Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Независимая оценка квартиры для оформления в собственность». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Оценка квартиры в новостройке – востребованная услуга. Она подразумевает работу по определению рыночной стоимости жилого объекта. Её заказывают агентства, собственники жилья (настоящие и будущие), банки. Рыночная цена – самый объективный показатель, и именно она фигурирует во многих сделках.
Услуги, которые мы оказываем
Наша компания проводит независимую оценку недвижимости в Москве и Московской области для целей, определенных заказчиком.В зависимости от задач, поставленных перед оценщиком, рассчитывается рыночная, кадастровая, инвестиционная или ликвидационная стоимость объекта.
В соответствии с законодательством к недвижимому имуществу относятся квартиры, жилые дома, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, то есть все объекты, неразрывно связанные фундаментом с занимаемым земельным участком. Кроме этого, к недвижимости относятся сами земельные участки и участки недр.
В нашей компании стоимость независимой оценки недвижимости зависит от типа объекта недвижимости (квартира, жилой дом, промышленные помещения или здания, земельные участки и т.д.) и его технических характеристик, в частности, от площади оцениваемого объекта и вида разрешенного использования.
Выбор метода независимой оценки стоимости определяется исходя из целевой задачи, характеристик и особенностей объекта:
- Сравнительный метод. Заключается в сопоставлении объекта оценки с похожими объектами, для которых известны данные о стоимости. Этот подход акцентирует внимание на ключевых параметрах – экономические, материальные и технические характеристики, влияющие на стоимость.
- Затратный метод. Основан на анализе расходов, необходимых для восстановления или замены оцениваемого объекта, учитывая его износ и устаревание. Включает оценку затрат на создание точной копии объекта с применением исходных материалов и технологий или на создание схожего объекта с использованием современных решений.
- Доходный метод. Фокусируется на оценке будущих доходов от эксплуатации объекта. Принцип основан на ожидании потенциальных доходов инвестором от покупки объекта недвижимости. В этом случае стоимость недвижимости рассматривается как стоимость прав на получение доходов. Основное преимущество данного подхода — акцент на доходный потенциал недвижимости как ключевой ценообразующий фактор. Однако методика зависит от предсказательных данных, что может рассматриваться как ее ограничение.
Услуга оценки квартиры в новостройке
Возможны две ситуации, когда прибегают к оценке недвижимости в новостройке:
- Многоквартирный дом построен и сдан в эксплуатацию, квартиры в ней зарегистрированы, им присвоены кадастровые номера.
- Дом только строится, и, оформляя ипотеку на квартиру в нём или покупая её за собственные средства, физическое лицо пока не становится собственником. Он является лишь соинвестором строительства. В этой ситуации тоже необходима оценка, так как нигде нет сведений о рыночной стоимости квартиры и при покупке необходимо основываться на конкретные (и, что очень важно, – объективные) данные.
Что следует знать об оценке квартиры в новостройке для ипотеки?
Перед тем, как зарегистрировать право собственности на квартиру, купленную в ипотеку, необходимо в банке оформить закладную на недвижимость. В документе обязательно отражается рыночная стоимость ипотечной (залоговой) квартиры. Напомним, что все эти особенности и алгоритм оформления квартиры в новостройке в ипотеке регулируется Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Цель проведения оценки квартиры в новостройке для закладной – это определение ликвидности объекта. Оценщику необходимо выехать на объект, чтобы осмотреть, сфотографировать его и придомовую территорию. Если многоэтажный жилой дом ещё не построен, то оценка ещё не существующих или недостроенных объектов – это сложная процедура. По сути, определяется рыночная стоимость не самой квартиры, а имущественного права на неё. Оценщики тщательно подбирают квартиры-аналоги, расположенные в схожих домах. В ситуации с недостроенными квартирами факторы, влияющие на цену, которые мы привели выше, применяются частично, а специалист определяет стоимость с учётом коэффициентов. Так, рыночная цена определяется с учётом инфляционных рисков. Не остаётся в стороне и риск банкротства компании-застройщика. Год завершения строительства и период ввода в эксплуатацию тоже имеют значение.
Когда необходима оценка недвижимости
Оценка недвижимости может понадобиться в самых разнообразных жизненных ситуациях, так или иначе связанных с объектом недвижимости и правами собственности на этот саамы объект. Чаще всего к оценке недвижимости прибегают в следующих ситуациях:
- Перед оформлением сделки по купле или продаже недвижимости. Причем инициатором экспертизы может быть как покупатель, так и продавец оцениваемого объекта.
- Для оценки привлекательности предприятия перед привлечением новых акционеров или при дополнительной эмиссии ценных бумаг.
- В случае необходимости перераспределения долей собственности.
- В процессе страхования недвижимого имущества.
- При формировании налоговой отчетности.
- Перед обращением в банк для оформления кредита.
- В случае необходимости независимой оценки кадастровой стоимости объекта недвижимости.
- При исполнении судебных решений.
- При ликвидации объектов недвижимого имущества.
- В процессе решения гражданских споров в отношении имущественных прав.
Анализ показателя НЭИ при оценке недвижимости
Сокращение НЭИ представляет собой побуквенную транслитерированную кальку с английского. Аббревиатура НЭИ расшифровывается как «наиболее эффективное использование». Данный вид оценки недвижимости исследует возможные пути улучшения исследуемого объекта и подбора для него варианта эксплуатации, при котором прибыль будет наибольшей. Анализ НЭИ представляет собой весьма популярный вид оценки недвижимости, особенно в крупных городах, земля в черте которых стоит дорого, и здания могли бы эксплуатироваться с большей отдачей. Особенно это важно для объектов муниципальной собственности. Наиболее эффективное использование на сегодняшний день подразумевает собой оправданное, финансово осуществимое, юридически легальное использование объекта недвижимости. Причем, при таком использовании стоимость объекта на рынке будет максимально высокой.
Порядок проведения оценки недвижимости
На первом этапе необходимо позвонить в экспертный центр и договориться о встрече, на которой специалист по оценке предварительно ознакомится с документацией, определит стоимость и продолжительность исследования. Далее, после подписания договора и предоставления всех необходимых документов, специалист приступает непосредственно к процедуре выполнения оценочных работ.
Продолжительность производства оценки недвижимости зависит от размеров и сложности объекта, от поставленных перед специалистом целей и задач, а также от методики исследования.
Для проведения оценки недвижимости необходимо предоставить следующие документы:
- Справки и выписки из БТИ.
- Документы, подтверждающие право собственности.
- Документация, содержащая информацию о физических границах объекта недвижимости, например, карты или геодезические планы, на которых четко обозначены пределы участка земли.
- Документы, содержащие информацию о зданиях и сооружениях.
- Бумаги, содержащие данные о наличествующих обременениях (долговых обязательствах и налоговых сборах, залоговая или арендная документация).
Что влияет на рыночную цену квартиры
Рыночная цена зависит от условий и даты сделки. На стоимость квартиры влияет способ передачи прав собственности. Возможен обмен или прямая продажа. Негативным фактором, который снижает цену, является наличие обременений на квартиру. Также изменения происходят ввиду высокой динамичности рынка недвижимости. По этой причине стоимость оценки квартиры для ипотеки, продажи или вступления в наследство проводить следует на момент проведения сделки. При больших промежутках времени данные теряют актуальность. Результаты экспертизы будут зависеть от параметров объекта:
- типа дома;
- года постройки (проводится оценка состояния капитальных конструкций);
- наличия паркинга, технической оснащенности дома;
- этажности (максимальную оценку получают квартиры на средних этажах);
- удаленности транспортных развязок, метро;
- качества инфраструктуры;
- экологической обстановки в районе;
- планировки (высота потолков, наличие балкона, проходных комнат, гостевого санузла, выявление несогласованных с госорганами перепланировок);
- площади объекта (оценка квартиры проводится с учетом соотношения жилой и общей площади);
- качества ремонта, давности проведения отделочных работ (подразумевается визуальный осмотр и фотофиксация).
Стоит заметить, что рыночная стоимость – это та стоимость, за которую объект недвижимости приобретет покупатель, владеющий информацией о сложившемся рынке. Рыночная стоимость, как правило, применяется при сделках купли-продажи, определении суммы арендных платежей и прочее. Ликвидационная стоимость обычно ниже рыночной. Это такая стоимость, которую можно получить при продаже объекта недвижимости в предельно сжатые сроки. Восстановительная стоимость чаще всего применяется при заключении договоров страхования и характеризует стоимость строительства нового здания или сооружения при наступлении страхового случая.
Также, стоит помнить, что правом оценки принадлежащей субъекту квартиры обладают равно как юридические, так и физические собственники.
Разновидности оценки недвижимости
Когда требуется решить вопрос, связанный с проведением оценки квартиры, рекомендуем доверить мероприятие такой профессиональной организации, как «Московский Центр Недвижимости». Не важно, какая именно разновидность процедуры расчета стоимости требуется заказчику. Все работы выполним на высочайшем квалифицированном уровне.
На данный момент, рынок оценки можно разделить на два принципиально разных типа оценочной экспертизы. Рассмотрим каждый из них детально:
- Судебная оценка объекта. Такие экспертные мероприятия проводятся исключительно на основании соответствующего постановления компетентных судебных органов;
- Внесудебная оценка. Тут инициаторами проведения расчетов может выступить практически каждый, но чаще всего это физические или юридические лица.
Когда необходима независимая оценка жилой недвижимости?
Услуга независимого оценщика может понадобиться на любом этапе владения и распоряжения недвижимостью:
- При совершении сделок купли-продажи. Стороны сделки заинтересованы в том, что купить/продать объект по объективной стоимости. Порой они думают, что можно обойтись без независимой оценки и «подсмотреть» цены в похожих объявлениях. Это в корне неправильный подход: так можно узнать только примерную стоимость. Независимый оценщик же учитывает индивидуальные особенности конкретной квартиры или дома.
- Оспаривание кадастровой стоимости и оптимизация налогообложения. Налог на имущество рассчитывается на основе кадастровой стоимости, а она в 80 % случаев завышена. Собственникам перед оспариванием итогов кадастровой оценки необходимо провести независимую оценку и получить отчет об оценке.
- Получение кредита под залог недвижимости или оформление ипотеки. Жилая недвижимость – достаточно ликвидный актив, поэтому распространена практика выдачи банками кредитов под залог квартиры или дома. По закону, в частности, по ФЗ №102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)», независимая оценка – обязательный этап, который должен предшествовать составлению и заключению кредитного (ипотечного) договора.
- При вступлении в наследственные права. По результатам оценки жилой недвижимости нотариус рассчитывает величину государственной пошлины.
- Наступление страхового случая, страхование имущества. Независимая оценка жилой недвижимости для целей страхования необходима, чтобы на основе рассчитанной цены был определен размер страховых взносов, а в будущем – размер компенсации при наступлении страхового случая: пожара, залива, кражи, стихийных бедствий, противоправных действий третьих лиц. Если собственник не уверен, что страховая не снизит намеренно стоимость имущества, то ему стоит обратиться в оценочную компанию и прийти к страховому агенту уже с готовым отчетом об оценке.
- Разрешение имущественных споров (например, при разводе супругов). Как, правило, споры рассматриваются в суде. Составленный оценщиками отчет об оценке, а также судебное экспертное заключение – основные документы, которые будут приняты во внимание судебным органом.
- Внесение недвижимости в качестве вклада в уставный капитал. По закону, перед внесением неденежного вклада необходимо провести независимую оценку. Касается это тех активов, стоимость которых превышает 20 000 рублей.
Документы, необходимые для оценки стоимости квартиры
Пакет документов, который предоставляется для оценки жилья, согласовывается с клиентом в зависимости от поставленных задач. То же относится и к срокам исполнения заказанной услуги. Они устанавливаются исходя из полноты объема имеющихся бумаг, необходимости оформлять какие-то дополнительные выписки, справки, договоры.
Примерный состав пакета:
- Документ, подтверждающий право собственности (договор купли-продажи, дарения, ренты, завещание).
- Договор аренды на помещение, если за оценкой обращается арендатор.
- Документ, подтверждающий личность заказчика (паспорт).
- Технический паспорт, иные имеющиеся документы из БТИ.
В ряде случаев приходится подтверждать смену собственника (свидетельство о смерти, свидетельство об изменении фамилии). Перечень корректируется (увеличивается, сокращается), об этом заказчик уведомляется еще до подписания договора. Такой подход позволяет сократить срок экспертизы до разумного минимума.
Процедура оценки квартиры
Методы оценки выбираются в зависимости от поставленной клиентом задачи. Так, актуальны запросы на определение рыночной, кадастровой, инвестиционной и ликвидационной стоимости недвижимости. Последняя применима в рамках снятия основных средств с баланса предприятия, в том числе при инициировании процедуры банкротства. Остальные востребованы всеми категориями заказчиков.
Подробнее о типах цены квартир:
- Рыночная. Позволяет выяснить объективную цену объекта для последующей продажи. Или перед приобретением недвижимости в малознакомом районе. В исследовании учитываются общие тенденции рынка, региональные особенности.
- Кадастровая. Наибольший интерес в определении этого типа цены заключается в изменении налогооблагаемой базы. Часто цена в кадастре превышает рыночную на 20–25 %, поэтому и заказывается оценочная экспертиза квартир в независимой компании.
- Инвестиционная. Понадобится при оценке рациональности вложений в конкретный объект недвижимости.
- Ликвидационная. Это минимальная цена, за которую банк продаст недвижимость в короткий срок (например, по решению суда в случае неплатежеспособности заемщика).
Результат оценки квартиры имеет юридическую силу. И учитывает различные факторы: расположение объекта, есть ли необходимая инфраструктура, экологическая обстановка в районе, транспортные развязки, наличие маршрутов общественного транспорта. Столь избыточный объем данных позволяет сохранять объективность при проведении экспертизы.
ОБРАЩАЙТЕСЬ В ЦЕНТР НЕЗАВИСИМОЙ ЭКСПЕРТИЗЫ (ЦНЭ) «ПРАВО»
ПРОФЕСCИОНАЛЬНО
- Центр Независимой Экспертизы «Право» включен в Единый госреестр оценщиков и СРО.
- Предоставляем отчеты, оформленные в соответствии с Федеральным законом от 29.06.98 №135-ФЗ и стандартами оценки ФСО от 20.07.2007.
- Услуга включает определение рыночной стоимости и формирование отчета об оценке.
- Производим независимую оценку любых объектов: недвижимости, транспортных средств, оборудования, ценных бумаг и т. д
- Двойная проверка готового отчета на предмет технических и грамматических ошибок
УДОБНО
- Выполняем заявки всех клиентов, от больших госпредприятий, до частных лиц. Внимательно относимся ко всем заказчикам.
- Оказываем услуги в удобный для заказчика день, в том числе в выходные и праздничные дни.
- Принимаем документы для рассмотрения по эл. почте.
- Представляем отчет за 2-3 дня. Бесплатно привозим в Москве.
- Ответ на ваш вопрос уже по телефону. Мы готовы помочь уже через 5 минут!
НЕДОРОГО
- Гибкое формирование и фиксированная цена услуг.
- Бонусная программа для постоянных клиентов.
- Стоимость услуг ниже рынка на 20%.
- Вы не платите за операционные расходы оценщика.
- Специалист возьмет оплату только за результат.