Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как выгодно продать квартиру, купленную в ипотеку – три лучших способа». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Чтобы оформить договор купли-продажи части или целого дома, приобретенного по непогашенной военной ипотеке, нужно вернуть остаток долга банку и сумму, которая была выделена на его покупку из государственного бюджета. При этом военнослужащий должен отслужить не менее 20 лет. Денежные средства возвращаются на специальный счет участника программы НИС. Они могут быть использованы повторно при условии, что военнослужащий не достиг еще возраста старше 42 лет.
Для оформления основного договора купли-продажи дома, находящегося в ипотеке, необходимо собрать пакет следующих документов:
-
удостоверение личности;
-
выписка из ЕГРН;
-
копия свидетельства о праве собственности на недвижимое имущество;
-
согласие второго супруга на проведение сделки тем лицам, которые состоят в браке;
-
разрешение от органов опеки и попечительства, если в семье есть дети и на них выделены доли;
-
информация об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
-
кадастровый паспорт на земельный участок и жилое строение.
Способы продажи квартиры в ипотеке
Самый простой и популярный способ — это продажа квартиры при досрочном погашении кредита. «Обычно здесь поступают так: берут задаток у покупателя, погашают ипотечный заем, а затем уже продают недвижимость. Банк, в свою очередь, дает разрешение на продажу недвижимости в ипотеке и оформление документа об оставшемся долге», — пояснила Оржония Коба из АЮР.
Сами отношения сторон фиксируются в предварительном договоре купли-продажи, а первый платеж оформляется в качестве задатка. С 2015 года такая возможность предусмотрена в Гражданском кодексе, добавил Родион Ларченко из Asterisk.
«Задаток, помимо платежной функции, выполняет функцию обеспечения: если продавец откажется заключить основной договор, он будет обязан вернуть задаток в двойном размере», — отметил юрист. Для гарантии соблюдения интересов покупателя первый платеж лучше уплатить напрямую в банк с указанием в назначении платежа реквизитов кредитного договора и данных о продавце, добавил он.
Второй способ оформления сделки при продаже ипотечной квартиры — это погашение долга по кредиту в ходе сделки. Данный вариант требует непосредственного участия банка. «Сотрудник банка должен предоставить справку о том, какой размер долга еще нужно выплатить. Затем покупатель при помощи системы безопасных расчетов или аккредитива кладет деньги для продавца и для банка. Далее идет оформление бумаг и регистрация сделки в Росреестре», — рассказала представитель АЮР.
Третий вариант — продажа квартиры вместе с ипотечным долгом. Тоже довольно частое явление, особенно когда у заемщика нет денег. В этом случае продавцу необходимо найти покупателя, который готов приобрести недвижимость с условиями ипотеки. При такой схеме банк может немного улучшить условия по кредиту — рефинансировать ипотеку. «Для человека, который хочет купить квартиру по такой схеме, порядок действий достаточно прост: нужно оформить заявку в банке на обычную ипотеку, получить согласие банка и выбрать обремененный объект», — добавила юрист.
Последний способ — продажа ипотечного жилья банком — является не самым хорошим вариантом, так как продажа жилья банком происходит тогда, когда у заемщика появляются приличные долги по платежу. Для проведения сделки понадобится согласие обеих сторон.
Продать квартиру, не уведомив банк
Ст. 37 №102-ФЗ «Об ипотеке» регламентирует отчуждение имущества, пребывающего в залоге, залогодателем третьему лицу через продажу или с помощью иного способа только с согласия залогодержателя. Исключение – другие случаи, прописанные в договоре, которые большинство банков изначально не предусматривают.
В случае попытки обойти эту норму покупатель и продавец столкнутся с непреодолимым препятствием в виде невозможности зарегистрировать смену прав собственности в Росреестре, так как в документах указаны права кредитора на залоговое имущество.
Единственный приемлемый вариант в этом случае – погашение остатков задолженности покупателем вместо продавца. Однако найти покупателя, согласного на такие условия будет не просто.
Инструкция — как продать ипотечную недвижимость?
-
Возьмите все необходимые документы и обратитесь в банк.
-
Узнайте точную сумму долга и получите одобрение.
-
После согласия банка выставьте недвижимость на продажу.
-
Воспользуйтесь одним из способов: досрочно рассчитайтесь с ипотекой вырученными с продажи деньгами; доверьте продажу недвижимости банку; найдите покупателя, который будет готов внести задаток, равный сумме ипотечного долга; продайте недвижимость вместе с долгами.
-
Залоговое обременение снимут, когда деньги поступят в банк и долги по ипотеке будут полностью закрыты.
-
Передайте права собственности через Росреестр, после того как подпишите сделку.
Уступка ипотечного долга
Допустима продажа не самой залоговой квартиры, а ипотечного кредита по ней. Т.е. покупателем переоформляются ипотечные обязательства продавца на себя, что дает смену заемщика и переход собственности на жилье.
Перекредитование процедурно схоже с оформлением ипотеки – для утверждения своей кандидатуры покупатель направляет банку определенный комплект документов. При соответствии условиям банка производится оформление нового договора, по которому приобретенная покупателем квартира остается в залоге банка, а погашением кредита занимается уже другой клиент банковского учреждения.
При перекредитовании смена в Росреестре регистрации обременения выполняется самим банком. Прошлому владельцу (заемщику) квартиры следует лишь утвердить переуступку долгового обязательства, подписав допсоглашение.
Заметим, что переуступка долга вместе с залоговой квартирой для покупателя может оказаться невыгодной, поскольку к нему могут перейти не только обязанности выплаты ипотечной задолженности с процентами, но и неустоек, сформировавшихся при прежнем заемщике из-за несвоевременного исполнения условий кредитного договора.
Кто и зачем продает квартиры в ипотеке
Из множества причин, по которым люди пытаются продать квартиру, за которую еще не выплачен ипотечный кредит, отметим главные:
- Невозможность обслуживать ипотеку. Владелец жилья потерял работу или другой источник дохода, и больше не в состоянии платить ежемесячно крупные суммы.
- Желание (и возможность) улучшить жилищные условия. В этом году рост кредитования покупки жилья в РФ уже превысил 30%, снижается процентная ставка. Появляются новые возможности. Продажа квартиры дает недостающие средства для покупки новой большей жилплощади.
- Семейные или бытовые обстоятельства. Развод, свадьба, плохие соседи, выявившиеся существенные недостатки квартиры (необязательно трещины на стенах – может быть, изменение маршрутов общественного транспорта или постройка по соседству шумного торгового центра).
Как взять ипотеку на дом
Многие городские жители мечтают о покупке загородного дома. Но банки неохотно оформляют подобные сделки, так как есть повышенный риск невозврата долга. Если решение взять ипотеку окончательное, то начинать нужно с похода в банк.
Служащие финансового учреждения проверяют платежеспособность и кредитную историю клиента. Банк выносит свое решение в течение недели. Если кандидатура одобрена, служащие озвучивают сумму возможного кредита.
Нужно получить от банка одобрение недвижимого имущества, ведь оно станет залогом при сделке. Специалисты проводят оценку дома и его обязательное страхование.
При покупке дома в ипотеку, заемщик обязан оплатить первоначальный взнос не менее 30% от его стоимости. Банк одобряет покупку частного жилья в пределах городской черты. Загородные дома, особенно деревянные или ветхие не могут стать залоговым имуществом.
Разберемся, чем рискует продавец, продавая недвижимость в ипотеку. Наибольшим риском продавца при продаже вторичного жилья с использованием заемных средств – это неодобрение сделки кредитной организацией. Кредитор на любом этапе вправе отказать в кредитовании, и из-за этого может рухнуть вся схема сделки, и тогда придется искать нового покупателя, а задаток – возвратить покупателю, если такое предусмотрено условиями соглашения как форс-мажорное обстоятельство.
В остальном у продавца отсутствуют риски. Банки самостоятельно осуществляют проверку недвижимости и заемщиков, сделки не одобряют клиентам, которых можно отнести к неблагонадежным.
Что касается сроков продажи жилой недвижимости с применением ипотечного кредита, то на регистрацию права собственности уходит 7-9 рабочих дней, затем в течение 5-7 дней после этого кредитная организация перечислит оставшуюся часть стоимости недвижимого имущества. Сразу же получить все средства не получится.
Продажа квартиры в ипотеке
На сегодняшний день банки предоставляют возможность продать даже жилую площадь с обременением. То есть, если продавец купил квартиру по ипотеке, и она находится в залоге у финансового учреждения. Бывают ситуации, когда собственник по определенным причинам не может или не хочет выплачивать займ.
Продать квартиру с обременением можно по одной из следующих схем:
- найти покупателя самостоятельно, получить одобрение от банка, а после погашения будущим владельцем всего остатка по кредиту получить причитающуюся часть денег;
- передать обязанности по ипотеке покупателю (то есть, кредит переоформляется на другого заемщика);
- продать через банк (схема схожа с первым вариантом, но продавцу не придется искать покупателя самостоятельно).
В тот момент, пока технический план по второму кругу проходил регистрацию, риэлторы сообщили, что подыскали новых клиентов, которым ипотека уже одобрена, никакой волокиты с материнским капиталом не ожидается и техплан, якобы, вообще можно не ждать.
Но, эти новые клиенты просят скидку на земельный участок в размере 200 тыс. руб.
Оказалось, что эти новые клиенты – родной сын риэлтора, то есть, директор риэлторской компании попросту решила приобрести дом себе лично и оформить право собственности на своего сына.
Соседям, в принципе, не важно, кому продавать, лишь бы сделка была добросовестной и без эксцессов. Двести тысяч – это та сумма, которые они, в принципе, готовы уступить. Согласились…
Решили, чтобы не терять времени, все же попробовать заключить сделку без техплана, (сбербанк его не запрашивал), достаточно оказалось выписок из ЕГРН и из домовой книги.
Оформление ипотеки и подготовка договора купли-продажи
Вышли на сделку. В назначенное время продавцы и покупатели приехали в банк.
В один день риэлторы-покупатели оформили ипотечный договор (по времени это заняло около 2х часов), затем открыли аккредитивный счет в присутствии продавцов (открытие аккредитива заняло еще час). На этом счету разместили всю сумму (часть денег – первоначальный взнос (20%), который внес покупатель, а часть (остальные 80%) – ипотечные средства Сбербанка).
По условиям аккредитива – деньги продавцы получают только тогда, когда право собственности перейдет к покупателю. То есть, после предоставления подтверждающего документа — оригинала договора-купли продажи с отметкой Росреестра (с синей печатью) о том, что договор ипотеки и договор купли продажи зарегистрирован. (По закону эти два договора регистрируются одновременно, о чем ставится отметка на экземпляре продавца и покупателя).
Далее, в этот же день поехали — в МФЦ, чтобы сдать документы для дальнейшей регистрации.
Риэлторы очень переживали, что сделка не пройдет регистрацию и будет приостановлена. Приводили массу примеров таких моментов еще на стадии покупки, и склоняли продавцов к тому, чтобы те написали доверенность на какого-то «волшебного регистратора», чтобы он смог совершать за них все действия купли-продажи.
Мои соседи-продавцы отказались писать подобную доверенность, дабы избежать мошеннических действий.
В итоге, риэлторы покупатели со своей стороны оплатили труд этих «секретных регистраторов — помощников», которые по доверенности от лица покупателя отвезли и сдали вместе с продавцами документы в МФЦ на регистрацию сделки.
Как моим соседям, по секрету сказали риэлторы, эти регистраторы-помощники за определенную плату (от 30 до 70 тыс. руб.) подают документы именно в то «окно», в котором регистрация пройдет успешно.
Возможно это правда, возможно и нет, но по факту сделка прошла без нарушения сроков и без всяких приостановок.
Шаг 3. Покажите квартиру покупателю
Следующий этап — показ квартиры. Практически все в первую очередь хотят увидеть жилье своими глазами и обсудить с продавцом детали. Проведите потенциального покупателя по дому и расскажите, какую мебель и технику оставляете в квартире, какие у вас соседи, какая транспортная развязка и инфраструктура.
Если вы обещаете покупателю продать вместе с квартирой мебель, то будьте готовы, что он попросит составить опись. Кожаный диван или столик из слоновой кости может прибавить к цене квартиры несколько сотен тысяч рублей. И покупатель точно будет недоволен, если в последний момент вы решите увезти его из квартиры. При описи всему остающемуся имуществу присваивают инвентарные номера и подробно описывают его состояние и характеристики. Покупатель и продавец подписывают опись и прикладывают ее к договору купли-продажи.
Преимущества таких сделок
На самом деле, если сравнивать продажу квартиры через ипотеку покупателя и без неё – рисков для продавца намного меньше, чем при обычной сделке. По сути, единственный минус у ипотечной продажи – это сроки: банку надо принять решение, провести оценку, осмотр, перечислить средства.
Но при этом:
- Банк, участвуя в сделке, гарантирует, что средства будут выплачены продавцу.
- Снижается риск мошенничества. Кредитная организация рискует своими средствами – а потому проверяет каждый этап купли-продажи, личность покупателя, юридическую чистоту квартиры.
- Снижается риск получить фальшивые купюры в качестве оплаты. При перечислении денег с помощью депозита или при передаче через ячейку банк сам отвечает за подлинность. Продавец может даже потребовать, чтобы и первоначальный взнос был проверен на подлинность с помощью аппаратуры банка.
Все ли в порядке с документами?
Представители банка проверяют пакет документов с целью выявить наличие обременений. У продавца должна быть кадастровая справка, подтверждающая, что на дом не наложен арест, что нет выписанных родственников, которые могли бы впоследствии претендовать на жильё.
Неприятный момент заключается в том, что домовладелец может и не знать об имеющихся обременениях. Такое случается, когда, например, ранее по поводу дома возникал судебный спор, предусматривающий временный арест. Спор был выигран и дом остался за продавцом, но арест до сих пор не снят. Либо имеются родственники, о которых домовладелец даже не подозревает.
При продаже дома без привлечения заёмных средств, кадастровая справка необязательна, хотя покупатель и может её потребовать. Но в любом случае, если обременения «всплывут» после продажи, это грозит расторжением договора. То есть проблема обременения актуальна для всех вариантов продажи недвижимости.
Дома обычно продают вместе с земельным участком, поэтому необходимо подготовить документы, подтверждающие право собственности на землю. В документах должны быть указаны действительные границы участка, определённые в ходе межевания. Все бумаги досконально проверяются банком, но честному продавцу эта процедура ничем не грозит.
Для того чтобы понять какие будут действия у продавца по ипотеке, необходимо рассмотреть подробно, кто и что делает на всех этапах операции. В большинстве своем всю тяжелую работу берут на себя риэлторские конторы.
Но купля-продажи даже через ипотеку все равно по закону строго регламентированная процедура, поэтому в ней сможет разобраться даже непрофессионал.
Схема покупки жилья в кредит сводит все опасности для владельца к минимуму:
- Обсуждение деталей будущей операции.
- Составление предварительного соглашения, получение задатка с одновременным подписанием расписки о получении средств.
- Оценка имущества в независимой экспертной компании. Эта же сумма должна соответствовать цифрам в договоре купли-продажи.
- Предоставление документов заёмщику для передачи в банк.
- Проверка всех бумаг менеджерами.
- Одобрение займа и подписание купли-продажи и прочих документов.
- Регистрация права собственности в ЕГРП через государственную контору или офис посредника – многофункциональный центр. Здесь участвует представитель от банка, покупатели и собственник.
- Получение выписки покупателем от информационного ресурса Росреестра о том, что недвижимость принадлежит ему лично.
- После проходит встреча в отделении, где выдаются рубли, а покупатель заключает договор ипотеки и страхования.
Почему жилое помещение может быть не подходящим под ипотечный займ?
Большинство банков выдвигают собственные требования для жилья, под которое необходимо выдать ипотеку. В каждой кредитной организации они могут отличаться, но в основной, они подчиняются основным правилам.
Под ипотеку не подходит:
- Предоставляемое жильё находится в старом, недостаточно функциональном здании, например, под снос, нахождение в экстренном состоянии, требуется капитальный ремонт.
- Квартира располагается в коммуналке или имеет планировку гостиничного характера.
- Высокая степень износа помещений и старость здания.
- Документальные ошибки. Например, технический план квартиры отличается от реальной планировки.
Оформление ипотеки возможно при соблюдении всех условий банка. В первую очередь это касается платежеспособности гражданина, во вторую – соответствие недвижимого имущества требованиям под ипотечное кредитование.
Покупатель и продавец – клиенты разных банков?
В случае проведения сделки по продаже залоговой квартиры в ипотеку возможны два основных сценария: один, более простой, когда покупатель и продавец являются клиентами одного банковского учреждения, и второй, более сложный, когда кредитуются они в разных банках.
Продажа залоговой квартиры в ипотеку клиенту другого банка – довольно трудновыполнимая задача, но все же реальная. Сергей Слободянюк подчеркивает, что безопасный вариант такой сделки существует: «Теоретически как продавец, так и покупатель могут быть участниками ипотечных схем, и можно организовать сделку, если квартира в ипотеке, а покупатель берет кредит в другом банке. Важно, чтобы у покупателя собственных средств было больше, чем задолженность по кредиту у продавца. Однако я очень сомневаюсь, что серьезный банк будет рассматривать в качестве залога квартиру, уже находящуюся в залоге. Если же банк покупателя не возражает, безопасную схему покупки и расчетов можно продумать и осуществить. Занимаясь подобными сделками с начала кризиса 2008 года, мы проработали различные безопасные схемы приобретения ипотечных квартир».
Наталья Ермолаева, директор ипотечной брокерской компании «Гарант-Кредит» (уполномоченный партнер корпорации «Адвекс. Недвижимость»), отмечает трудность продажи залоговой квартиры в ипотеку и приводит в пример два возможных пути, по которому могут пойти банки, согласившись на подобную сделку: «Когда речь идет о разных банках, то ситуация значительно осложняется. Первый вариант: процедура двойного обременения: для этого банк-залогодержатель должен дать разрешение и это второе обременение наложить. Или же второй вариант: полное досрочное гашение кредитного остатка с последующим снятием обременения. Для этого необходимы свободные средства. Ранее в банках можно было найти такую схему, сегодня таких предложений нет. Если же эти средства вносит покупатель в счет погашения кредита продавца, то тут и возникают высокие риски, необходимо привлекать грамотного риелтора, который поможет, насколько возможно, обезопасить интересы покупателя».
Таким образом, приобретение квартиры в ипотеку, которая находится в залоге у другого банка, может быть осуществлено – для этого и продавец, и покупатель должны убедить свои банки в безопасности сделки. Самым простым выходом из ситуации будет полное погашение задолженности продавца и снятие обременения, а после этого – продажа квартиры в ипотеку. Однако в большинстве случаев у продавца нет достаточных средств для закрытия ипотеки, и он обращается к покупателю, чтобы тот выплатил за него оставшуюся часть, а после этого приобрел жилье. Но в такой ситуации, по словам Натальи Ермолаевой, покупатель и рискует больше всего – ведь он может внести необходимую сумму, а после этого продавец просто не будет выходить на сделку.