Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка жилья: основные риски и способы защиты для добросовестного покупателя». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В принципе, покупатель или продавец недвижимости может попытаться самостоятельно провести проверку: запросить определенные документы, провести их анализ, навести справки о второй стороне сделки и т.д. Такой вариант используется довольно часто, но столь же часто он имеет негативные последствия. Дело в том, что люди, которые ранее не проводили подобные сделки, не имеют юридического образования, не могут адекватно оценить ситуацию и распознать опасные для себя моменты. Мошенники постоянно совершенствуют методы обмана, потому распознать их все сложнее. И даже сделка, которая выглядит совершенно чистой с юридической стороны, может в итоге оказаться ловушкой. Кроме того, следует помнить о том, что законодательство в сфере недвижимости достаточно сложное и запутанное, и вы можете просто не знать о тех или иных его нюансах, что в итоге помешает заключить сделку, или она будет заключена на невыгодных для вас условиях.
Что проверяют юристы?
- Документы, на основании которых у продавца возникли права на недвижимости
- Надёжность продавца (банкротство, судебные споры, задолженности по налогам, исполнительные производства)
- Проверка негативной информации по объекту (аварийность дома)
- Наличие обременений и арестов
- Права третьих лиц, которые могут претендовать на квартиру
- Юридическую историю квартиры (историю всех сделок и переходов права собственности с 1998 года)
- Законность сделки, прав и полномочий участников сделки
- Наличие сведений о плановом сносе объекта недвижимости (программа реновации)
- Иные факты и риски, способные повлиять на безопасность сделки
Что входит в юридическую проверку сделки с недвижимостью
Юридическая проверка сделки с недвижимостью – это целый комплекс мероприятий, который включает в себя несколько процедур:
- Проверка правоустанавливающих документов на недвижимость – в первую очередь следует определить, действительно ли вторая сторона сделки имеет право распоряжаться данным имуществом. Для этого проверяются документы, подтверждающие право собственности (предыдущие договоры купли-продажи, дарения, вступления в наследство и т.д.) и определяются настоящие владельцы объекта.
- Проверка истории недвижимости – необходимо убедиться, что все предыдущие операции были законными, среди них не было фиктивных. Кроме того, это позволяет определить, нет ли по данному объекту недвижимости неразрешенных споров, что также может принести проблемы в будущем.
- Проверка обременений – недвижимое имущество может быть арестованным, является залогом по непогашенному кредиту, иметь другие препятствия для совершения сделок с ним. Комплексная юридическая проверка позволяет выявить все подобные ситуации.
- Проверка личностей собственников – необходимо установить, что вторая сторона сделки – это действительно те лица, за которых они себя выдают. Нередко можно встретить поддельные паспорта и другие документы, а также случаи, когда сделку заключает заведомо недееспособный человек.
- Проверка соблюдения прав третьих лиц – сделки с недвижимостью могут нарушать права третьих лиц (например, когда у квартиры несколько владельцев, и не получено согласие на продажу каждого из них и т.д.). Такие обстоятельства позволят легко оспорить сделку в будущем, а значит, необходимо убедиться заранее, что их права не будут нарушены при заключении договора.
Этих проверок обычно достаточно, но иногда дополнительно недвижимость проверяется на незаконные или несогласованные перепланировки и переустройства, что также может вызвать проблемы с органами власти в будущем.
Кто следит за исполнением 115-ФЗ
В России работают органы-регуляторы, которые следят за соблюдением законодательства в сфере ПОД/ФТ. Всего их четыре: это Центральный банк, Росфинмониторинг, Федеральная пробирная палата и Роскомнадзор.
У каждого субъекта 115-ФЗ свой регулятор, он зависит от вида деятельности компании:
- работу банков, ломбардов, страховых компаний, микрофинансовых организаций, кредитно-потребительских кооперативов, негосударственных пенсионных фондов, участников рынка ценных бумаг по соблюдению норм ПОД/ФТ контролирует Центральный банк;
- агентств недвижимости, лизинговых и факторинговых компаний, бухгалтеров на аутсорсе, аудиторов, юристов, операторов по приему платежей, лотерей, тотализаторов — Росфинмониторинг;
- ювелирного сектора — Федеральная пробирная палата;
- мобильных операторов и Почты России — Роскомнадзор.
Использовать портал Росфинмониторинга.
Среди физлиц на портале Росфинмониторинга обязательно получение ЭЦП для адвокатов и нотариусов. Ниже приведен общий список юридических лиц, получение сертификата электронно-цифровой подписи для которых происходит в обязательном порядке.
- ЭЦП для потребительских и сельхоз кооперативов, а также других кредитных организаций;
- ЭЦП для обществ взаимного страхования и страховых компаний;
- ЭЦП для компаний осуществляющих куплю-продажу драгоценных металлов, в том числе ломбардов;
- ЭЦП для букмекерских контор, тотализаторов, лотерей и прочих институтов, чья прибыльная деятельность основана на риске и вероятности.
- ЭЦП для агентств недвижимости, частных риэлтеров и прочих посредников на данном рынке;
- Получение сертификата ЭЦП для поставщиков услуг связи.
Также Удостоверяющим центром предлагается получение ЭЦП для НПФ, компаний управляющих инвестиционным фондами и других микрофинансовых организаций.
Нa квapтиpe виcит ипoтeкa
Пpoдaвeц кyпил квapтиpy в ипoтeкy. Гoвopит, чтo вce дoлги пepeд бaнкoм пoгacил, пoкaзывaeт гpaфик плaтeжeй и чeки пo oплaтe.
Пoкyпaтeль пepeдaeт дeньги зa квapтиpy и пoдпиcывaeт дoгoвop кyпли-пpoдaжи.
Чтoбы зapeгиcтpиpoвaть нeдвижимocть нa ceбя, пoкyпaтeль вмecтe c пpoдaвцoм идeт в Pocpeecтp. B Pocpeecтpe eмy oткaзывaютcя пepepeгиcтpиpoвaть пpaвa coбcтвeннocти. B бaзe eдинoгo peecтpa cтoит oтмeткa oб oбpeмeнeнии: oкaзывaeтcя, дoлг бaнкy выплaчeн нe вecь. Пo зaкoнy квapтиpy пpoдaвaть нeльзя.
3aключeнный дoгoвop кyпли-пpoдaжи нeдeйcтвитeлeн.
Квapтиpy в зaлoгe нeльзя пpoдaть бeз coглacия бaнкa
3aключeннaя cчитaeтcя нecocтoявшeйcя — дoгoвop нeдeйcтвитeлeн. Пpaвo coбcтвeннocти пepepeгиcтpиpoвaть нeльзя.
Пpoдaвeц oткaзывaeтcя вepнyть дeньги. Иx нyжнo вoзвpaщaть чepeз cyд.
Как проверить дееспособность продавца
Дееспособность — это способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их, которая возникает по общему правилу с наступлением 18-летнего возраста. В соответствии со статьей 43 Закона РК «О нотариате», нотариус выясняет дееспособность физических лиц и правоспособность юридических лиц, участвующих в сделках.
Дееспособность физического лица определяется по возрасту, указанному в документе, удостоверяющем личность, а также в ходе беседы нотариуса. Нотариус разъясняет лицу, обратившемуся за совершением нотариального действия, его права и обязанности, а также предупреждает о последствиях совершаемого нотариального действия, чтобы юридическая неосведомленность не была использована ему во вред.
Как январские события отразятся на рынке недвижимости >>>
Для совершения сделки купли-продажи дееспособными должны быть обе стороны сделки, но, как мы видим, на практике часто недобросовестными оказываются именно продавцы. Проверка продавца на предмет дееспособности подразумевает сбор конфиденциальной информации: не является ли он, состоящим на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансерах, также будет полезным знакомство с соседями.
— При общении с продавцом следует вежливо поинтересоваться о его работе, запросить информации о предыдущих хозяевах. Сейчас в наше время многое о человеке можно узнать из социальных сетей. Как в одном анекдоте: врач поставил диагноз, читая его статусы в интернете, — шутит Жазира Нурланова.
По мнению адвоката, чтобы снизить риски, покупатель, конечно, может попросить у продавца предоставить справки с наркологического и психоневрологического диспансеров, которые можно бесплатно получить на портале eGov.kz, но эти справки не являются обязательными для совершения сделки купли-продажи квартиры. Более того, в справках будет указано, что он не состоит на учете, а для суда имеет значение дееспособность (вменяемость) человека именно в момент совершения сделки.
— На практике был случай, когда сделку оспаривал сын умершего, ссылаясь на то, что умерший перенес несколько инсультов и злоупотреблял спиртными напитками, подтверждая это медицинскими документами. Суд назначил посмертную судебно-психиатрическую экспертизу, которая установила, что умерший на момент совершения сделки находился в таком состоянии, что не мог понимать значение своих действий и осознавать их последствия, — рассказывает Ж. Нурланова.
Миф №4. Если клиент лишился квартиры по вине нотариуса, тот обязан возместить ущерб
Нотариус, и правда, несет материальную ответственность за свои действия. Если сделку с недвижимостью признают действительной по его вине, сотрудник нотариальной конторы обязан будет возместить клиенту ущерб. По этой причине специалисты, которые удостоверяют сделки с недвижимостью, оформляют страховку на 5 миллионов рублей.
Но вопрос, удается ли добиться выплаты компенсации на практике. Адвокат Олег Сухов говорит, что за последние пять лет всего 55 пострадавших смогли взыскать ущерб – в общей сложности они получили 20 миллионов рублей. И эти цифры не говорят о том, что российские нотариусы редко допускают ошибки – просто лишь в некоторых случаях гражданам удается доказать их вину в суде.
За последнее время в Москве состоялось три характерных процесса. В первом случае нотариус выписал аферистам доверенность по фальшивому паспорту. Используя документ, мошенники продали квартиру без участия владельца (Мещанский райсуд; № 2-1648/2013 ~ М-12874/2012). Во втором случае нотариус заверил сделку с недееспособным собственником. Квартира принадлежала 80-летней женщине, вменяемость которой определили на глаз (Коптевский райсуд; № 2-2682/2014). В третьем случае нотариуса заподозрили в подделке завещания от лица слепой пенсионерки (Нагатинский суд, № 2-3357/2014 ~ М-2373/2014). Лишившиеся недвижимости по чужой вине истцы заказывали экспертизы, находили свидетелей и собирали документы, но так и не смогли добиться, чтобы суд привлек кого-либо к ответственности.
Усилен контроль за наличными. Как это скажется на сделках с недвижимостью
115 ФЗ о противодействии легализации доходов, полученных преступным путем, широким слоям населения известен мало. При этом нормы данного закона стоят на страже экономического благополучия страны, а также содержат обязательные к исполнению рядом коммерческих структур и граждан требования. Рассмотрим же подробнее этот законодательный акт.
Сфера применения ФЗ 115 о противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем (антиотмывочного закона)
Основные понятия 115 ФЗ (легализация, финансирование терроризма и прочее) в последней редакции 2015 г.
115 федеральный закон: изменения 2015 г., последняя редакция 2016 г.
Федеральный закон о противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма (антиотмывочный закон) был принят в августе 2001 года.
Именно в этот период развитие экономики достигло такого уровня, когда потребовалась защита и превентивные меры против получения незаконных доходов, а также инвестирования их в легальный экономический сектор или теневой бизнес.
Основным направлением действия закона о противодействии легализации доходов является охрана легальных интересов людей, общества и государства через внедрение законодательного механизма, препятствующего возможности узаконивания собственности, приобретенной преступным путем, и спонсированию терроризма.
Сфера использования данного законодательного акта достаточно масштабна.
Он распространяет свое действие и на физических лиц, независимо от их гражданства, и на организации — как российские, так и иностранные (включая филиалы, представительства и дочерние фирмы), которые проводят расчеты деньгами или имуществом.
Действие закона распространяется на процедуры расчетов, проводимых как в России, так и за рубежом в рамках заключенных международных договоров.
Если у взаимозависимой стороны сделки нет регистрации, места постоянного жительства и налогового резидентства в РФ, то сделка признается контролируемой при доходах более 60 млн р. за год (п. 3 ст. 105.14 НК РФ), если не отнесена к «неконтролируемым» в соответствии с пунктом 4 статьи 105.14 НК РФ.
Таблица «Критерии контролируемых сделок в 2020 году
Для выяснения, достигнуты ли суммовые критерии контролируемой сделки, анализируется информация за календарный год. Если признаки взаимозависимости появились не с начала года, необходимо считать доход только за период взаимозависимости, — указывает Министерство финансов в письме от 21.03.2017 No03-12-11/1/16105.
Отметим, что данные суммируются по всем сделкам с каждым лицом отдельно. Иными словами, достичь порога в 1 млрд или 60 млн руб. необходимо по каждому основанию и каждому взаимозависимому контрагенту, а не суммарно с разными.
Если доход не учитывается в целях налога на прибыль (например, ст. 251 НК РФ), он не участвует в расчете. Например, сумма выданного или полученного займа, не учитывается при расчете суммового критерия, т.к. такие доходы указаны в ст.251 НК РФ и не включаются в налоговую базу налогу на прибыль. В составе «контролируемых доходов» в данном примере, могут включаться только проценты по займу.
Кроме того, Министерство финансов неоднократно подчеркивало: в расчет не надо включать поступления, не являющиеся результатом контролируемых сделок. Примеры:
- нереализованные курсовые разницы, возникшие в результате переоценки валютных ценностей и требований (обязательств) в иностранной валюте в связи с изменением официального курса иностранной валюты к рублю;
- дивиденды, от владения долей в организациях, иные поступления от такого долевого участия;
- санкции за нарушение договора. Их закрепление в договоре не должно преследовать цель формирования условий для отнесения сделок к неконтролируемым (письма Министерства финансов от 17.07.2013 No03-01-18/28094, от 16.08.2013 No03-01-18/33535).
Федеральная налоговая служба России может проверять «рыночность» доходов, используемых для расчета указанных суммовых порогов — 1 млрд р. и 60 млн р. (п. 9 ст. 105.14 НК РФ).
Специальное предложение для риэлторов
Ваши преимущества:
-
Экономия.
Вы экономите силы и время поручая работу нам. -
Реклама.
Многие наши клиенты нуждаются в услугах риэлторских агентств, и мы будем рады рекомендовать Вас как проверенного и надежного партнера. -
Ответственность.
Мы берем ответственность перед Вашим заказчиком за проверку юридической чистоты квартиры на себя. -
Система бонусов.
Разработана специальная система поощрений и скидок для продолжительного и взаимовыгодного сотрудничества. -
Наша группа компаний
создана на базе и
ведет успешную историю начиная с 1986 г.
Доверие клиентов к Вам возрастет, если сделка будет сопровождаться содействием опытных и квалифицированных юристов из компании с общероссийским именем.
Проверка юридической чистоты сделки купли-продажи квартиры.
Несмотря на кажущуюся простоту, купля-продажа квартиры имеет множество юридических нюансов. Конечно, можно найти и скачать в интернете типовой договор купли-продажи квартиры и заполнить его, но где гарантии того, что он будет составлен адекватно действующему законодательству и правоприменительной практике? Ситуация, когда хороший юрист составляет грамотный и продуманный защищенный договор, и выкладывает его на обозрение и общественное использование, кажется нам сомнительной. Поэтому, рекомендуем поручить составление договора купли-продажи квартиры людям, имеющим опыт в данной области.
Договор купли-продажи квартиры является одним из самых опасных. Многие думают, что в неблагоприятной ситуации всегда смогут вернуть деньги. Однако, если средства будут растрачены мошенниками либо они покинут страну? В таком случае, Вы никогда не вернете потраченные средства, а квартиру возвратит себе законный обладатель. Для того, чтобы избежать возникновение проблемных ситуаций, надо провести проверку юридической чистоты купли-продажи квартиры.
Оспаривание нотариальной сделки дарения
Дарение – безвозмездная передача имущества одним лицом другому. Оформляется дарение договором дарения или дарственной. При совершении дарения недвижимости договор обязательно совершается в письменной форме, а при дарении доли в праве собственности на недвижимость – обязательна нотариальная форма сделки.
Договор дарения предусмотрен Гражданским кодексом, по этому требования к договору непосредственно изложены в кодексе. Интересно, что согласно Гражданскому кодексу РФ (ст. 574 ГК РФ) договор дарения недвижимости подлежит государственной регистрации. Однако с июля 2013 года это правило не действует.
Не смотря на безвозмездный характер дарения для одаряемого, договор дарения двусторонний и всегда предполагает получение согласия второй стороны принять вещь в дар.
С дарением недвижимости ассоциируется дамоклов меч расторжения договора, отмены дарения или признания дарения недействительным. В виду безвозмездности получения недвижимости всегда есть недовольные, обделенные и тысячи лет существует вопрос: Как оспорить договор дарения (дарственную).
Сделка с недвижимостью: какой способ оплаты выбрать?
ГК РФ в п.1 ст.15 определяет превышение лимита наличных расчетов как административное правонарушение. Если оно будет выявлено соответствующей проверкой, то сторона, принявшая наличность сверх меры, будет оштрафована. Санкции коснутся не только самой фирмы, но и недоглядевшего или злоупотребившего руководителя:
- штраф юридическому лицу – до 40-50 тыс. руб.;
- штраф руководителю – до 4-5 тыс. руб.
К СВЕДЕНИЮ! Срок, в течение которого можно опасаться ответственности за это правонарушение, составляет 2 месяца со дня подписания соответствующего договора.
Стоит быть очень внимательным при подписании договоров, изучить все статьи, по которым будут двигаться денежные средства, прежде чем принять решение о наличных расчетах.
Индивидуальные предприниматели, как и юрлица, отнесены к участникам наличных расчётов. Поэтому при расчётах с ИП нужно соблюдать лимит расчётов наличными (100 000 руб. в рамках одного договора) так же, как и при расчетах с юрлицами.
В размере, не превышающем эту сумму, должны рассчитываться между собой:
- два ИП;
- ИП и юрлицо. При этом необходимо учитывать дополнительные ограничения, установленные для микрофинансовых организаций, кредитных потребительских кооперативов и сельскохозяйственных кредитных потребительских кооперативов.
За превышение лимита расчёта наличными предусмотрен штраф. Его могут наложить налоговые органы, если выявят наличные расчёты, превышающие лимит, в течение двух месяцев со дня их проведения.
Размеры штрафа составляют:
- для руководителей организаций и ИП – от 4 000 до 5 000 руб.;
- для юридических лиц – от 40 000 до 50 000 руб.
Организациям и ИП, относящимся к субъектам малого и среднего предпринимательства, административный штраф налоговые органы заменят на предупреждение, если нарушение совершено впервые.
Нарушение считается совершенным впервые, если на момент вынесения постановления прошёл годичный срок со дня исполнения постановления за совершение предыдущего однородного правонарушения.
Если у вас есть предложения и темы, которые хотелось бы обсудить в нашем блоге – оставляйте комментарии.
Как производится покупка квартиры наличными?
✓
Все происходит очень быстро — в одном месте и в одно время.
✓
Возможен расчет в любой валюте.
✓
Отсутствие процентов и комиссий.
✘
Риск использования поддельных купюр.
✘
У любого банка есть определенные лимиты на обналичивание средств в банкомате. Так что, если покупатель хранит деньги на карте, могут возникнуть проблемы со снятием крупной суммы единоразово.
✘
Опасность транспортировки крупной суммы.
✘
Вероятность неправильного расчета.
4
✓
Продавец и покупатель могут оформить счет в разных кредитных организациях (важно, если вы покупаете недвижимость в другом городе).
✓
Если продавец и покупатель — клиенты одного банка, можно сэкономить на комиссии и рассчитывать на быстрый перевод денег.
Процедура расчетов при покупке квартиры через ячейку состоит из следующих шагов:
Подготовительный.
Участники сделки выбирают банк, с помощью которого будут осуществляться расчеты. Далее ими обговариваются число арендуемых ячеек и условия доступа к ним. Кроме того, стороны решают, как между ними будет делиться плата за аренду сейфов.
Заключение договора аренды ячейки.
Стороны подписывают договор аренды ячейки в банке. Этот документ отражает условия и сроки допуска к содержимому сейфа. Также он в обязательном порядке должен содержать следующие данные:
- Арендаторов ячейки, их права и обязанности.
- Обязанности банка-арендодателя. Как ответственный депозитор он должен: гарантировать доступ к сейфу в указанные сроки;
- обеспечить сохранность средств.