Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Срок исковой давности по ДДУ расторжение договора». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Итак, исковая давность по ДДУ — это срок, в течение которого участник может обратиться в суд с исковым заявлением к застройщику. Этот срок составляет 3 года. Но, с какого момента правильно начинать отсчет?
ПОРЯДОК ОКАЗАНИЯ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ
- Заказчик после выбора необходимой ему юридической услуги заполняет Онлайн-заказ юридических услуг на веб-сайте Исполнителя.
- Для оказания юридических услуг Исполнителем Заказчик обязуется указать в Онлайн-заказе юридических услуг полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также приложить скан-копии документов в хорошем качестве в формате pdf, jpg, doс, rtf в соответствии со списком необходимых документов, указанных в Онлайн-заказе юридических услуг.
- После заполнения Онлайн-заказа юридических услуг на веб-сайте Исполнителя Заказчик производит акцепт настоящей оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг.
- В соответствии с настоящей Офертой Исполнитель приступает к оказанию юридических услуг при одновременном соблюдении следующих условий:
- Заказчик заполнил Онлайн-заказ юридических услуг и произвел акцепт Оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг;
- Указанных в Онлайн-заказе сведений и приложенных документов достаточно для оказания услуг (при недостаточности сведений и/или документов Исполнитель запрашивает у Заказчика дополнительную информацию, на время предоставления дополнительной информации приостанавливается оказание юридических услуг по Онлайн-заказу).
Что делать, если срок исковой давности по неустойке ДДУ вышел?
Иногда случается так, что срок взыскания неустойки по договору долевого участия пропущен по тем или иным причинам. Что в этом случае делать дольщику, если он хочет получить компенсацию? Для решения проблемы есть два возможных пути:
- подавать иск в суд, не взирая на пропущенные сроки, и надеяться, что представитель застройщика не заметит этого обстоятельства или вообще проигнорирует процесс – как упоминалось выше, суд самостоятельно не может применить норму о сроке давности в гражданских делах;
- попытаться восстановить пропущенный срок, приведя доказательство того, что в данный период дольщик не имел возможности отстаивать свои интересы – например, в связи с болезнью. Необходимые документы подаются вместе с иском и должны быть рассмотрены судом. Если причина будет признана уважительной, срок давности будет продлен.
Если действительно есть уважительная причина, лучше идти по второму пути. Если же такой причины нет, ничего не остается как надеяться, что пропущенные сроки представители ответчика не заметят. Если же нет уважительной причины и представитель застройщика заявит о пропущенном сроке давности, суд, скорее всего, откажет в удовлетворении иска.
Право на неустойку, когда срок давности по ДДУ истек
Что делать участнику, если срок исковой давности по взысканию неустойки по ДДУ уже прошел?
В идеале лучше не пропускать срок. Во-первых, тянуть с возвратом неустойки чревато последствиями. Если объект окажется проблемным, это может привести к банкротству строительной компании. Да и практика показывает, что неустойку в большем объеме получает тот, кто подаст иск в числе первых.
Обратиться в суд с иском о взыскании неустойки можно даже после пропуска общего срока исковой давности по 214 фз. Суд в любом случае примет иск, если он составлен по всем правилам и рассмотрит заявление. Одна из позиций суда: при определении начала течения срока давности по делам ДДУ, в расчет идет каждый день просрочки, т.е. неустойка начисляется за каждый день.
Однако, в этом случае участнику точно не обойтись без помощи юриста, который будет представлять интересы в суде. В этом случае важно доказать, что нарушение носит длящийся характер. Суд может принять данную позицию и восстановить право на неустойку полностью или в части, а может отказать в связи с истечением срока исковой давности по ДДУ на основании п.1. ст. 201 ГК РФ.
Судебная практика неоднозначна и мы в этом убедились. Поэтому наша компания оказывает юридические услуги с гарантией результата. Если юристы приступили к решению вашего вопроса, то однозначно есть перспективы в вашу пользу.
Исковая давность по неустойке, выплачиваемой застройщиком при нарушении условий соглашения, составляет три года. Но не все знают, с какого момента начинается этот отсчет. Есть разные точки зрения:
- Срок исковой давности по неустойке ДДУ начинает исчисляться после невыполнения основного обязательства (своевременной сдачи объекта), то есть с первого дня просрочки передачи квартиры (или апартамента). Так гласит 220-я статья ГК РФ.
- Исковая давность, предусмотренная по долевому строительству, действует не для исполнения основного обязательства (сдачи построенного объекта), а для каждого повременного платежа. Такие правила устанавливает российский Верховный суд (ВС) в соответствии со статьей 207 ГК РФ. Срок взыскания назначенной неустойки будет отдельным для каждой ежедневной выплаты, поэтому дольщик может потребовать положенные ему деньги за весь трёхлетний период до даты подачи иска в судебную инстанцию (например, в арбитражный суд).
- СИД начинается с момента, в который обнаруживается факт нарушения законных прав дольщика. Но дата передачи объекта недвижимости прописывается в договоре, и будущий владелец квартиры должен её знать. Поэтому дольщику придётся доказать, что он не был в курсе нарушения прав не из-за собственной недобросовестности и халатности, а по иным независящим от него причинам (из-за болезни, временной недееспособности). Пример – в случае некорректно составленного документа. Так, компания может в документе завуалированно указать возможность сдвига крайних дат, что абсолютно незаконно и оспаривается в любом суде. Но в таком случае сделка признаётся оспоримой, то есть может быть расценена гражданским или арбитражным судом недействительной полностью или в части.
СИД предполагает, что неустойка должна быть выплачена в трёхлетний период с даты просрочки основного обязательства или для каждого платежа (в зависимости от решения судьи или ВС, осведомлённости истца и компетентности юриста). Но есть и отдельные случаи.
Первая ситуация: застройщик ответил на иск заявлением об истечении давностного срока, исчисляемого с первого дня невыполнения основного обязательства, судья тоже занял данную позицию. В таком случае истец вправе уточнить свои требования, сославшись на необходимость рассчитывать период давности для каждого дня просрочки выплат пеней. Судья должен назначить компенсации за последние три года до дня направления соответствующей претензии от дольщика в адрес застройщика.
Вторая ситуация: Условия по долевому строительству неприемлемы для дольщика, и договор был составлен с явными нарушениями или включением в документ спорных и незаконных пунктов, ущемляющих его права. При признании сделки недействительной срок исковой давности составит всего год с момента подписания ДДУ. Но на практике с даты составления соглашения, которое заключили две стороны, до первого дня нарушений проходит больше года, так как дома зачастую строятся несколько лет.
Третья ситуация: застройщик передаёт квартиру в одностороннем порядке, то есть без официального подтверждения принятия объекта дольщиком. Пример: акт передачи направляется по неверному адресу или по эл. почте, а владелец недвижимости не получает его. В таком случае нужно доказать факт неполучения такого документа или несогласия с ним при ненадлежащем качестве работ или при несоответствии квартиры заявленным изначально характеристикам. Если не подписать акт приёма объекта после предшествующего процесса сдачи, то недвижимое имущество не будет передано владельцу, и он сможет в дальнейшем отменить незаконные условия передачи, чтобы на следующем этапе добиться справедливости и взыскать деньги по собственному требованию или по постановлению суда.
Исковая давность по искам о расторжении договора долевого участия
Если такое заявление от застройщика поступит, уточнить исковые требования с учетом срока исковой давности, и потребовать взыскать неустойку за трехлетний период, предшествующий подаче иска.
Но так и осталось неясным, если дольщик в течение 30 дней оплатит задолженность, сможет ли застройщик расторгнуть договор. Перевод дела в Арбитражный суд можно осуществить путем уступки права требования процентов за пользование денежными средствами.
Напомним, что при солидарной обязанности кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга (п. 1 ст. 323 ГК РФ).
В моей практике было подобное дело (муниципальное имущество, в качестве оснований для расторжения договора муниципалитет указывал передачу здания в субаренду и реконструкцию здания без согласования с арендодателем). Суды первой и апелляционной инстанции сочли, что исковая давность неприменима, окружной суд пришел к другому выводу.
В ходе подготовки ответчиком заявлено ходатайство о применении последствий пропуска срока исковой давности. Признать причины пропуска срока исковой давности уважительными и восстановить срок исковой давности.
Ценность объекта на начальной стадии строительства значительно ниже, чем на стадии завершения. Отказавшись от договора, вы получите обратно сумму, которая будет меньше текущей рыночной стоимости.
Регресс – это право обратного требования лица о возмещении уплаченной суммы. Он возникает как новое обязательство одного лица к другому. Например, по общему правилу п. 1 ст. 379 ГК РФ принципал обязан возместить гаранту деньги, выплаченные бенефициару по независимой гарантии.
Ценность объекта на начальной стадии строительства значительно ниже, чем на стадии завершения. Отказавшись от договора, вы получите обратно сумму, которая будет меньше текущей рыночной стоимости.
По обязательствам с определенным сроком исполнения (каким является обязательство застройщика по передаче квартиры дольщику) течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.
Почему процедура взыскания необходима
В настоящее время весьма актуальной проблемой в крупных городах являются многочисленные нарушения застройщиками сроков окончания строительства жилых домов по договорам долевого участия (ДДУ).
По статистике фактически каждый второй застройщик нарушает сроки строительства и передачи квартир дольщикам. Поэтому каждому участнику долевого строительства необходимо знать, что дольщик вправе потребовать выплаты неустойки за просрочку передачи квартиры, а в случае отказа застройщика от выплаты неустойки в добровольном порядке, обратиться в соответствующий суд с требованием взыскания неустойки по ДДУ, компенсации морального вреда, штрафа за нарушение прав потребителя и других убытков, которые возникли у дольщика.
В большинстве случаев решать подобный вопрос приходится через суд.
По сравнению с юридическими компаниями частный практикующий юрист имеет множество преимуществ:
- Индивидуальный подход.
- Возможность выездного обслуживания
- Приемлемые расценки в отличие от услуг юридических фирм
- Возможность решить проблему любого уровня сложности в максимально сжатые сроки
- Полная конфиденциальность при работе с вашим делом
Основной риск для дольщика при расторжении договора — ситуация, при которой застройщик не может вернуть ему деньги. «До момента, пока ДДУ не расторгнут, у дольщика есть право залога на незавершенный объект недвижимости. Расторгая договор, он это право утрачивает. Следовательно, в случае банкротства застройщика дольщик не только не увидит своих денег (до его очереди в банкротстве, как правило, деньги не доходят), но и лишится объекта незавершенного строительства, последующая реализация которого могла бы хотя бы частично компенсировать его денежные потери», — пояснил юрист Кирилл Стус.
Помимо этого сценария, есть и другой — долгие судебные процессы, расходы на юристов, исполнительное производство, работа с приставами, дополнительные издержки и потеря времени. Поэтому эксперты рекомендуют дольщику дождаться завершения строительства, получить свидетельство о регистрации права собственности на квартиру и уже потом выходить к застройщику с требованиями о выплате неустойки и прочих выплатах компенсационного характера.
Как зарегистрировать расторжение ДДУ?
Расторжение ДДУ необходимо зарегистрировать в Росреестре. Для этого одна из сторон договора должна подать в ведомство заявление о расторжении договора.
Для регистрации расторжения ДДУ потребуется документ, на основании которого произведено расторжение: уведомление (с описью вложения), соглашение о расторжении или решение суда. Кроме того, потребуется сам ДДУ и квитанция об оплате госпошлины (для физлиц — 350 рублей). Подать документы можно в региональном представительстве Росреестра или МФЦ.
Признать недействительным односторонний отказ от договора, а договор, соответственно, действующим
———————————
См., например: Определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22 декабря 2008 года N ВАС-16225/08 по делу N А50-483/2008-Г05; Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 5 марта 2012 года по делу N А79-15161/2009; Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 16 сентября 2010 года по делу N А45-27396/2009; Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 декабря 2008 года по делу N А56-2761/2008; Кассационное определение Верховного Суда Удмуртской Республики от 12 октября 2011 года.В этом случае ответчиком по иску будет являться застройщик. При этом истцу будет необходимо доказать, что отказ является незаконным ввиду того, что у застройщика не было оснований для отказа от исполнения, так как вся сумма по договору им уплачена (параметры просрочки в оплате не соответствуют требованиям Закона о долевом участии), и (или) застройщиком нарушена процедура расторжения договора.
Возникает вопрос: что делать, если права на спорную недвижимость проданы по новому договору долевого участия в строительстве третьему лицу?
Для того чтобы минимизировать такой риск, при подаче в суд искового заявления о признании недействительным одностороннего отказа от исполнения договора или заявления об обжаловании действий Росреестра необходимо заявить ходатайство о принятии судом обеспечительных мер, например, в виде запрета застройщику реализовывать права на получение в собственность спорной недвижимости и Росреестру вносить записи о регистрации договоров долевого участия в отношении прав на спорный объект с третьими лицами и регистрации каких-либо прав, ограничений и обременений в отношении спорной недвижимости.
Если все же к моменту вынесения судом решения о признании недействительным одностороннего отказа от исполнения договора и соответственно договора действующим в ЕГРП будет внесена запись о регистрации договора долевого участия на тот же объект с третьим лицом, то, вероятно, Росреестр не сможет восстановить запись о регистрации прав участника долевого строительства на тот же объект.
В этой ситуации участнику долевого строительства, видимо, придется обращаться в суд с иском к застройщику и третьему лицу о признании второго договора долевого участия недействительным, как не соответствующего закону в связи с отсутствием у застройщика права на его заключение.
Нужно ли согласие банка на расторжение ДДУ, если квартира в ипотеке
После того, как застройщик уведомлён о расторжении, нужно сообщить об этом в банк, где оформлена ипотека, и указать предполагаемые сроки возврата денег и расчёт суммы.
Некоторые банки вносят в договор пункты об обязательном согласии кредитной организации на расторжение. Но юристы считают такое требование незаконным, ссылаясь на Апелляционное определение Мосгорсуда от 06.08.2012 по делу № 11-16466.
Но важно помнить, что факт расторжения договора не означает снятия обязательства перед банком по ипотеке и закрытию долга. Мало того, ипотечная строящаяся квартира часто становится предметом залога, и банк может настоять на досрочном погашении кредита и даже на выплате процентов.
Вот почему стоит уведомить банк о расторжении ДДУ и предложить другое обеспечение по ипотечному кредиту.
Расторжение договора срок давности дду
Согласно разъяснениям, срок давности по искам о просроченных повременных платежах исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.
Обращаем ваше внимание, что материалы сайта доступны сразу, если у вас отключены блокирующие рекламу программы.
Здесь важно знать, что в любом случае при расторжении договора долевого участия деньги должны быть возвращены от застройщика дольщику. Выплата процентов за пользование чужими деньгами или выплата неустойки застройщиком происходит не всегда – только в случае, если основания для расторжения ДДУ законы и правила нарушаются застройщиком.
В течение этого периода строительная компания обязана выполнять работы для устранения выявленных несоответствий.
Но поскольку Вам передали с нарушением 14 мая года, то исчислять срок нужно с этого периода. Таким образом, у Вас есть возможность обратиться в суд.
Например, вы купили квартиру, но оказалось, что окна ее расположены впритык к торговому центру. Доступа солнца к жилью нет, это нарушение. Или лифт сделан так, что ездить на нем точно нельзя.
Что нужно дольщику знать о расторжении ДДУ? Для начала давайте разберемся с основами законов, которые регулируют процесс.
ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд, РЕШИЛ: Иск Хавкуновой Г.П. к ЗАО «Ростов-ЦентрСтрой» удовлетворить.
Например, возмещение стоимости аренды жилья за период, начиная с нарушения застройщиком срока передачи объекта долевого строительства. На практике с возмещением данных убытков могут возникать проблемы, т.к.
Представитель истца по доверенности Медведев С.В. в судебное заседание явился, исковые требования поддержал, просил удовлетворить, представил для приобщения к материалам дела письменные возражения на отзыв ответчика. Представители ответчика по доверенности – Лущиков С.С. и Морозова И.Б.
В итоге — в случае возникновения спора, окончательное решение принимает суд. Для дольщика изменение этажности дома, внутридомового оборудования, строительных материалов, технических решений может иметь существенное значение, а для суда может и не иметь.
Представитель истца по доверенности Медведев С.В. в судебное заседание явился, исковые требования поддержал, просил удовлетворить, представил для приобщения к материалам дела письменные возражения на отзыв ответчика. Представители ответчика по доверенности – Лущиков С.С. и Морозова И.Б.
В итоге — в случае возникновения спора, окончательное решение принимает суд. Для дольщика изменение этажности дома, внутридомового оборудования, строительных материалов, технических решений может иметь существенное значение, а для суда может и не иметь.
По регрессным обязательствам течение срока исковой давности начинается со дня исполнения основного обязательства.
Что делать, если срок исковой давности по неустойке ДДУ вышел?
Иногда случается так, что срок взыскания неустойки по договору долевого участия пропущен по тем или иным причинам. Что в этом случае делать дольщику, если он хочет получить компенсацию? Для решения проблемы есть два возможных пути:
- подавать иск в суд, не взирая на пропущенные сроки, и надеяться, что представитель застройщика не заметит этого обстоятельства или вообще проигнорирует процесс – как упоминалось выше, суд самостоятельно не может применить норму о сроке давности в гражданских делах;
- попытаться восстановить пропущенный срок, приведя доказательство того, что в данный период дольщик не имел возможности отстаивать свои интересы – например, в связи с болезнью. Необходимые документы подаются вместе с иском и должны быть рассмотрены судом. Если причина будет признана уважительной, срок давности будет продлен.
Если действительно есть уважительная причина, лучше идти по второму пути. Если же такой причины нет, ничего не остается как надеяться, что пропущенные сроки представители ответчика не заметят. Если же нет уважительной причины и представитель застройщика заявит о пропущенном сроке давности, суд, скорее всего, откажет в удовлетворении иска.
Похожие записи: