Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как признать недействительной сделку купли-продажи квартиры?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Продавец и покупатель вправе расторгнуть сделку по соглашению сторон в досудебном порядке. Когда достигнуть согласия путем проведения переговоров не удается, гражданин или юридическое лицо может обратиться за судебной помощью в разрешении спора. В подготовленном исковом заявлении нужно указать основание по которому суду предлагается признать сделку недействительной, сославшись на соответствующую статью Гражданского Кодекса. Лучше воспользоваться услугами профессионального юриста-практика во избежание ошибок при составлении и подаче обращения, предупредить оставление иска без движения или отказ в принятии к рассмотрению. Практикующий юрист устранит замечания, проследит за соблюдением сроков вынесения определения, примет участие в судебном слушании, заявит несогласия с доводами оппонентов или подаст релевантные ходатайства.
Судебное разрешение споров по договору купли-продажи
Что такое недействительность сделки
Любая сделка направлена на изменение существующего положения ее сторон. При продаже (покупке) недвижимости происходит смена ее собственника. Новый владелец получает права на квартиру или иной недвижимый объект, а бывший собственник соответствующую оплату. Договор исполнен, все стороны довольны.
Такой вариант развития событий возможен только с правильно заключенными сделками. Если договор имеет определенные пороки, он может признаваться недействительным полностью или в какой-либо его части. Такой договор не подлежит применению, не порождает для его сторон никаких последствий.
Если исполнение по недействительной сделке уже было, то стороны должны возвратить друг другу все полученное. В случае с недвижимостью получается, что одна сторона обязана возвратить другой купленный объект и получить обратно уплаченные за него деньги.
Признать сделку купли-продажи недвижимости недействительной можно только в определенном порядке по установленным гражданским кодексом РФ основаниям.
Порядок заявления требований по недействительным сделкам
Признать сделку недействительной и применить последствия ее недействительности может суд, соответственно нужно подать исковое заявление в пределах срока исковой давности.
Для ничтожных сделок в мотивировочной части иска указывается требование: применить последствия недействительности сделки. Требование о признании ничтожной сделки недействительной не обязательно, так как она ничтожна. Но суд может по своей инициативе признать ее недействительной и указать это в решении.
В случаях с оспоримыми сделками в иске заявляются два требования:
- признать сделку недействительной;
- применить последствия недействительности сделки.
В чем разница применения последствий недействительности сделки с расторжением договора
Не следует путать расторжение с признанием договора недействительным и применение последствий недействительности сделки. Договор может быть изменен или расторгнут не только в силу его недействительности, но и по соглашению сторон или по решению суда.
В случае расторжения или изменения условий договора стороны не вправе требовать друг от друга вернуть то, что получили в период действия договора. А решение суда или соглашение о расторжении или изменении условий договора начинает действовать с момента его вступления в силу или подписания соответственно.
Вернемся к примеру с брачным договором, выше рассмотрен случай признания его недействительным и возвратом имущества.
Если же, например, супруги по собственному желанию решат расторгнуть договор, то его действие прекратится только после его расторжения. Имущество, полученное в период его действия, возвращать друг другу будет не нужно. А вот на имущество, которое они приобретут в будущем, условия расторгнутого договора действовать уже не будут.
Поэтому, чтобы определить с каким иском обращаться в суд: о признании сделки недействительной или о расторжении или изменении договора, следует исходить из понимания правовых последствий.
Расторжение по соглашению сторон
Стороны имеют право расторгнуть ДКП по обоюдному согласию, если это предусмотрено договором и не запрещено законом. О причинах аннулирования сделки участники могут никого не извещать — достаточно мирного, добровольного соглашения и отсутствия спорных ситуаций. Причиной может быть изменение финансовых возможностей покупателя, срыв планировавшегося переезда продавца и т. д. Отмена ДКП не ограничивает возможность заключения нового договора в будущем.
Прекращение действия ДКП по соглашению сторон производится на основании подписанного сторонами соглашения о его расторжении. Форма документа должна соответствовать форме договора. Например, если ДКП изначально заверен нотариально, то и все изменения к нему должны быть заверены нотариально.
В соглашении обязательно должны быть прописаны:
- Реквизиты сторон (Ф. И. О., паспортные данные, адреса регистрации). Допускается указывать телефоны, адреса электронной почты, и т. д.
- Реквизиты ДКП, подлежащего отмене (дата, номер).
- Наименование и характеристики объекта недвижимости, место его расположения (можно переписать из ДКП).
- Последствия расторжения сделки (возврат недвижимости и денег, компенсация понесенного ущерба из-за сделки, штрафные санкции и т. д.).
- Сроки и порядок совершения действий по реализации соглашения.
При расторжении ДКП по соглашению сторон следует учитывать стадию сделки. Если договор аннулируется до госрегистрации, достаточно просто подписать соглашение и при необходимости заверить его нотариально. В случае, когда документы только переданы на регистрацию, надо направить заявление о прекращении процедуры регистрации, приложив соглашение. Если госрегистрация уже состоялась, придется регистрировать обратный переход права собственности (п. 4 постановления Пленума ВАС РФ «О последствиях расторжения договора» от 06.06.2014 № 35).
Основания признания договора купли продажи недействительным
В первую очередь, необходимо понимать по каким основаниям можно оспорить договор купли-продажи.
Договор купли-продажи – это двусторонняя сделка, на которую распространяются положения Гражданского кодекса РФ о недействительности и ничтожности сделок.
Законом установлен перечень оснований для признания договора недействительным, а также сроки, в течение которых сделку можно оспорить в суде.
Установленный законом перечень оснований для оспаривания сделок является исчерпывающим, то есть не подлежит расширительному толкованию.
Чем отличаются оспоримые сделки от ничтожных:
- Ничтожная сделка недействительна сама по себе, изначально, не зависимо от признания ее таковой судом. В суде можно предъявить требования о применении последствий ничтожности такой сделки, либо о признании ее недействительной.
- Оспоримая сделка является недействительной только в случае признания ее таковой судом.
Споры, возникающие после заключения договора купли-продажи – довольно частое явление. Причем, инициатором может быть, как одна из сторон сделки, так и третье лицо, чьи права нарушены.
Чаще всего суды рассматривают конфликты, связанные с неисполнением одним из субъектов своих обязательств по договору. Также встречаются случаи, когда одним из участников сделки является лицо, не способное осознавать свои действия в силу возраста или состояния здоровья, не признанное недееспособным.
После того, как в силу вступили изменения, допускающие регистрацию права собственности Росреестром без нотариального согласия второго супруга на сделку, увеличилось число споров, связанных с продажей совместно имущества без уведомления об этом жены или мужа.
На самом деле, признать сделку недействительной, можно в случаях, когда договор изначально заключался с нарушением норм действующего законодательства или суд признал ее таковой.
Срок оспаривания договора купли-продажи напрямую зависит от того, является ли сделка оспоримой или ничтожной.
Сложности, возникающие при выявлении ничтожности
Ничтожность сделки доказать довольно сложно, а в судах нет однозначного решения по этому вопросу, так как в каждом отдельно взятом случае могут возникнуть разные обстоятельства. Поэтому важно собрать правильно доказательную базу и определиться четко с основаниями для признания сделки недействительной. В противном случае сделка может быть признана действительной, а это лишняя трата времени и средств. Если с несовершеннолетними и недееспособными участниками процесса вопросов в суде почти не возникает, то доказать факт наличия физического или морального давления очень сложно, так как доказательств в этом случае чаще всего недостаточно.
Это надо понимать! В случае, если в сделке присутствуют признаки оспоримости и ничтожности, последняя является превалирующей, так как наличие одного из признаков ничтожности исключает вмешательство суда.
Закон предусматривает массу способов доказать, что сделка является недействительной. К примеру, если речь идет о продаже объекта недвижимости, сомнения могут возникнуть в случае, если квартира или дом за короткое время перепродавались несколько раз. При признании соглашения недействительным вступает в силу двойная реституция, а обе стороны в этом случае должны возместить материальные права друг друга. В случае отсутствия такой возможности, предусмотрена материальная компенсация, и в этом случае часто без вмешательства суда не обойтись. Обратиться с исковым заявлением при этом могут не только непосредственные участники договоренностей, но и другие заинтересованные лица.
✅ Порядок признания сделки купли-продажи квартиры недействительной
Перед судом необходимо предпринять пытки досудебного урегулирования спора. Для этого в адрес ответчика направляется уведомление об отмене договора. Вторая сторона может не торопиться с решением, ей отведен срок 30 дней. Если ответа нет или он отрицательный, можно обращаться в суд.
Чтобы отстоять свои права и добиться признания следки недействительной, необходимо действовать поэтапно:
- Собрать доказательства, подтверждающие нарушение закона, несоблюдение условий договора, игнорирование интересов третьих лиц.
- Оформить исковое заявление.
- Оплатить госпошлину.
- Обратиться в суд по месту нахождения имущества.
- Принять участие в судебном процессе.
- Получить решение суда. Если оно положительное — обратиться в Росреестр для перерегистрации права собственности.
От сбора доказательств зависит, будет ли принят иск, признают ли сделку недействительной. В качестве подтверждения нарушений выступают:
- Фальшивые документы. Подлинность каждого паспорта, свидетельства может проверить нотариус. Сведения о том, кому и когда продавалась недвижимость, можно получить из выписки ЕГРН.
- Данные о наличии зарегистрированных в квартире лиц. В домовой книге указано, кто прописан в квартире. Если в эту категорию входят дети, не достигшие 18 лет, супруг, неимущие граждане, которым жилье было предоставлено в качестве служебного до 2005 г., получатели ренты, сделка оспорима. Продавец не мог продать квартиру, выселив указанных лиц и не получив согласия на продажу от них лично или их представителей.
- Справка о психическом здоровье Продавца (Покупателя). Контрагент должен произвести запрос в психоневрологический диспансер для получения данных о вменяемости и дееспособности второй стороны соглашения. Если в больнице отказывают в предоставлении информации, можно запросить данные через суд путем подачи ходатайства.
- Сведения о невыполнении условий договора. Если контрагент не вносит оплату в установленные сроки, необходимо предоставить выписки со счета об отсутствии поступлений на счет.
Как оспорить договор купли-продажи квартиры
Оспорить сделку в судебном порядке вправе только ее участники, права которых были нарушены. В исключительных случаях, если третье лицо пострадало от событий заключенного договора и иного способа восстановить нарушенное право не имеется, то он также вправе обратиться в суд для оспаривания.
При обращении в суд необходимо учитывать сроки исковой давности, установленные для каждого вида сделок.
- По оспоримым он составляет один год и исчисляется с момента, когда лицо узнало о нарушении своих прав и имело возможность обратиться в суд, например, если была продана квартира, являющаяся наследственной массой, а после продажи обнаружилось завещание, согласно которому доля или целая часть квартиры принадлежит третьему лицу.
- Срок исковой давности для ничтожной сделки составляет три года с момента ее заключения. Если в суд обращается иное заинтересованное лицо, то отсчет срока исковой давности начинается с момента, когда гражданин узнал о нарушении своего права.
Судебная практика по оспариванию договоров продажи недвижимости
В ходе рассмотрения споров о признании недействительными договоров продажи недвижимости в судебной практике сформировался ряд позиций, на которые стоит обратить внимание при оспаривании сделки:
- Если по какой-то причине договор не был подан на регистрацию в Росреестр и покупатель не стал собственником имущества, данный факт не является основанием для недействительности сделки (п. 60 постановления Пленумов ВС и ВАС РФ «О некоторых вопросах…» от 29.04.2010 № 10/22).
- Значительно низкая по сравнению с рыночной стоимость квартиры не является основанием для оспаривания договора купли-продажи как кабальной сделки, если на договоре стоит собственноручная подпись продавца, который таким образом выразил свое согласие с его условиями (определение Московского городского суда от 25.12.2013 № 4г/3-12947/13).
- В том случае, если участник сделки уклоняется от регистрации, а договор продажи недвижимости соответствует требованиям закона к форме его составления, по заявлению добросовестного участника судебный орган может вынести вердикт о принудительной регистрации договора (п. 63 постановления № 10/22).
Сложности находятся в самом процессе доказательства обстоятельств сделки. Например, если одну из сторон напоили и сделка была совершена в невменяемом состоянии. Либо если одной из сторон угрожали.
Сложности встречаются и при доказательстве сделки, совершенной под влиянием обмана. Такие судебные процессы могут быть запутанными и длиться долго. Такой обман сложно доказать, т.к. нужно определить является ли он намеренным со стороны другой стороны либо неправильное понимание относится к внутренним убеждениям истца.
ВАЖНО: Под обманом понимается умышленное введение в заблуждение относительно характеристик объекта либо умалчивание о тех характеристиках, которые могли заставить другую сторону отказаться от сделки.
Процесс продажи и покупки недвижимости довольно сложный. Чтобы не было необходимости обращаться в суд, лучше заранее проверить все нюансы, связанные с квартирой. Также необходимо вносить в договор купли-продажи квартиры условия и порядок его расторжения в случае проблемных ситуаций.
Правовые и налоговые последствия
Если сделка признаётся недействительной, то стороны обязаны произвести возврат всех полученных ценностей, а при невозможности вернуть в натуральном выражении подключается компенсация в денежном эквиваленте. На юридическом языке процедура называется двусторонней реституцией.
Сроки обращения в суд
В любом случае при недействительности сделки без суда не обойтись. Но, для того чтобы признать сделку недействительной или признать последствия сделки недействительными, важно не упустить срок исковой давности и вовремя обратится в суд.
Если сделка ничтожна, то для признания последствий сделки недействительными срок исковой давности составляет три года. Течение срока исковой давности начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.
Срок исковой давности по требованиям о признании оспоримой сделки недействительной составляет один год. Течение срока исковой давности начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка, либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной. При наличии уважительных причин суд может восстановить срок исковой давности.
Как подтверждают недействительность купли-продажи квартиры
Подтверждать основание, на которое истец ссылается для признания сделки купли-продажи квартиры недействительной, необходимо непременно документами:
- В случае, когда сделка была совершена противозаконно, необходимо доказать факт ее совершения и опереться на тот закон, который был в данном случае нарушен. Иное дело – ничтожность сделки, тут придется доказать отсутствие у сторон намерений совершать куплю-продажу, а именно, что передача денег не состоялась. Поскольку доступа к счету ответчика у истца нет, запрос о состоянии лицевого счета в банке и по операциям с ним может направить только судья по соответствующему ходатайству ответчика.
- Недееспособность любой из сторон сделки можно подтвердить только тогда, когда ранее в отношении данного лица было вынесено соответствующее решение суда. Придется приложить к иску копию этого решения. То же относится и к ограниченно дееспособным гражданам.
- Когда опротестовывается купля-продажа, совершенная от лица несовершеннолетнего, потребуется его паспорт, а также договор, в котором отсутствует подпись родителей ребенка.
- Доказать, что квартира продана незаконно без согласия супруга – проще простого, поскольку потребуется сравнить три даты: приобретения квартиры продавцом, заключения брака, расторжения брака.
- Переговоры с продавцом лучше вести под видеозапись, тогда в случае выявления факта мошенничества, угроз и других противоправных действий, запись станет доказательством в суде.
Когда сделку с недвижимостью могут признать недействительной?
Сделки с недвижимостью требуют внимательности и осмотрительности. За легкомыслие и невнимание можно поплатиться. К примеру, тем, что сделку, заключенную вами, могут признать недействительной. Оснований для признания сделки недействительной в законе предостаточно.
При покупке недвижимости важна не только тщательная проверка юридической чистоты приобретаемого объекта. Не менее важно знать, при каких условиях вашу сделку могут признать недействительной. От этого будет зависеть дальнейшая судьба сделки и приобретенного имущества.
Недействительные сделки делятся на ничтожные и оспоримые. Если, в соответствии с Гражданским кодексом РФ, сделка признается недействительной в судебном порядке, то она называется оспоримой. Если же Гражданский кодекс указывает на недействительность сделки без необходимости судебного разбирательства – сделка ничтожна.
Последствия недействительной сделки предусмотрены статьей 167 ГК РФ. В соответствии с ней, недействительная сделка признается как бы не имевшей места и не влечет за собой юридических последствий. В результате признания сделки недействительной наступает двухсторонняя реституция, то есть каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное возместить его стоимость – если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Последствия признания недействительности
Вступит в силу решение суда о признании договора недействительным только через месяц после его оглашения. Именно тогда фактически начнут проявляться последствия недействительности соглашения.
Если сделка признается недействительной, то все обязательства сторон тоже таковыми признаются. В случае, если они уже были исполнены, подлежат аннулированию по решению суда.
Основное последствие признания договора недействительным – двусторонняя реституция, когда обе стороны возвращают друг другу все полученное по сделке или соразмерную денежную компенсацию.
Решение суда будет служить основанием для обратного перехода права собственности на квартиру опять продавцу. При этом, если продавец уже потратил деньги, суд обяжет его возвращать их постепенного, иногда годами. Поэтому для покупателя такие риски оборачиваются не просто быстрой потерей квартиры, но ещё и медленным возвратом своих денежных средств.