Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка дачи по садовой книжке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Ко мне постоянно обращаются граждане, которые «купили» участки по садовой книжке. Некоторые из них вместе с продавцом просили председателя товарищества сделать перезапись в похозяйственной книге и сделать на покупателя новую садовую книжку. Некоторые покупатели просто забирали у продавца садовую книжку и передавали деньги за участок, т.е. ничего по факту не переоформляли. Здесь и кроется подвох.
Как зарегистрировать право собственности на участок
Если же гражданин решил сэкономить и все-таки купить дачу по членской книжке, то ему нужно быть готовым к некоторым сложностям. Помните о том, что выдача садовой книжки не подтверждает перехода права пользования на земельный участок от продавца к покупателю.
После такого сомнительного приобретения, гражданину необходимо вступить в члены товарищества. Для этого подают заявление правлению СНТ, в котором указывают следующую информацию:
- ФИО заявителя, его место жительства, адрес электронной почты, номер телефона;
- просьба о принятии в членство;
- согласие на соблюдение правил товарищества и др.
Кaк cтaть coбcтвeнникoм apeндoвaннoй тeppитopии
B 2001 гoдy вcтyпил в cилy нoвый 3eмeльный кoдeкc PФ, coглacнo кoтopoмy гpaждaнe имeют пpaвo cтaть coбcтвeнникaми yчacткa, кoтopый нaxoдитcя в бeccpoчнoй или cpoчнoй apeндe. Ecли тeppитopия былa выдeлeнa coглacнo зaкoнoдaтeльcтвy CCCP и иcпoльзoвaнa пoд жилищнoe cтpoитeльcтвo, oфopмить пpaвo coбcтвeннocти мoжнo бecплaтнo. Bocпoльзoвaтьcя пpeимyщecтвoм мoжнo пpи ycлoвии, чтo вы:
📍 пocтpoили и cтaли coбcтвeнникoм дaчнoгo дoмa, гapaжa, бaни, xoзяйcтвeннoй пocтpoйки;
📍 пocтpoили, ввeли в экcплyaтaцию и cтaли coбcтвeнникoм чacтнoгo дoмa;
📍 являeтecь члeнoм caдoвoдчecкoгo кooпepaтивa.
Дo кoнцa 2020 гoдa члeны caдoвoдчecкиx тoвapищecтв и кooпepaтивoв мoгyт пpoйти пpoцeдypy oфopмлeния в yпpoщeннoм пopядкe.
Бecплaтнo пoлyчить yчacтoк имeют пpaвo cлeдyющиe кaтeгopии гpaждaн:
❗ инвaлиды;
❗ вeтepaны BOB;
❗ дeти-cиpoты;
❗ мнoгoдeтныe ceмьи;
❗ вoeнныe, oтcлyжившиe бoльшe 10 лeт;
❗ coтpyдники opгaнoв внyтpeнниx дeл, cтaж paбoты кoтopыx бoльшe 15 лeт;
❗ мoлoдыe cпeциaлиcты, кoтopыe зaдeйcтвoвaны в ceльcкoм xoзяйcтвe;
❗ дpyгиe кaтeгopии льгoтникoв.
3a нeзacтpoeнныe нaдeлы нeoбxoдимo oплaтить иx cpeднepынoчнyю cтoимocть.
Проколом покупателя может стать отсутствие межевания земельного участка, на котором находится дача. «Совершить сделку можно и при отсутствии межевания, переход права собственности вам зарегистрируют. Но если приобретение происходит с привлечением ипотечных средств, то банку потребуется полный пакет документов», — говорит Анна Почикаева.
По законодательству, перед тем как распорядиться земельным участком, необходимо провести межевание. Иногда Росреестр пропускает сделки с земельными участками без межевания, но сейчас такие участки встречаются все реже, отмечает партнер юридической фирмы «Вестсайд» Наталья Водолагина.
Споры с межеванием могут быть минимизированы, если в выписке из ЕГРН уже определены границы участка на кадастровой карте. Чтобы снизить риски споров о границах земельного участка, можно также пригласить кадастрового инженера для определения реальных границ земельного участка. Также нужно удостовериться, что указанные в выписке из ЕГРН данные соответствуют параметрам дома. «Помимо этого, рекомендуется запросить собственника заказать градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). Этот документ может заказать только собственник. Из него будет видно, что и каких размеров можно строить на участке, как его можно использовать», — добавила юрист.
Чтобы оформить земельный участок в собственность, вам нужно собрать документацию для подачи в Росреестр. Перечень документов, необходимый для регистрации полномочий, большой. Проще всего тем владельцам, у которых есть свидетельства, подтверждающие законное владение:
- О передаче земельного участка в бессрочное пользование;
- О передаче земельного участка во владение с правом наследования;
- Ранее действовавшее свидетельство о праве собственности.
В большинстве случаев таких документов нет. В такой ситуации нужно собрать любые подтверждения, что ваши права законны:
- Выписки из документов, где есть информация, что участок был передан для ведения хозяйства;
- Членская книжка садоводческого товарищества;
- Справка об уплате членских взносов в СНТ;
- Выписка из хозяйственной книги;
- Справка от БТИ;
- Копии документов из архивов;
- Кадастровый паспорт участка (если ЗУ стоит на кадастровом учете) и т.д.
Преимущества и недостатки покупки по садовой книжке
При покупке по садовой книжке, фактически гражданин покупает не участок, а членство в садоводческом товариществе. Это основное отличие сделки.
Она имеет следующие преимущества:
- Можно приобрести участок в несколько раз дешевле, чем в среднем по рынку, после чего подать на приватизацию земли.
- Не обязательно составлять договор при переводе права на членство в товариществе. В данном случае не требуется документальное подтверждение, не нужно участие нотариуса. Хотя соглашение лучше оформить, чтобы не возникло проблем в будущем.
- Сделка происходит в максимально короткий срок, который невозможен при стандартной купле-продаже.
Этап №4 (заключительный) — Регистрируем право собственности
Во многих городах и поселках подать документы можно только в МФЦ. Оттуда их передают в Регистрационную палату (УФРС). Если в вашем населенном пункте можно подать напрямую в Рег. Палату, то лучше так и сделать.
Сама подача документов в МФЦ или в Рег.палату не различается, поэтому в инструкции я указал через МФЦ.
-
Обратиться в МФЦ, оплатить госпошлину и подать документы.
Госпошлина за регистрацию права собственности — 350 рублей (пп. 25 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Госпошлина делится между всеми будущими собственниками. Касса находится в самом здании МФЦ. После оплаты госпошлины, в порядке очереди сотруднику нужно отдать следующие документы (оригиналы и копии):- Паспорта;
Постановление от администрации в предоставлении участка в собственность;
Что означает покупка участка по садовой книжке
Обратите внимание, что, купив участок по садовой книжке, вы приобретаете членство в садовом товариществе, а не право собственности на землю. Данный факт доказывает всю рискованность подобных сделок.
Вас должно насторожить то обстоятельство, что у продавца из всех правоустанавливающих документов имеется лишь книжка, подтверждающая членство в садоводческом товариществе.
Стоит ли покупать землю в ДНП?
Стоит ли покупать землю в коттеджном поселке, читайте тут.
Стоит ли покупать землю без межевания, читайте по ссылке:
Как правила, это означает, что с приватизацией реализуемого участка возникли какие-то проблемы, иначе продавец сам оформил бы собственность на землю. Это было бы гораздо выгоднее для него, поскольку стоимость узаконенных участков гораздо выше неоформленных.
Собственником земель СНТ является орган местного самоуправления, на территории которого расположены данные участки. В таком случае, о возможности приватизации подобных земель вы можете узнать в местной администрации. Возможно, на эти участки наложено обременение и введено ограничение в обороте или имеется сервитут.
Как проверить документы на дачу?
Покупатель может и сам заказать выписку из ЕГРН в Росреестре, для того чтобы провести проверку. Для этого ему достаточно знать кадастровый номер объекта. Информацию о том, кто является собственником дачи, в Росреестре обязаны предоставить любому обратившемуся лицу. Получить эти сведения можно в филиалах Росреестра, в одном из многофункциональных (МФЦ) или отправив запрос через официальный сайт Росреестра.
Бывают ситуации, когда у продавца на руках есть старое свидетельство о собственности или свидетельство о праве на наследство. При этом в ЕГРН информации о том, что он является собственником, нет. Такое возможно, если свидетельство о собственности выдано продавцу до 1999 года, когда сведения еще не вносились в ЕГРН. Тогда продавец должен сначала внести эту информацию в ЕГРН, и только после этого можно выходить на сделку.
Заключительный этап – получение свидетельства в Росреестре
Если местные власти дали добро на приватизацию, владельцу осталось посетить отделение Росреестра, где получить свидетельство. Только этот документ даст право пользоваться землёй как своей собственностью и совершать с ней сделки.
В отделение Росреестра помимо паспорта требуется захватить:
- Квитанцию об оплате пошлины за изготовление документа;
- Разрешение от администрации на приватизацию;
- План участка (также может потребоваться членская книжка, устав СНТ или решение о предоставлении надела в пользование).
Бланк заявления для передачи вместе с пакетом документов можно получить и заполнить на месте. В нём нужно сформулировать просьбу о передаче территории в собственность, указать, на основании какого документа это право возникло, добавить личные и паспортные данные, а также отметить перечень прикреплённых документов.
Время от времени в земельное право вносятся поправки. Многие владельцы не делают межевание земельного участка, считая, что установленного забора им достаточно.
К сожалению, на деле это оборачивается боком. К примеру, новый сосед не согласится с установленными границами и потребует перенести ограждение. Сопровождается выяснение кто прав, а кто виноват при помощи ссор и скандалов, которые приводят в суд.
Если участок не отмежеван, то с 2018 года возникнут сложности у людей при купле-продаже, дарении, получении наследства.
Закон запретил проводить какие-либо сделки с землей без четких границ, оформленных документально. Наследникам придется самим проводить межевание после вступления в наследство, чтобы оформить недвижимость на себя.
Кто продает дачу по членской книжке садовода?
Среди владельцев загородных участков встречаются те, которые далеки от оформления документов и не готовы на это тратить лишние средства. Есть членская книжка садовода – и хватит. А когда нужны деньги – то продают свою дачу за копейки, которая предположим, досталась от дедушки.
Ведь оформление земельного участка и дома, через Росреестр, как полагается, требует времени и денег, это же надо обратиться к кадастровому инженеру, побегать по инстанциям, все разузнать. Многие владельцы попросту не хотят сталкиваться с этой бумажной волокитой. Проще продать дачу подешевле – а там уже пусть другие разбираются.
Кстати, в целях упрощенного оформления земельных участков и придумали дачную амнистию – возможность до 1 марта 2022 года зарегистрировать права на земельный участок, находящийся в публичной собственности, по сведениям из архива, в том числе и по членской книжке садовода.
Членская книжка садовода подтверждает членство в СНТ или ОНТ, и всего-то. Кроме того, книжка может остаться на руках, а членство в товариществе прекращено.
Каждому члену товарищества в течение трех месяцев со дня приема в члены СНТ председателем товарищества выдается членская книжка или другой заменяющий ее документ – гласит статья 18 закона 217-ФЗ «О садоводстве».
Членская книжка – это не документ строгой отчетности, она может быть составлена в произвольной форме, принятой в СНТ на общем собрании.
Членские книжки садовода выдаются следующим членам СНТ:
Книжка садовода выдается испокон веков, еще с тех времен, когда начали выделять дачные участки бесплатно. Ранее этот документ считался действительно важным, на сегодняшний день – он никакой ценности не несет, так как совершенно не подтверждает прав собственности на участок.
Можно ли покупать дачу по садовой книжке в 2021 году
В 2021 году Росреестр регистрирует договоры купли-продажи дачных и садовых участков только при наличии целого ряда документов, но никак не по садовой книжке.
Случаи продажи бывают разные, кого-то жизненные обстоятельства на это толкают, кто-то подходит к этому делу осознанно. С точки зрения здравого смысла, покупка дачи по садовой книжке – вариант довольно рискованный. Однако, если место и цена вас сильно прельщают, тогда есть смысл заняться оформлением всех документов, так сказать, помочь собственнику зарегистрировать свой участок по закону, чтобы потом приобрести его в собственность.
Для этого лучше проконсультироваться с юристом, чтобы понимать какие подводные камни могут всплыть в каждом отдельно взятом конкретном случае.
Возможно, старенькая бабушка, хочет продать свою дачу, так как ей нужны деньги на лечение. Когда-то давно она получила участок, а документы до сих пор не оформила, не сделала межевание и не поставила на кадастровый учет. А возможно, и мошенники хотят обогатиться за чужой счет – все обязательно надо проверять.
Покупая дачу по садовой книжке, есть риск остаться и без денег, и без дачи – это факт. Помимо садовой книжки права владельца должны быть подтверждены, если не в ЕГРН, так в Постановлениях или актах местной администрации, возможно есть свидетельство о праве собственности старого образца.
Вы, конечно, можете заплатить собственнику деньги и завладеть дачей, поселиться там, построить дом, но будете жить на даче на птичьих правах, кроме того, вас могут обвинить в самозахвате и выгнать с территории.
Члены товарищества могут оформить свои участки бесплатно и без установления границ
Члены какого-либо товарищества пользуются своими земельными участками на праве бессрочного пользования или пожизненно наследуемого владения. Они имеют право оформить свои участки в собственность бесплатно и без установления точных границ (без проведения межевания) — п. 2.7 и 9.1 ст. 3 Федерального Закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ и ст. 22 Федерального закона от 29.07.2017 N 217-ФЗ. Но все равно потребуется обратиться в администрацию с просьбой предоставить участок в собственность — п. 2.9 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ.
Вышеуказанное послабление действует до 1 марта 2022 года — это прямо написано в п. 2.7 ст. 3 Федерального Закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ. После указанной даты члены товарищества могут свои участки только выкупить у местной администрации за определенный % от кадастровой стоимости — пп. 3 п. 2 ст. 39.3 и п. 3 ст. 39.4 ЗК РФ. Данный процент везде разный — с 20% до 100%.
Главное, чтобы за членом товарищества был документально прикреплен используемый участок — п. 2.7 ст. 3 Федерального Закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ. Сама по себе садовая книжка не является правоустанавливающим документом для оформлении участка. Но она будет необходима, чтобы запросить эти самые правоустанавливающие документы (этап №1). В садовой книжке лишь написано, что такой-то гражданин является членом определенного товарищества и за ним закреплен такой-то участок — п. 13 ст. 12, ст. 7 и ст. 9 Федерального закона от 29.07.2017 N 217-ФЗ. Именно «написано», хотя сам факт членства и пользование участком садовая книжка не доказывает.
Покупка дачи в садоводстве: правовые аспекты
СНТ создают частные лица, собственники земли. Но товарищество распоряжается также и землей, находящейся в общем использовании, это следует учитывать.
Дачный домик с землей продают, руководствуясь статьями ЗК РФ. Для этого:
- производят оценку владения (приглашают специальную комиссию);
- приводят в порядок бумаги, удостоверяющие право пользования и продажи недвижимого имущества и земли.
Если покупатель найден, имеет смысл узнать о том, как продать садовый участок быстро и как это сделать, не нарушая закона. Договаривающиеся стороны:
- заключают предварительный ДКП (это позволяет продавцу чувствовать себя увереннее, а покупателю не беспокоиться о том, что понравившийся ему участок будет кем-то перекуплен);
- подписывают основной ДКП;
- производят расчет;
- регистрируют право нового собственника;
- вносят плату по НДФЛ.
Факт купли-продажи лучше заверить у нотариуса. Подпись нотариуса на документе необязательна, но позволит избежать обмана и махинаций. Деньги также лучше передавать в присутствии нотариуса.
Какие документы должны быть на дачу
Поговорим о том, какие документы нужны при продаже дачи с земельным участком в СНТ. Основной документ выдает УФСГР по кадастру и картографии (свидетельство регистрации). Документ содержит:
- сведения о выдаче (кем, когда, где);
- информацию о том, когда и на каких основаниях нынешний владелец надела стал его собственником;
- ФИО, номер паспорта, прописку собственника;
- информацию о категории обладателя права собственности (продавец может владеть участком единолично или на правах долевого участия);
- информацию о статусе участка (категория, тип использования, площадь, почтовый адрес);
- регистрационный номер, указанный в Кадастре;
- сведения об ограничении права пользования и владения, если таковые имеются.
Бумагу подписывает регистратор лично, проставляется его ФИО, подпись и печать. Документу присваивается серийный номер. На обратной стороне свидетельства перечисляют дополнительный собственников, если они есть.
Как можно продать участок по садовой книжке
Некоторые собственники при встрече с потенциальным покупателем предлагают вместо свидетельства о собственности на дом и землю выдать ему на руки садовую книжку. Заключить договор купли-продажи на основании садовой книжки нельзя, поскольку этот документ не имеет юридической силы. Если собственник предлагает вместо бумаги о регистрации, садовую книжку, значит, он владельцем земли и дома не является. Возможно, продавец – мошенник или же не знает обо всех тонкостях продажи.
На основании садовой книжки к новому владельцу переходит право пользования землей. Но владеет землей предыдущий собственник. И в этом качестве выступает далеко не тот человек, который передал покупателю садовую книжку. Скорее всего, надел принадлежит муниципалитету. Права продажи нет ни у председателя СНТ, ни у членов правления. Для осуществления таковой нужна государственная регистрация.
Похожие записи: