Что такое свободная продажа квартиры и альтернативная

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое свободная продажа квартиры и альтернативная». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

А что такое альтернативная сделка? Большая часть продаж на рынке вторичного жилья — это альтернативные сделки, потому что подавляющее число собственников продают квартиру, чтобы купить другую. Делается это одновременно, то есть в один и тот же день заключаются договоры купли-продажи сразу на обе квартиры (или больше, если совершается несколько альтернативных сделок).

Свободная (прямая) сделка

Такой тип покупки квартиры или дома возможен в том случае, если у продавца есть другое жилье. В этом случае он просто продает объект и забирает деньги, которые ему отдает покупатель. Прямая сделка — отличный вариант для обеих сторон, поскольку в таком случае они не зависят от третьих лиц и других объектов.

В рамках такой сделки покупатель переводит средства непосредственно продавцу, а взамен получает право собственности.

Существуют критерии, по которым определяется свободная продажа квартиры или дома:

• на момент подписания договора объект должен быть свободен;
• по официальным документам на этой жилплощади не должно быть зарегистрированных жильцов;
• при подписании договора у продавца должно быть указано другое место жительства;
• покупатель может поселиться сразу после подписания договора.

Альтернативная сделка

Ключевой особенностью «альтернатив» являются цели продавца. В этом случае им необходимо продать недвижимость, а также найти и купить на вырученные деньги новое жилье. Иначе им негде будет жить.

Если другие продавцы также продают альтернативные дома, это называется «альтернативной цепочкой».

В таких ситуациях все стороны зависят друг от друга. Продавец не может купить новую квартиру, пока покупатель не вернет деньги. В то же время, пока владелец продаваемой квартиры не найдет новую, он не может переехать.

Альтернатива» означает, что два контракта должны быть подписаны одновременно. Это важное условие для того, чтобы сделка состоялась.

Основные части такого договора следующие

• покупатель первой квартиры
• продавец первой квартиры — который в то же время является покупателем второй (альтернативной) квартиры, и
• продавец второй (альтернативной) квартиры.

Такие сделки по понятным причинам считаются более сложными и рискованными, и чем больше участников и секторов вовлечено в сделку, тем сложнее становится подготовка. Существует также проблема того, что в серии альтернатив кто-то из участников может внезапно «передумать» и прервать сделку для всех остальных покупателей и продавцов.

Важно осознавать все риски альтернативной продажи.

• Поиск альтернативных решений со стороны продавца может занять недели или даже месяцы.
• Существует множество контактов с другими участниками цепочки, и
• Если один из собственников еще не достиг 18-летнего возраста, это, скорее всего, вызовет проблемы у органов опеки. Лицензии выдаются только на 15 дней, и если сделка «не удалась», документ необходимо получить снова.
• Возможны несоответствия между участниками цепочки.
• Будьте готовы к задержкам при выселении предыдущего владельца.

Однако не все так плохо. Альтернативные решения» являются наиболее частым вариантом продажи на рынке недвижимости, причем каждый день на рынке заключаются одновременно договоры купли-продажи, образуя цепочку таких договоров.

Преимущества альтернативных контрактов :

• Если в объявлении упоминается о другой продаже квартиры и цепочка уже подобрана, то, скорее всего, недвижимость будет доступна для покупки в ближайшем будущем.
• Если у продавца уже есть альтернативное предложение, цена может быть снижена. Продавец может согласиться на такие условия, так как не хочет упустить возможность приобрести выбранную недвижимость.
• Юридические разрешения» на недвижимость проверяются не один раз — брокеры всех сторон заинтересованы в постоянной сделке.

Документы для регистрации прав собственности

Чтобы заявить о смене собственника квартиры, необходимо предоставить следующие документы

• Паспорт нового владельца, паспорт
• договор купли-продажи; и
• заявление покупателя о регистрации жилья, находящегося в государственной собственности; и
• Посадочный паспорт объекта недвижимости (если он не был представлен ранее)
• Если право собственности не было проверено в едином государственном реестре корпораций, то правоустанавливающие документы продавца должны включать
• Доказательство уплаты государственных налогов.

Во время окончательной продажи документация должна быть подготовлена очень тщательно. Все условия должны быть подробно разъяснены.

• Дата исчезновения предыдущего владельца,.
• При доставке ключа
• Удаление прежнего арендатора,…
• Возможные веса, например, имущество.

Как можно повысить эффективность прямых продаж

Если вы продаете в основном через Интернет, у вас есть возможность значительно упростить процесс продажи. Современные инструменты могут помочь оптимизировать многие бизнес-процессы.

С помощью SmartBadge от Sber вы можете записывать и анализировать разговоры с клиентами. Он также может быть использован для оценки качества консультаций и обслуживания. Устройство выглядит как обычный бейдж, чтобы не вызывать у клиентов дискомфорта, но обеспечивает высокий уровень качества регистрации.

SmartBadge полезен, когда это необходимо.

• Разрешать конфликтные ситуации и
• повысить эффективность продаж, и
• обучать сотрудников и готовить новых сотрудников.

Как работает SmartBadge:.

• Программное обеспечение отделяет речь сотрудника от речи других собеседников.
• Он автоматически преобразует речь в текст в режиме поиска и
• анализирует речь для выявления правонарушений и передового опыта, и
• надежно хранит данные в зашифрованном виде на серверах клиента.

Salutebot от Sbera может улучшить общение с клиентами с помощью чат-ботов. Виртуальный помощник отвечает на запросы клиентов в течение всего двух секунд. Этого достаточно, чтобы удержать потенциальных клиентов. По статистике, 30% клиентов уходят, если не получают ответа в течение 10 секунд.

SaluteBot легко интегрируется в общие каналы.

• Ваш сайт, сайт
• телеграмма, телеграмма
• вконтакте, в
• Абит,.
• Хорошо.
• Viber.

ChatBot отвечает на 100% запросов входящих звонков и обрабатывает до 70% самостоятельно. Это высвобождает время оператора и позволяет уделять больше внимания сложным случаям. Умный робот понимает обычную речь и поддерживает разговор с клиентом.

Вы можете установить его самостоятельно у производителя электроники или заказать разработку с гаечным ключом.

Это уникальная чат-платформа для онлайн-продаж. Его основная цель — оптимизировать процесс общения с клиентами и обеспечить более качественное обслуживание.

• Установка платформы чата на сайте, по
• Телефония и телефон,.
• сообщения из социальных сетей, мессенджеров, приложений и электронной почты.

Если вы боитесь потерять сообщения от своих клиентов из-за различных коммуникационных платформ, мы рекомендуем инструмент Jivosite.

После установки вы сможете собирать сообщения из разных каналов в одном потоке разговоров.

• Социальные сети,.
• Посланник,.
• Почта,
• Телефонные звонки.
• SMS.

В целом, Jivo повышает эффективность эксплуатации в пять раз.

Личные кабинеты дают вам доступ к инструментам, необходимым для комфортной работы с клиентами.

• Критерии ответа,.
• Быстрая фраза? ,.
• Автоматические подсказки.

Операторы могут работать через смартфон или планшет. Для удобства разработчики создали специальные приложения.

Особенности оформления альтернативной сделки

Логическая схема в альтернативной сделке следующая: продавец первой квартиры намерен на деньги от сделки приобрести альтернативную (вторую) квартиру. Таким образом, он является одновременно и продавцом и покупателем. Еще в сделке участвуют покупатель первой квартиры и продавец второй квартиры. Деньги от покупателя первой квартиры могут поступить на счет продавца квартиры, а оттуда на счет продавца второй квартиры или же сразу на счет продавца второй квартиры. Продавец первой квартиры, в зависимости от ситуации, доплачивает разницу в цене продавцу второй квартиры или оставляет себе часть денег, полученных от покупателя своей квартиры.

Получается, что в альтернативной сделке участвуют, как минимум, три стороны и два объекта недвижимости.

В альтернативных сделках могут одновременно продаваться и покупаться от двух до пяти квартир. Такие сделки называются «цепочками». Если в сделке участвуют больше пяти квартир, то, как правило, сделку разбивают на несколько альтернативных или прямых продаж.

Существует несколько видов альтернативной сделки:

• сделка без доплаты — продавец первой квартиры отдает за покупку второй все полученные от покупателя деньги;
• сделка с доплатой — продавец первой квартиры добавляет к вырученным от продажи деньгам еще какую-то сумму, чтобы купить вторую квартиру;
• разъезд (или съезд) — продавец первой квартиры взамен покупает две или три квартиры меньшего размера. Либо продавец нескольких первых квартир взамен приобретает один объект большего размера .

Оформление альтернативной сделки с недвижимостью ничем не отличается от прямой продажи. Разница только в количестве лиц и объектов недвижимости, участвующих в процессе. Все этапы сделки остаются прежними:

• оценка объектов недвижимости;
• поиск и привлечение покупателей;
• проверка юридической чистоты и владельцев объектов недвижимости: запрос выписок ЕГРН и выписок из домовых книг, проверка задолженностей по коммунальным платежам и т.д. Обычно на этом этапе привлекают юриста;
• выбор правильной схемы всех взаиморасчетов;
• составление предварительного договора, в котором прописываются стороны, сроки сделки, условия оплаты и порядок взаиморасчетов;
• подготовка всех необходимых документов с привлечением юриста и нотариуса: соглашение о задатке, договоры купли-продажи на каждый объект недвижимости;
• регистрация перехода права собственности на недвижимость в Росреестре: пакеты документов (паспорта, договоры купли-продажи, правоустанавливающие документы на продаваемые объекты, квитанция об оплате госпошлины) подаются на все объекты недвижимости одновременно;
• получение выписки из ЕГРН, подтверждающей право собственности покупателя на объект недвижимости.

Оформление альтернативных сделок с ипотекой немного технически сложнее и дольше, так как необходимо получение одобрения сделки от банка. В таком случае обязательно, чтобы сделку вело лицо, которое владеет всеми нюансами и могло бы профессионально координировать весь процесс. Как правило, таким лицом выступает риелтор, специализирующийся на альтернативных сделках с привлечением ипотеки, либо юрист.

Какие сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации или нотариальному удостоверению?

Согласно статьям 131 и 164 ГК РФ государственной регистрации подлежат 2 типа сделок:

1. сделки, в отношении которых законом предусмотрена государственная регистрация. Например, регистрируется право собственности, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, право хозяйственного ведения и оперативного управления, ипотека и пр.;
2. сделки, в результате которых происходит изменений условий уже ранее зарегистрированных сделок.

Стоит понимать, что регистрация сделки и регистрация право собственности, которое возникло в результате сделки, — это разные вещи. Если, согласно законодательству, сделка подлежит регистрации, то это значит, что сделка будет считаться недействительной до тех пор, пока она не будет зарегистрирована в гос.органе. А если регистрации подлежит право собственности, которое возникает в результате сделки, то сделка считается действительной с момента подписания договора. В таком случае в гос.органе регистрируется только право нового собственника на недвижимость, возникшие в результате сделки.

К сделкам, которые подлежат государственной регистрации согласно законодательству, относят:

1. договор аренды (п. 2 ст. 609 ГК РФ),
2. договор финансовой аренды (лизинга) (п. 2 ст. 609 ГК РФ, п. 1 ст. 20 Закона о лизинге),
3. договор участия в долевом строительстве (ч. 3 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве, ст. 48 Закона о госрегистрации недвижимости),
4. договор безвозмездного пользования (ссуды) п. 2 ст. 26 ЗК РФ, п. 3 ст. 689 ГК РФ,
5. соглашение об уступке требования (договор цессии) по сделке, требующей государственной регистрации (п. 2 ст. 389 ГК РФ),
6. соглашение о переводе долга по сделке, подлежащей государственной регистрации (п. 4 ст. 391, п. 2 ст. 389 ГК РФ).

Существуют сделки, которые согласно законодательству требуют удостоверения нотариуса. К ним относятся:

1. сделки, заключаемые лицом, которое вследствие физического недостатка, болезни или неграмотности не может расписаться самостоятельно, и из-за чего подписантом выступает иное лицо,
2. сделки по договорам ренты,
3. сделки по отчуждению или договорам ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество,
4. сделки по распоряжению недвижимостью на условиях опеки,
5. сделки по отчуждению недвижимого имущества, которое принадлежит несовершеннолетнему или ограниченно дееспособному гражданину,
6. брачные договоры,
7. наследственный договор и отказ наследодателя от него.

Почти все сделки можно заверить у нотариуса по собственному желанию, т.к. нотариальное заверение означает, что сделка проверена на законность.

Что такое свободная продажа

Свободная или прямая продажа — это сделка, когда вы просто продаете квартиру, получаете за нее деньги и делаете с ними что хотите: откладываете, покупаете машину или вкладываете в акции. Как правило, у вас есть другое жилье и не надо срочно покупать новую квартиру. Зачастую собственники продают единственное жилье, взамен которого хотят сразу же купить другое — это альтернативная сделка.

Участникам альтернативной сделки не нужны деньги за квартиру — им нужна новая квартира

Альтернативные сделки с ипотечными квартирами

Если не хватает денег, чтобы доплатить за новую квартиру, приходится брать ипотеку или кредит.

Если покупаемая квартира в ипотеке, большинство банков позволяют клиентам переписывать задолженность на нового собственника, если вы проведете сделку через них.

Если продаете квартиру, купленную в ипотеку, сначала надо погасить долг перед банком

Главное условие — подписать договор до окончания срока одобрения кредитной заявки (обычно 3–4 месяца). За это время надо успеть продать свою квартиру и купить новую.

Обычно банк проверяет документы только той квартиры, которую покупает его клиент. Но иногда банки проверяют всю квартиры из цепочки. Если банку не понравится одна из квартир в цепочке, он может отказать в выдаче кредита.

Преимущества безальтернативной сделки

Свободная продажа несет выгоду людям, которые арендуют жилье и желают, не теряя времени и, соответственно, денег, обосноваться в собственной квартире. В этом случае можно все относительно точно спланировать и правильно договориться с арендодателем об освобождении жилья.

Быстрая свободная продажа – идеальное решение для тех, кто приобретает квартиру в кредит, поскольку банки, как правило, указывают конкретный срок, в течение которого можно воспользоваться заемными средствами, а при безальтернативном варианте покупку спланировать намного легче.

Если квартира свободна, то есть – не нужна собственнику для проживания и обмена на другое жилье и уже полностью освобождена от мебели и жильцов, сделку можно провести моментально. Продавец не будет требовать дополнительного времени на оформление документации, снятие с регистрационного учета и вывоз личного имущества.

Прямая продажа квартиры: плюсы и минусы

Прямая продажа имеет ряд плюсов:

1. Отсутствие прописанных в квартире граждан. По договорённости жильцы могут выписаться и освободить жилплощадь после подписания документов в течение суток, и новый собственник будет вправе распоряжаться квартирой.
2. Заключение договора только с хозяином квартиры или законным представителем. При этом у жилплощади может быть несколько собственников. Необходимо договориться со всеми, потому что нередко случаются конфликтные ситуации.
3. Недолгие сроки, отведённые для обращения в Росреестр и подписания документов. Сделка при прямой продаже более быстрая, чем при альтернативе.

Минусы прямой продажи:

Часто бывает так, что владелец квартиры, желающий быстро её продать, помечает в объявлении, что продажа «свободная». Но через время (возможно даже после заключения купли-продажи) выясняется, что на квартире есть обременения. В таком случае сделка будет признана недействительной и покупатель понесёт убытки:

• возможная потеря купленной недвижимости;
• возможная потеря большой суммы денег;
• затраты на оформление документов в Росреестре;
• потеря личного времени.

Это уже далеко не «чистый» тип продаж.

Собственник квартиры также может скрыть, что нарушены права недееспособных собственников и несовершеннолетних детей. Органами опеки и попечительства может быть расторгнута такая сделка.

Альтернатива при ПОКУПКЕ

ПЛЮСЫ для покупателей альтернативной квартиры:

• Больший выбор вариантов на рынке (против одной «свободной» выставляется 2-4 «альтернативных»)
• или выигрыш по цене , потому что «свободные» квартиры несколько дороже альтернативных.
• Участие в сделке профессиональных риэлторов , которые «сглаживают неровности» отношений.
• Участие банка (и, значит, оценочной и страховой компаний) и органов опеки в сделке — дополнительная проверка «юридической чистоты» объектов. Но не гарантия!
• Относительная гарантия выписки пользователей (зарегистрированных «несобственников»).

МИНУСЫ для покупателей альтернативной квартиры:

• Высокие риски «невыхода» на сделку из-за завышенных ожиданий продавца по вариантам на рынке или ценам.
• Высокие риски повышения цены перед сделкой. «Продавец выбрал только одну квартиру, но проходим по цене только если доплатите 50-200 тыс.» — такое можно услышать от риэлтора продавца.
• Многократно вырастают риски конфликта между участниками многосторонней сделки.

Прямая или свободная продажа (сделка)

Если так написано в объявлении, значит продавец просто хочет получить деньги за свою недвижимость. Такие сделки самые простые, в них всего две стороны: продавец и покупатель. Продавец получает деньги, покупатель — недвижимость. Все довольны и счастливы, если не забывать, что везде есть свои плюсы и минусы:

Сделку можно провести быстро. В идеале такая недвижимость абсолютно готова к продаже, вплоть до того, что все жильцы уже выписались. А значит, можно уместить весь процесс оформления буквально в неделю-две.

Можно оформить стандартный задаток, тем самым закрепив договоренность, и спокойно готовиться к сделке. В сложных сделках так не получится, дальше подробно расскажем — почему, и что с этим делать.

Так как всё кажется предельно простым, некоторые продавцы или покупатели не пользуются услугами риелтора в таких сделках. В итоге могут случиться неприятности, если, например, в сделке есть несовершеннолетний собственник или один из жильцов не выписался из проданной квартиры. Не стоит забывать а лучше всего доверять дорогостоящие решения профессионалам.

Такая недвижимость может стоить дороже, чем похожие квартиры на рынке. Продавцы знают, что многие готовы переплатить, чтобы скорее купить жилье. А ещё недвижимость со свободной продажей может стать замыкающим звеном в цепочке сделок, где люди одновременно и покупают и продают жилье — так называемой альтернативной сделке.

Юридическое освобождение квартиры

При альтернативной продаже собственники часто остаются зарегистрированными на время сделки. И регистрируются сразу по адресу УЖЕ приобретенного жилья, то есть ПОСЛЕ сделки. Обычно срок снятия и постановки на регистрационный учет принят в 14 дней (включает регистрацию в УФМС, то есть на подачу заявления выделено около недели). При этом срок обязательно указывается в договоре купли-продажи и не зависит от фактической передачи имущества (квартиры) по акту.

Новая постановка на учет может производиться двумя способами:

1. сначала снятие с учета по адресу проданного жилья, и отдельно постановка на учет по новому адресу. Здесь 2 процедуры, то есть дважды подается в разные МФЦ разных районов.
2. или сразу по адресу приобретенной квартиры. Тогда УФМС ставит сразу 2 штампа «снят с учета» + «зарегистрирован» и отправляет данные в УФМС прежнего адреса. При этом до того, как данные будут обработаны, то человек будет числится по двум а