуации, когда человек снимает квартиру.
Договор аренды используется, если квартира сдается организации. Например, помещение снимает компания для проживания своих сотрудников.
Как определить размер депозита?
При сдаче квартиры в аренду рекомендуется взымать с арендатора депозит в размере одной месячной арендной платы. Жилец вносит депозит при подписании договора. В течение срока аренды депозит находится у арендодателя (наймодателя) и может быть использован для погашения возникшей задолженности или как компенсация за порчу имущества.
Если депозит засчитывается в счет оплаты арендной платы, коммунальных услуг или порчи имущества, арендатор должен пополнить депозит в установленные договором сроки (рекомендуемый срок — 3–5 рабочих дней).
По окончании договора аренды, если все арендные и коммунальные платежи оплачены арендатором, а имущество арендодателя (наймодателя) находится в удовлетворительном состоянии, депозит должен быть возвращен арендатору (нанимателю).
Если общая задолженность жильца не превышает размер депозита, разница возвращается владельцу квартиры.
Страховать ли квартиру перед сдачей внаем?
Страхование позволит обезопасить себя на случай чрезвычайных происшествий, например, если ваши жильцы затопят соседей. Как правило, можно застраховать отделку и оборудование квартиры и гражданскую ответственность перед соседями. Тогда страховая компания возместит ущерб в случае пожара, кражи, потопа и прочих происшествий, в результате которых жизни, здоровью или имуществу соседей будет причинен ущерб. Чтобы получить компенсацию, в договоре страхования нужно указать, что квартира сдается внаем (деньги выплатят, только если квартиросъемщик не действовал умышленно).
Застраховать квартиру от несчастных случаев можно вместе с арендатором. Но лучше сделать это самостоятельно, поскольку в случае ЧП компенсировать ущерб соседям будет именно собственник квартиры. После возмещения ущерба с нанимателя можно потребовать компенсацию, но получить ее на практике не всегда возможно.
Как сдать свою квартиру
Прежде всего, необходимо определить реальную арендную стоимость квартиры, которую вы снимаете, для того чтобы.
1) Послушайте потенциальных арендаторов: позвоните в различные агентства недвижимости, скажите, что хотите снять квартиру, объясните преимущества и недостатки их недвижимости и узнайте приблизительную стоимость — как быстро маклер сдаст вашу квартиру. Стоимость может сильно варьироваться (часто ее определяют сами агенты; см. ниже).
Часто они не всегда говорят правду, обращаясь со своими клиентами. (Каждый делает это по-своему). Выслушав их, поблагодарите и попрощайтесь с ними.
Вы усвоили информацию. С этого момента вам нужно время, чтобы «успокоиться» после беседы с брокером.
2) Определите стоимость в соответствии с покупкой. Тогда арендатор не покинет вас в течение месяца или двух, и у вас не будет проблем с различными претензиями арендаторов и поисками молодых людей. Таким образом, отличный рейтинг арендаторов может обеспечить спокойствие с арендаторами, а также гарантировать долгосрочный доход.
Какие факторы следует учитывать при расчете стоимости?
- Район. Как далеко от метро? Как далеко от центра города? Могут ли работники придерживаться движения в часы пик? Какова стоимость в месяц для человека, у которого рабочее место находится примерно в часе езды?
- Соседство. Важный фактор в ценообразовании. Шумные люди, не алкоголики — это очень хорошо. Тогда у арендатора не будет никаких претензий. В противном случае, арендаторы должны быть готовы к значительному снижению или частому изменению цен на аренду, пока они не станут большей помехой, чем их соседи. Тогда они обязательно найдут способы повлиять на своих соседей.
- Этажи хорошо, когда он не является ни первым, ни последним. В противном случае они должны быть готовы к снижению цен. То же самое относится и к угловым квартирам.
- Площадь недвижимости. Стоимость прямо пропорциональна ей.
- Ее качество и год окончания ремонта. Наличие/отсутствие грибков, ржавчины в трубах, гидравлических утечек. Эти вопросы постоянно возникают при осмотре недвижимости.
- Какого качества мебель, если таковая имеется, и как давно она используется? Устаревшая мебель — это эквивалент любой мебели. Для многих людей устаревшая мебель сама по себе является веской причиной не снимать квартиру.
- Проверяли ли вы наличие бытовой техники, уровень ее качества и как долго она использовалась? Устаревшие приборы — это недостаток. Новые арендаторы вряд ли захотят брать на себя ответственность за оборудование, которое уже используется кем-то другим. Вы должны заменить их по гарантии. В противном случае они несут полную ответственность за неисправность.
- Пластиковые окна. Больше приветствуются, чем нанимаются, но сегодня это нормальная особенность обычной квартиры. Вы обязаны их иметь, а если у вас их нет, то цена снижается.
- Срок аренды. Если аренда длится более одного года, желательно поторговаться.
- Активность на рынке аренды зависит в основном от сезона. Обычные периоды сильных падений — конец декабря — конец января, конец апреля — середина мая и середина июня — начало сентября.
Доверенность при сдаче квартиры в аренду
Существует два вида доверенностей на передачу квартир. Генеральные доверенности дают право распоряжаться всем имуществом, т.е. всеми активами (кроме дарственных).
Не только квартиры, но и деньги, транспортные средства и участки могут быть переданы, проданы, куплены или унаследованы по доверенностям, представляющим интересы клиентов в самых разных случаях. С такими доверенными лицами возможно практически все. С помощью таких доверенных лиц можно сделать практически все.
Также нельзя вступить в квартиру, купленную во время свадьбы, но на имя мужа. Еще один вариант — это доверенность. Это позволяет заключать договор аренды по своему усмотрению с собственными условиями и брать деньги от имени первоначального владельца.
Они не могут заключать никаких сделок, связанных с недвижимостью, кроме аренды для арендаторов. Доверенные лица идеально подходят для аренды недвижимости. В этом случае доверенное лицо также не имеет права передавать право собственности на недвижимость третьему лицу.
Доверенность может быть действительна в течение одного или трех лет. По инициативе клиента (собственника) она может быть расторгнута досрочно. Это делается у нотариуса.
Если квартира сдается в аренду на основании доверенности, существует два способа уплаты налога: либо собственник может заплатить налог с полученного дохода, либо собственник может заплатить налог с дохода, полученного от квартиры. Считается, что собственник получает доход, и в этом случае он несет ответственность за уплату налога. Либо доход считается полученным по доверенности.
Решение о том, кто ее заполняет, принимает налоговый орган. Убедитесь, что агент включает ссылку на доверенность на получение арендных платежей. Маловероятно, что возникли реальные вопросы относительно того, кто считается налогоплательщиком, владелец или агент.
На какие условия обращать внимание
№ Существенное условие Описание 1 Идентификационные данные сторон Полные и точные данные арендатора и арендодателя. 2 Описание жилья Четкое описание арендуемого жилья, включая его адрес, площадь, количество комнат и прочие характеристики. 3 Срок аренды Указание точного срока аренды, даты начала и окончания. 4 Арендная плата Сумма арендной платы, способы оплаты и сроки ее внесения. 5 Депозит Условия внесения и возврата депозита, предназначение депозита и правила его использования. 6 Коммунальные платежи Уточнение, какие коммунальные услуги оплачивает арендодатель, а какие арендатор. 7 Правила использования Определение правил проживания и использования жилья, запреты и ограничения. 8 Ремонт и обслуживание Условия ответственности за ремонт и обслуживание жилья. 9 Прочие условия Дополнительные условия, необходимые для конкретной ситуации, например, условия разрешения на проживание животных, подземных парковок и т.д. Нормативное регулирование рынка аренды жилья
К договорным отношениям по аренде жилья применяются нормы гл.35 ГК РФ.
В положениях ст. 671 ГК содержатся общие понятия договора найма жилья, определены его стороны и обязательные условия. В отдельных случаях могут применяться субсидиарно общие положения об аренде (ст.ст. 606-625).
Положения ст.ст. 609, 674 ГК РФ устанавливают требования обязательной письменной формы для этого вида договора. При заключении соглашения сроком на год и более, оно должно регистрироваться гос. реестре. При этом заключённым такой договор считается только с момента гос. регистрации.
Срок заключения договора прописывается непосредственно условиями соглашения. Отсутствие такого условия означает, что соглашение действует неопределённый срок и любая из сторон вправе отказаться от исполнения договора в любой момент времени, предупредив контрагента за 3 месяца. Согласно положению статьи 610 ГК РФ срок договора аренды жилья может быть неограничен.
Необходимо знать: если помещение передается для проживания гражданину, то заключается договор найма. Владелец в таком случае выступает как наймодатель, а гражданин как наниматель (п. 1 ст. 671 ГК РФ). Юр. лицо, в соответствии с п. 2 ст. 671 ГК РФ законодательством может получить жилье для целевого использования, только по договору аренды.
Согласно положений ст. 606 ГК РФ. стороны соглашения будут именоваться арендодатель и арендатор. Юр. лицо (арендатор) может использовать жилплощадь только с целью проживания граждан, то есть только по целевому назначению.
Поскольку арендатор не может самостоятельно выступать наймодателем согласно положениям статьи (ст. 680, 685 ГК), он может предоставлять арендованное помещение гражданам только в безвозмездное пользование либо в поднаём (то есть субаренду), с согласия собственника жилья.
Такая правовая возможность для арендатора должна быть установлена условиями договора.
Важно! Положения статьи 675 ГК РФ содержат правило, которые позволяют обеспечить стабильность и правовую защиту нанимателя или арендатора. При смене правообладателя жилья, а и если оно из гос. или муниципальной собственности переходит в частную, договор жилья не может изменяться в одностороннем порядке. Происходит лишь смена стороны (нанимателя), само же соглашение продолжает действовать на прописанных в нём условиях.
Положения статьи 673 ГК России указывают на то, что объектом по договору могут быть как целый дом, квартира, так и какая-то часть.
Предоставляемое по договору аренды (найма) жилье должно соответствовать санитарным, противопожарным, а также техническим и градостроительным нормам, прописанным в законодательстве и конечно же быть пригодным для проживания в нём.
Наличие договора аренды жилья, наделяет пользователя правом кроме проживания на самой жилплощади пользоваться общими помещениями: коридорами, лестницами, в том числе любым электрическим, санитарно-техническим, механическим и другим оборудованием, которое обслуживает более одной квартиры, мусоропроводом, лифтами и т.д. (ст.290 ГК РФ).
Досрочное расторжение договора аренды со стороны арендодателя в 2023 году
Иногда инициатива расторжения договора исходит от арендодателя. Порядок действий для него будет таким же, как и для квартиросъемщика: уведомить о прекращении действия договора и подписать соответствующее соглашение. Однако есть несколько существенных отличий.
Выселить квартирантов без веских причин, указанных в договоре или предусмотренных законом, арендодатель не может. В противном случае суд может признать его действия незаконными и потребовать выплаты компенсации и возвращения арендаторов в квартиру.
Для арендодателя также нет конкретных временных рамок уведомления о досрочном расторжении договора. Их можно прописать в документе при его составлении. При этом в законе уточняется, что о прекращении действия договора арендатор должен сообщить «в разумный срок». То есть выселить квартирантов за несколько часов не получится, иначе можно получить повестку в суд.
Ранее «Известия» рассказали, какие налоги должен платить собственник жилья при сдаче недвижимости в аренду.
Куда обращаться за регистрацией договора
На регистрацию договор между физическими лицами подают две стороны сделки в ближайшее отделение МФЦ или в электронном виде через официальный портал Росреестра, если у обоих участников есть электронная подпись. Сделать это надо в последующие 30 дней с момента подписания данного соглашения.
Порядок регистрации отводит на проверку и внесение изменений 7 рабочих дней. После её завершения участники сделки получают документ с печатью регистрирующего органа и свежую выписку из ЕГРН с внесёнными ограничениями прав на объект договора.
В дальнейшем любое изменение первоначальных условий регистрируется в ЕГРН. Будь то увеличение арендной платы или замена одного из участников сделки. Расторгнуть зарегистрированный документ наймодатель сможет, только подав заявление в судебную инстанцию (ст.687 ГК РФ). Наниматель имеет право разорвать договор в любое время, если он письменно уведомил об этом заинтересованную сторону за три месяца до этого.
Как сдать свою квартиру
Если вы собираетесь сдавать жилплощадь, необходимо узнать ее рыночную стоимость. Если вы укажете более высокую стоимость, то квартиросъемщика вы можете не найти, а если очень низкую то получите меньше денег. Здесь можно пойти двумя путями:
- Первый вариант это обзванивать риэлторские компании с вопросом сколько стоит снять недвижимость в вашем населенном пункте в конкретном районе. Скорее всего риэлторы сразу же предложат воспользоваться их услугами и найти вам клиента. Это хороший вариант, так как расходы на риэлторов будут на хозяине.
- Второй вариант это самостоятельно прошерстить все сайты объявлений с недвижимостью (Конечно же подойдет Авито) и самому постараться определить среднюю стоимость сдачи в своем районе. При желании можно разместить объявление и ждать звонка.
Особенности, закрепленные в законодательстве
Согласно законодательству Российской Федерации, квартиру могут сдавать либо собственники жилья, либо его законные представители. В случаях если собственников несколько, требуется согласие каждого.
Квартира должна соответствовать санитарным нормативам и правилам пожарной безопасности.
Договор аренды на 11 месяцев может быть заключен между физическими лицами или между физическим лицом и организацией. В последнем случае юридическое лицо не имеет права вести свою деятельность в этом помещении.
Сдача квартиры в аренду является источником дохода, поэтому владелец обязан уплачивать налог на прибыль.
Есть несколько вариантов налогообложения:
- подавать декларации от физического лица, в этом случае налог составит 13 %;
- приобрести патент: его стоимость будет зависеть от региона, где находится квартира, и метража объекта. К примеру, патент на однокомнатную квартиру во Внуково площадью 50 м2 будет стоить 11 000 рублей на одиннадцать месяцев;
- уплачивать налог от лица индивидуального предпринимателя. Крайне невыгодный вариант, поскольку, помимо налога на прибыль, вас ждут страховые платежи.
Похожие записи: