Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Приватизация кооперативной квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Для начала рассмотрим сам вид кооперативной собственности. Данная форма собственности зародилась еще в советском союзе, как противоположность муниципальной или государственной. Как же определить данный вид собственности, ведь он не является ни частным, ни государственным.
Кооперативная квартира
ЖСК – он же жилищно-строительный кооператив, создается при коллективном участии граждан и/или юридических лиц. ЖСК имеет в своем начале добровольность участия, все члены кооператива заинтересованы в единой цели. Квартира, предоставляемая гражданам, относится к собственности кооператива, но после того как гражданин оплатит пай в полном объеме, квартира переходит из разряда кооперативной собственности в частную. Лицо получает свидетельство о праве собственности в ЖСК. Из особенностей следует отметить, что после перехода кооперативной квартиры в частные руки, земля и придомовая территория по-прежнему остаются в собственности кооператива.
На сегодняшний день ЖСК упразднены, вместо них, на основании закона, возникли ТСЖ, правда, суть данных инстанций не изменилась.
В этом плане все очень просто, ведь право собственности оформляется с выдачей свидетельства в Росреестре. Документы заявитель может подать в МФЦ или непосредственно в регистрирующем органе.
Однако на практике нередко возникают случаи, при которых приходится обратиться еще в одну инстанцию для решения вопроса о регистрации кооперативной квартиры на праве собственности. И такой инстанцией является суд.
Количество ЖСК стремительно сокращается. В связи с этим возникает вопрос, что делать, если квартира находится в собственности «упраздненного» ЖСК. Проблем нет у тех, кто вовремя успел погасить пай ЖСК и оформил право собственности на недвижимость. В противном случае при неоплаченном пае возникает ситуация, в которой квартира еще не принадлежит проживающему в ней физическому лицу, но и не является собственностью упраздненного ЖСК. По факту паевой взнос выплачивать некому, да и справку о том, что часть пая погашена, тоже никто не может выдать, а Росреестр без данной справки не оформляет право собственности.
В этом случае придется обращаться в суд и доказывать срок давности владения и пользования помещением. В качестве непосредственных доказательств в суд должны быть переданы квитанции об оплате коммунальных услуг, чеки на обслуживание квартиры и т.д. На основании норм Гражданского кодекса РФ срок приобретательной давности равен 15 годам, по истечении данного срока гражданин может зарегистрировать право собственности в отношении бывшей кооперативной квартиры.
В суд можно обратиться за защитой своих прав и в том случае, если ЖСК препятствует осуществлению прав на регистрацию собственности. Например, преднамеренно не выдает справки о погашении пая, уклоняется от приема заявлений об обращении членов кооператива. В данном случае лучше подать коллективный иск. Если истец имеет финансовую возможность для частичного или полного погашения пая, суд часто принимает его сторону. Росреестр в этом случае регистрирует право собственности на квартиру и выдает свидетельство, на основании решения суда, как основного документа.
Особенности приватизации кооперативных квартир
Термином «приватизация» обозначается процесс передачи муниципальной или государственной жилой площади в частную. К кооперативным квадратным терминам он не применим, потому что они ранее не принадлежали государству. Однако это юридические тонкости.
Оформление права собственности — процедура, единая для всех. Нюансы терминологии обусловлены некоторыми правовыми формальностями. На них остановимся позже и более детально.
Собственниками приватизированных квартир являются пайщики, выкупившие квадратные метры по рыночной стоимости. Обязать оформлять свою же собственность в собственность их никто не может.
В Кодексе об административных правонарушениях РФ ответственности за это не предусмотрено. Приватизировать или нет кооперативную квартиру — решает ее владелец в индивидуальном порядке.
Приватизация кооперативной квартиры невозможна, так как в этом нет необходимости. Жилье находится в собственности ЖСК. За свой пай гражданин или семья вносят существенные средства.
После оплаты пая и получения справки от БТИ или правления ЖСК собственник жилья вправе собрать документы и обратиться с заявлением о регистрации недвижимости в Росреестр.
Кооперативная собственность – частная собственность юридического лица (ЖСК) или граждан.
Член кооператива становится собственником уже после первой оплаты паевого взноса, но распорядиться жильем он вправе только после исполнения своих паевых обязательств. Пай в кооперативе можно продать, передать по наследству.
При длительной неполной оплате пая собственник мог быть исключен из кооператива и выселен из дома в принудительном порядке.
Приватизация квартиры в кооперативном доме, таким образом, понятие условное и сводится к регистрации права собственности за уже оплаченный пай.
Правовой статус объекта
После надлежащего оформления права кооперативная квартира не отличается от другой недвижимости в многоквартирном доме. Ее можно свободно купить, продать, обменять, или подарить.
Кооперативную квартиру допустимо предоставить в залог при оформлении кредита, в том числе для ипотеки – если семья решила улучшить свои жилищные условия и приобрести новую квартиру.
Квартира в кооперативном доме не предполагает изначальную общую долевую собственность (в отличие от приватизации). Собственник квартиры вправе выделить долю в недвижимости любому лицу.
Квартира перейдет наследникам в равных долях по закону, если умерший собственник кооперативной квартиры не оставил нотариально подтвержденного завещания.
Читайте о плюсах и минусах приватизации жилья. До какого года продлена приватизация гаражей? Информация здесь.
Сколько стоит приватизация жилья? Подробности в этой статье.
Нужна ли приватизация кооперативного жилья
Под приватизацией понимается процесс передачи жилого имущества из государственного или муниципального фонда. В результате использования такого механизма недвижимость меняет своего владельца и становится частной собственностью. Процедура предполагает жесткую регламентацию и необходимость выполнения определенных требований, при соблюдении которых становится доступной возможность передачи жилья гражданину
Кооперативная квартира никогда не обладала статусом государственного жилья, поэтому изначально говорить о необходимости прохождения процедуры приватизации в корне неправильно. Права на подобный объект принадлежали группе пайщиков либо конкретному товариществу собственников, что не дает возможности говорить о частной собственности. Участник кооператива становился так называемым владельцем только после выплаты всего объема паевых взносов.
Согласно действующим правилам, право собственности у гражданина возникает только после прохождения всех этапов государственной регистрации и получении подтверждающих документов. Факт выплаты пая не дает возможности свободно распоряжаться кооперативной квартиры.
Переоформляя кооперативную недвижимость, важно учитывать дату последнего взноса за неё:
- Если пай за квартиру был внесён до 1997 года, то на руках должна быть справка о полной выплате всех взносов. С этой справкой требуется обратиться только к БТИ. Они её зарегистрируют и поставят соответствующий штамп, который будет служить доказательством права владения жилплощадью. Являться в органы Росреестра нет необходимости.
Важно: если старая справка, выданная до 1997 года, была утеряна, то нужно брать новую у председателя. Но она будет иметь новую дату и регистрационный номер. Из-за несоответствия данных по жилплощади в базе БТИ, Росреестр может отказать в регистрации. Поэтому, нужно сразу убедиться, что дата и номер остались те же, а на новой справке стоит о.
- Если пай внесён после 1997 года, когда в законодательстве были произведены изменения, то появление в Росреестре по месту проживания – обязательно. Помимо собранных документов, требуется предоставить квитанцию, подтверждающую уплаченную пошлину.
Родственники имеют право просто проживать на этой жилплощади, но не претендовать на право собственности. Если владелец захочет отдать долю другому члену семьи, то это возможно путём продажи или дарения нужной доли.
Что такое «Неприватизированная квартира»?
Соответственно, неприватизированная квартира представляет собой жилплощадь, находящуюся в государственной или муниципальной собственности. Люди, проживающие в такой квартире, имеют связанные с ней права и обязанности, прописанные в договоре социального найма. Они не имеют права совершать сделок с данным жильем (продать, дарить, завещать), сдавать его в аренду и прочее.
По законам РФ неприватизированное муниципальное жилье может быть приватизировано в любой момент бесплатно (с 2018 года право бесплатной приватизации объявлено бессрочным). После приватизации оно снимается с баланса муниципалитета (районного, городского, поселкового) и переходит в частную собственность проживающих в нем людей.
ВНИМАНИЕ! Не всякое жилье может быть приватизировано. Закон ФЗ №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ» касается только муниципального (государственного) жилья. Нельзя приватизировать:
- Служебные квартиры
- Комнаты в общежитии, находящемся на балансе предприятия и организации
- Жилой фонд, находящийся в закрытых военных городках (ЗАТО)
Особенности оформления
Процесс оформления владения кооперативным имуществом назвать приватизацией по закону нельзя, поскольку такие жилые помещения не являются государственными.
Поскольку процесс приватизации предполагает передачу гражданам муниципальной жилой площади, статус кооперативного помещения идёт в разрез с данным понятием.
Пайщик, полностью выплативший взнос на строительство жилья, уже является его собственником. Вопрос заключается только в официальной регистрации объекта недвижимости.
ЖСК как организации существовали до введения нового ЖК. После 2004 года они начали преобразовываться в ТСЖ. Процесс привёл к ситуации, когда выданное ЖСК Свидетельство на квартиру стало недействительным, и возникла необходимость получения нового документа.
Данный процесс документального оформления прав не является приватизацией. Правильное его наименование – регистрация в Росреестре и внесение сведений в ЕГРП.
Существенным отличием от приватизации является оформление квартиры на одного владельца.
Договор с ЖСК, в своё время оформлялся на одного пайщика, поэтому именно он является владельцем помещения.
Прописка в кооперативной квартире прав на долю при регистрации собственности не даёт. Члены семьи владельца пая могут только проживать в его квартире.
Исключение составляют обстоятельства, когда во время оформления договора и выплаты пая член ЖСК состоял в браке.
Супруг может претендовать на половину жилплощади (если другое распределение не установлено соглашением или брачным контрактом). Раздел имущества проводится в случае развода, до него единоличным владельцем является пайщик.
О правах и обязанностях собственника и прописанных в приватизированной квартире, а также о том, за что придется платить владельцу приватизированных метров из собственного кармана, вы можете узнать из наших статей.
Какие документы надо?
Чтобы кооперативная квартира стала была зарегистрирована на пайщика, следует подать документы на нее и приступить к процессу (приватизировать квартиру).
- Заявление собственника (члена кооператива, полностью выплатившего пай) о совершении регистрации (16-я ст. 122-го ФЗ).
- Удостоверение личности заявителя (например, паспорт).
- Доверенность, если обращается представитель. Оформляется у нотариуса.
- Документ, подтверждающий оплату госпошлины за совершение регистрационного действия. Размер регулируется 22-м пунктом 333.33-й ст. НК. На сегодня платеж составляет 2000 руб.
- Справка с подписью председателя ЖСК или ЖК о выплате паевого взноса или регистрационное удостоверение БТИ, если право возникло до 01.01.1999г.
- Кадастровый паспорт можно получить в БТИ или через МФЦ. Перед получением паспорта надо собрать документы.
- Если регистрация права на квартиру в доме осуществляется впервые, то дополнительно представляются документы: учредительные кооператива; об избрании председателя; подтверждающие разрешение на строительство дома, ввод его в эксплуатацию, акт приемочной комиссии.
В некоторых случаях могут потребоваться и другие документы.
Основанием для отказа в выдаче свидетельства могут быть: отсутствие необходимых документов, либо прав у заявителя. Например, если отсутствует подтверждение оплаты госпошлины или не выплачен паевой взнос.
Получение свидетельства о праве собственности не предоставит собственнику новых жилищных прав, но добавит возможность владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащей квартирой наиболее полным, абсолютным образом.
Нужно ли приватизировать кооперативную недвижимость
Исходя из определения кооперативной квартиры, можно сделать вывод о том, что данная форма собственности имеет обособленную природу и не является муниципальной или частной. С другой стороны, процесс приватизации предполагает переход государственной (муниципальной) собственности в частную, так называемое «разгосударствление». Раз кооперативная собственность не относится к государственной, то получается, что в прямом смысле кооперативную квартиру невозможно приватизировать.
Однако после полной оплаты пая ее необходимо перевести в частную собственность и оформить свидетельство о праве собственности. Зачастую именно этот процесс ошибочно называют приватизацией.
Таким образом, делаем вывод о том, что приватизировать в прямом смысле слова кооперативную квартиру невозможно, однако ее нужно оформить в индивидуальную собственность.
Обратите внимание, что право собственности возникает не после того, как член кооператива выплатит последние части пая, а только после государственной регистрации права в Росреестре.
Рассмотрим отличие приватизации от права собственности на кооперативную квартиру:
·приватизированная квартира переходит из государственной собственности в частную, а в случае с кооперативной квартирой недвижимость не принадлежит государству;
·после приватизации право собственности на квартиру возникает у всех лиц, которые были в ней прописаны. В случае с кооперативной квартирой право собственности на нее после погашения пая имеет только член кооператива, а также его супруг (а), при условии, что к моменту вступления в кооператив они состояли в браке и пай оплачивался из семейного бюджета (совместно нажитое имущество). При этом дети и иные родственники не могут владеть долей в такой квартире. После перехода прав собственник может самостоятельно распоряжаться квартирой;
·пай можно передать другому члену семьи, но опять же это будет не доля, а полное владение.
Итак, после того, как все паевые взносы оплачены, член кооператива должен зарегистрировать право собственности. Что дает данное право:
Процесс оформления права собственности на кооперативную квартиру:
Заявитель, т.е. лицо, желающее оформить кооперативную квартиру в собственность, должен знать, что реализовать данное право может только гражданин, вступивший в члены кооператива. Все иные лица, даже проживающие вместе в одной квартире, такого права не имеют. Однако если член кооператива состоит в браке, то по общему правилу считается, что оплата пая происходит из семейного бюджета, а квартира, соответственно, будет совместной собственностью супругов. Все иные лица не имеют прав на кооперативную квартиру.
Что такое приватизация и для чего она нужна
Приватизация — это передача государственного имущества в личную собственность. Имущество может быть любое — не только квартира или комната, но также земля и нежилые помещения. Благодаря приватизации появляется право собственности на жилье, а значит, такое имущество можно продать, подарить, обменять на другое имущество, оставить в наследство или передать в залог для получения кредита. С неприватизированным имуществом таких действий совершать нельзя — им можно только пользоваться.
Например, если жить по договору социального найма в государственной или муниципальной квартире, распоряжаться ею по собственному усмотрению нельзя. Если приватизировать — квартира станет личной собственностью, и ее можно будет не только продать или завещать, но и использовать в качестве вклада, например, при заключении договора о переселении в социальный приют для пожилых людей или оформлении ренты.
Оплата доли и право собственности
Если подумать о кооперативных квартирах во времена, когда существовал Советский Союз, то окажется следующее. В это время жильё можно было получить практически всегда только от государства. Если по каким-либо причинам сделать это было слишком сложно, оставалась возможность вступить в тот или иной жилищный кооператив и приступить к выплате своего пая. На этом этапе собственность на квартиру имело юридическое лицо (речь идёт о кооперативе). После того как долг был полностью отдан, жильё становилось собственностью самого хозяина квартиры.
Что же изменилось с тех пор? Изменилось само понятие собственности на недвижимость любого рода. Сюда относятся не только квартиры, но и частные дома, участки земли, а также другие её виды. В настоящее время для права собственности недостаточно иметь правоустанавливающий документ.
В каких случаях могут отказать?
Представим, что пайщик успешно вступил в ЖСК, получил квартиру, выплатил взнос за жилье и собирается зарегистрировать право собственности… но ему отказывают. Правомерны ли действия сотрудников Росреестра?
Отказы случаются, причем на первых порах они были очень частыми. Виной тому статус ЖСК, а также достоверность собранных документов.
Отказ в регистрации права собственности последует:
- Если дом был построен незаконно.
- Если ЖСК имело фиктивный статус.
- Если заявитель предоставил неполный пакет документов.
- Если от имени заявителя выступает лицо, не имеющее права на регистрацию (см. «Кто имеет право на приватизацию жилья«).
- Если у служащих имеются сомнения в подлинности документов.
Спорные вопросы предстоит решать совместно с администрацией. Нередко дело доходит до судебных разбирательств. Заявителю не обойтись без квалифицированной поддержки юриста. Если вы чувствуете, что не справитесь самостоятельно, обращайтесь к нашим юристам!
Кто является собственником?
Чтобы это понять, необходимо вспомнить историю возникновения этого явления. Кооперативные квартиры не являлись собственностью государства изначально. Но и в частные руки она не передавалась.
Вместо этого они считались принадлежащими юридическому лицу – жилищно-строительному кооперативу. А он, в свою очередь, был добровольным объединением людей, желающих стать владельцами квартир.
То есть право собственности у граждан на квартиры в кооперативе не было. Но они могли ими пользоваться и обязаны были платить взносы. Как только размер выплаченной суммы достигал определенного размера — паевого взноса, участник кооператива становился ее собственником.
Но это не приватизация кооперативной квартиры, а реализация прав участника.
Право собственности не появляется автоматически. Факт смены собственника необходимо зафиксировать, то есть провести государственную регистрацию права.
Только после того, как в ЕГРП будет внесена запись, а новоиспеченный собственник получит Свидетельство о своем праве, оно будет иметь силу.