Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как перевести апартаменты в категорию жилых помещений?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
По мнению депутатов, перевода апартаментов в жилье больше всего хотят собственники такой недвижимости, чтобы иметь те же права, что и владельцы квартир. «Острой необходимости перевода всех апартаментов в жилье сейчас нет. Этого хотят лишь люди, уже купившие апартаменты», — сказал Сергей Пахомов.
Ответственность покупателей
Ответственность за покупку апартаментов лежит на покупателях, если речь не идет о прямом обмане. «Люди изначально покупали объект нежилого фонда. Конечно, есть ситуации, когда покупателей могли вводить в заблуждение. Но в любом случае это тоже не исключает необходимости читать документ, который ты подписываешь, особенно когда речь идет о больших деньгах. Апартаменты хоть и дешевле квартиры аналогичной площади на 20–30%, но они все равно недешевые», — отметила Галина Хованская. По ее словам, сейчас эти люди жалуются на высокие платежи, плохую инсоляцию, хотя изначально выбирали апартаменты из-за более низкой цены.
Будут ли апартаменты переводить в жилой фонд?
Москва резиновая, а вот земля вокруг нее — нет. Из этого достаточно явно следует, что скоро для строительства новых домов закончится место. И если говорить прямо, оно закончилось еще в 2018 году. Тогда-то застройщики и попытались пролоббировать закон о придании апартаментам статуса жилого помещения.
Закон оказался сырым и его не приняли, раскритиковав саму концепцию, но на этом история не закончилась. В 2020 году апартаментам снова попытались придать статус жилых помещений, но затея опять закончилась ничем.
На сегодняшний момент история так и не сдвинулась с мертвой точки: в Российском законодательстве нет четкого определения апартаментов, а перевод их статуса — отдельная, часто непростая процедура.
Быть жилью или не быть
Предложение приравнять уже построенные апартаменты к жилью внес один из авторов законопроекта, вице-спикер Совета Федерации Николай Журавлев, в начале февраля. По его словам, норма о том, чтобы не только новые, но и уже построенные апартаменты наделялись статусом жилья, может быть внесена в действующий законопроект ко второму чтению. Такое решение поддерживают сенаторы. По оценкам экспертов, речь может идти о 5–7 млн кв. м апартаментов, из них 2–3 млн «квадратов» приходится на Москву и Подмосковье.
«Закон достаточно большой, он между первым и вторым чтением очень сильно может измениться. Одна из основных норм, которая должна, по нашему мнению, оказаться там — распространение на уже существующие апартаменты. Наша позиция такая: мы должны легализовать те апартаменты, которые сейчас построены», — сказал Николай Журавлев в эфире парламентского телеканала «Вместе-РФ». На просьбу «РБК-Недвижимости» прокомментировать дальнейшую судьбу уже возведенных апартаментов на момент выхода публикации сенатор не ответил.
Ранее в Минстрое тоже хотели узаконить уже построенные апартаменты, часть приравнять к жилью, а само строительство подобных объектов запретить. Такое предложение высказывал замглавы Минстроя России Никита Стасишин еще в 2020 году, пообещав, что начатое строительство апартаментов останавливаться не будет. Но позднее Стасишин заявил, что Минстрой не нашел решения вопроса о статусе уже построенных апартаментов. «РБК-Недвижимость» направила запрос в Минстрой по поводу намерения сенаторов приравнять апартаменты к жилью.
Ответственность покупателей
По мнению депутатов, перевода апартаментов в жилье больше всего хотят собственники такой недвижимости, чтобы иметь те же права, что и владельцы квартир. «Острой необходимости перевода всех апартаментов в жилье сейчас нет. Этого хотят лишь люди, уже купившие апартаменты», — сказал Сергей Пахомов.
Ответственность за покупку апартаментов лежит на покупателях, если речь не идет о прямом обмане. «Люди изначально покупали объект нежилого фонда. Конечно, есть ситуации, когда покупателей могли вводить в заблуждение. Но в любом случае это тоже не исключает необходимости читать документ, который ты подписываешь, особенно когда речь идет о больших деньгах. Апартаменты хоть и дешевле квартиры аналогичной площади на 20–30%, но они все равно недешевые», — отметила Галина Хованская. По ее словам, сейчас эти люди жалуются на высокие платежи, плохую инсоляцию, хотя изначально выбирали апартаменты из-за более низкой цены.
Правом на инициацию переоформления имеет только собственник помещения. Если гражданин заключил с застройщиком договор долевого строительства, а по документам помещение считается апартаментами, то правом на обращение в уполномоченный орган наделяется застройщик.
Так как для строительства апартаментов устанавливаются сниженные требования к месту размещения, и стоимость проекта ниже, застройщик может специально оформить документы на нежилое помещение. При заключении договора долевого строительства, он может обещать вам переоформить апартаменты в квартиру в процессе строительства.
Однако никто не может дать гарантии, что процедура будет разрешена уполномоченным органом.
Закон не предусматривает возможность привлечения к ответственности застройщика, если в процессе строительства он не может переоформить помещение в жилое. Так как по договору вы заплатили за апартаменты.
Если параметры жилья соответствуют новому статусу
Необходимо отправиться в орган, который занимается вопросами смены статуса (в столице это — Департамент городского имущества) с заявлением и набором документов. В набор входит выписка из ЕГРН (подтверждает право собственности), копия паспорта, технический паспорт квартиры из БТИ (подтверждающий соответствие требованиям). Последний документ можно не предоставлять, сотрудники ведомства в этом случае и сами отправят запрос, но из-за этого может уйти больше времени на рассмотрение заявки. Да – еще следует оплатить пошлину, сумма составляет порядка 20 тыс. рублей.
После осмотра жилья сотрудниками комиссии, направленной Департаментом, будет вынесено решение о смене статуса жилья или отказ с четким обоснованием причин. Если среди причин указаны такие несоответствия, которые можно устранить путем перепланировки, стоит заняться именно этим (порядок действий описан ниже).
Сколько стоит перевод апартаментов в жилое помещение
Назвать сумму расходов на каждом этапе сложно. Она зависит от региона и от объема предполагаемых работ. Приведем минимальные цены по Санкт-Петербургу:
Рассмотрение заявление на перепланировку и (или) смену статуса — бесплатно Техпаспорт в БТИ — от 1 500₽. План перепланировки — от 30 000₽
Сумма может увеличиться в несколько раз, если собственник обратится в юридическую фирму для консультации или составления документов. Также мы не рассматриваем расходы на ремонт в связи с перепланировкой.
При благоприятном исходе бюрократические и ремонтные хлопоты завершаются заявлением в Росреестр о смене статуса апартаментов. В течение 3-5 рабочих дней в базу вносят изменения и выдают выписку, где сказано, что вы собственник жилого помещения.
Почему апартаменты не приравняют к жилью?
Пахомов заявил, что в России апартаменты не приравняют к жилью, потому что даже технически такое решение принять невозможно. У жилых комплексов есть определенные критерии при строительстве, а собственника квартиры защищает Жилищный кодекс, где тоже прописаны четкие правила о том, что такое жилье.
«Мы ни юридически, ни технически не сможем приравнять апартаменты к жилью. Слишком много надо будет перестраивать в зданиях, в которых находятся апартаменты. Мы никогда не обещали и не говорили, что апартаменты могут быть приравнены», – отметил депутат.
Заместитель председателя комитета Госдумы по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Светлана Разворотнева пояснила, что никакого нового законопроекта в Думе по этому поводу не приняли, голосование также не проводилось, поэтому окончательного решения нет.
Законопроект, который находится на рассмотрении нижней палаты парламента, содержит ряд радикальных изменений. В частности, в нем вообще отсутствует понятие «апартаменты», зато появилось другое – «многофункциональное здание». Под этим определением следует понимать объект недвижимости, совмещающий жилые и нежилые помещения.
В нынешней редакции документ устанавливает, что земельные участки под многофункциональные здания должны выделяться в общественно-деловых зонах, вне районов жилой застройки. Жилые и нежилые помещения не могут располагаться на одной лестничной площадке.
Важные для собственников новеллы – на апартаменты в многофункциональных зданиях, которые будут строить, хотят распространить положения и нормы Жилищного кодекса РФ. Полномочия устанавливать нормативы по социальной инфраструктуре делегируют регионам. При этом существующие и находящиеся на этапе строительства апартаменты законопроектом не освещаются и не регулируются. Этому есть объяснение: перевод таких помещений из нежилых в жилые без нарушения действующих правил невозможен. Если изначально не были соблюдены нормы по использованию материалов, назначению земельного участка, то задним числом ничего не исправить.
Исходя из практики, перевод многоэтажных зданий из апартаментов в жилые квартиры не обходится без участия суда. Например, в Москве уже накоплен опыт успешных судебных дел по данному вопросу. Причем, не только в отношение одного собственника, но и сразу от группы владельцев недвижимости в многоэтажном доме (например: апелляционное определение Свердловского областного суда от 11 октября 2021 года по делу № 33-17810/2016).
Основная сложность в том, что законодательно этот вопрос урегулирован не до конца. Остаются спорные моменты, разночтения в нормативных актах и «решения» по усмотрению администрации. Последняя разновидность споров самая частая. Зачастую собственникам приходиться выступать в суде на стадии перепланировки апартаментов.
Пример:
Сергей обратился с иском против местной администрации г. Ростов-на-Дону. Мужчина имел в собственности апартаменты в центре города. За счет удобного расположения здания, объект рос в стоимости. Сергей решил увеличить ликвидность за счет перевода апартаментов в квартиру. Ему пришлось нанять ремонтную бригаду и привести объект в технический «идеал». Однако в переводе ему было отказано. Комиссия установила, что параметры межкомнатной двери не отвечают нормам СНИП. Фактически разница была 1-2 см, что и послужило поводом подать иск. Остальные критерии Сергей учёл, затратив на ремонт большие деньги. Суд встал на сторону собственника и обязал администрацию разрешить переоформление статуса апартаментов.
Как признать жилым частный дом
Стоит отметить, что процедура перевода помещений, расположенных в многоквартирных домах несколько легче, чем частных объектов. Прежде всего, с трудностями сталкиваются те, кто хочет осуществить перевод нежилого помещения в жилое на территории садоводческого товарищества. Здесь на первом плане выступает проблема не столько технических характеристик строения, сколько статус участка, который изначально предназначался не для жилой застройки, а как садово-огородное хозяйство.
Чтобы претендовать на перевод нежилой собственности в жилую, необходимо, чтобы садовое некоммерческое товарищество (СНТ) или дачное партнерство, где находится частный дом, располагалось на землях населенных пунктов. Соответствующая запись должна быть зафиксирована свидетельством о праве собственности на земельный участок. Далее последует процедура признания строения жилым, т.е. пригодным для круглогодичного проживания, где хозяин сможет зарегистрироваться. Иногда, получается решить этот вопрос административными процедурами. Чаще всего, вопрос признания постройки на садовом участке объектом жилого фонда решается через суд, где заявитель имеет право ходатайствовать о назначении строительной экспертизы, подтверждающей соответствие строения жилому объекту.
Согласно существующих на сегодня законодательных норм, жилым домом считается индивидуальное строение, состоящее из комнат и вспомогательных помещений, служащих для бытовых нужд, связанных с проживанием. Здание обязательно должно отвечать нормам пожаробезопасности, а также санитарным, гигиеническим и экологическим показателям.
Если параметры жилья соответствуют новому статусу
Необходимо отправиться в орган, который занимается вопросами смены статуса (в столице это — Департамент городского имущества)
с заявлением и набором документов. В набор входит выписка из ЕГРН
(подтверждает право собственности)
, копия паспорта, технический паспорт квартиры из БТИ
(подтверждающий соответствие требованиям)
. Последний документ можно не предоставлять, сотрудники ведомства в этом случае и сами отправят запрос, но из-за этого может уйти больше времени на рассмотрение заявки. Да – еще следует оплатить пошлину, сумма составляет порядка 20 тыс. рублей.
После осмотра жилья сотрудниками комиссии, направленной Департаментом, будет вынесено решение о смене статуса жилья
или отказ
с четким обоснованием причин. Если среди причин указаны такие несоответствия, которые можно устранить путем перепланировки, стоит заняться именно этим
(порядок действий описан ниже)
.
Дом в садовом товариществе
Перевести дом в садовом товариществе в жилое состояние крайне тяжело.
Невзирая на то, что многие дачи оснащены всем необходимы для комфортной жизни и зачастую обустроены даже лучше квартир, в 80% случаев муниципальные власти отказывают в проведении процедуры перевода строения из нежилого в жилое.
Дело в том, что такие дома построены на участке, который предназначен для садоводства, но не для жилой застройки. Именно это и является причиной частых отказов.
Российское законодательство делит дачные участки на три типа, представленные:
- Огородными земельными участками. На земле, предназначенной для огородничества жилые дома запрещено, а нежилые помещения построенные здесь, не подлежат признанию в качестве жилых.
- Дачным земельными участками. Могут быть использованы для постройки жилого дома.
- Садовыми земельными участками. На них можно строить капитальные жилые строения, однако не разрешены жилые помещения.
Домостроения и помещения, построенные на огородных и садовых участках, нельзя зарегистрировать как жилые, потому что они не предназначаются для постройки жилых домов. Жилая недвижимость от жилых строений отличается тем, что первую можно зарегистрировать в качестве жилой, а вторая используется только для проживания, но процедуру регистрации оформить нельзя.