Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Уступка прав и обязанностей по договору аренды земельного участка в 2024 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Переуступка права аренды земельного участка является процессом передачи арендного права от одного арендатора другому лицу. Этот процесс происходит на основании договора переуступки, который заключается между текущим арендатором и новым арендатором.
Как производится переуступка права аренды земельного участка
Переуступка права аренды земельного участка может осуществляться в различных случаях, таких как продажа бизнеса или смена хозяйственной деятельности. В результате переуступки, новый арендатор получает полное право использования земельного участка на условиях, указанных в договоре аренды.
Для осуществления переуступки права аренды земельного участка необходимо выполнить следующие шаги:
- Оформление договора переуступки. Для этого следует составить форму договора переуступки, которая должна содержать полную информацию о передающем и принимающем аренде лицах, а также о земельном участке, который будет передан другому арендатору. В договоре также должны быть указаны условия передачи арендного права и дополнительные условия по использованию земельного участка.
- Согласование переуступки с арендодателем. После того, как договор переуступки составлен, его необходимо представить на согласование арендодателю. Арендодатель имеет право проверить соответствие договора законодательству и, при положительном заключении, дать согласие на переуступку права аренды.
- Передача права аренды. После получения согласия арендодателя на переуступку, необходимо оформить документ о передаче прав аренды. Этот документ подтверждает факт передачи арендного права и включает в себя дополнительную информацию о передающей и принимающей аренде лицах, а также о земельном участке.
В итоге, процесс переуступки права аренды земельного участка требует согласования с арендодателем и оформления соответствующих документов. Полная инструкция по переуступке арендного права и дополнительные образцы документов можно найти в законодательстве по аренде земли.
Решение о переуступке прав может принять только сам арендатор надела, принудительное переоформление договора не допускается. Как правило, действия по переуступке вызваны переоформлением прав на объекты недвижимости, расположенные на участке (например, частный дом). Общие условия, которые должны соблюдать стороны, заключаются в следующем:
- переуступка возможна в любом случае, за исключением прямого запрета на такие действия (запрет на переуступку может быть включен в текст первоначального договора, обойти его без согласия собственника невозможно);
- если срок арендного соглашения не превышает пять лет, на оформление переуступки потребуется прямое письменное согласие собственника надела, т.е. государственных или муниципальных властных органов;
- если продолжительность аренды превышает пять лет, для переоформления прав на арендованную землю не нужно получать согласие собственника, достаточно направить уведомление о переуступке прав аренды.
В ряде случаев даже отсутствие прямого запрета в договоре помешает переоформить права на землю в пользу третьих лиц. Такие обстоятельства вызваны несоблюдением правил целевого использования земли, либо возникновением дополнительных ограничений. К числу причин, препятствующих переуступке, можно отнести:
- наличие у первоначального владельца задолженности по арендным платежам (после полного погашения долгов возможность сменить арендатора вновь возникает);
- возведение на участке зданий и строений без разрешительной документации, либо отсутствие бланков на ввод объекта в эксплуатацию;
- если арендованный надел выступает предметом спора в судебных учреждениях;
- если в отношении земли установлен особый правовой статус или отдельные виды публичных сервитутов.
В большинстве случаев устранение указанных обстоятельств повлечет возможность обратиться в муниципальные органы для оформления уступки.
Алгоритм действий для передачи арендных прав на землю новому субъекту выглядит следующим образом:
- поиск лица, желающего получить земельный участок на условиях временного возмездного пользования (либо поиск покупателя на объект жило недвижимости на земле);
- обращение в муниципальный властный орган для получения согласия на переуступку прав по краткосрочному соглашению;
- направление в адрес уполномоченного муниципального органа уведомления о передаче прав, если срок арендного соглашения превышает пять лет;
- оформление договора уступки между предыдущим и новым владельцем;
- обращение в службу Росреестра для проведения регистрационных действий, если срок аренды превышает один год.
и перевода долга по договору аренды земельного участка (с условием о задатке, право аренды было приобретено арендаторомг. «» 2024 г. в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Арендатор», с одной стороны, и в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Фирма», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:
Лицо, ответственное за регистрацию переуступки права аренды
Орган, ответственный за регистрацию переуступки права аренды участка, зависит от типа участка и его местоположения. В Российской Федерации существуют различные уровни органов власти, ответственных за регистрацию аренды.
На муниципальном уровне за регистрацию прав аренды отвечают муниципальные органы власти, в том числе Комитет по земельным ресурсам и землеустройству. Они осуществляют контроль и управление участками на своей территории и регистрируют все изменения прав аренды.
На региональном уровне за регистрацию прав аренды отвечают исполнительные органы субъектов РФ. Это могут быть Комитет по территориальным ресурсам, Земельно-имущественные отношения и другие аналогичные органы.
На федеральном уровне за регистрацию переуступки прав аренды отвечают Росреестр и Федеральная служба государственной регистрации, земельного кадастра и картографии (Роскартография). Она отвечает за соответствие Земельной книги и за подготовку документов, подтверждающих переуступку прав аренды.
Последствия неправильной переуступки права аренды участков
Переуступка права аренды участка — это процесс передачи прав на землю одного участка от одного арендатора к другому. Однако неправильная или незаконная переуступка может иметь серьезные последствия для всех заинтересованных сторон.
Во-первых, неправильная переуступка может привести к появлению средств у государственных органов и нарушению законодательства. Это нарушение может повлечь за собой санкции и другие правовые последствия для арендаторов и новых арендаторов.
Во-вторых, неправильные переуступки могут привести к конфликтам между сторонами. Например, если новый арендатор не выполняет свои обязательства или не удовлетворяет требования, изложенные в первоначальном договоре аренды, то первоначальный арендатор или владелец участка может потерять доход и иметь проблемы с использованием участка.
В-третьих, имущество может быть утрачено из-за ненадлежащей переуступки. Если новый арендатор не является надежным партнером, он может не выполнить свои обязательства по уплате арендной платы или обеспечению сохранности участка. В результате первый арендатор может остаться без дохода от аренды и понести убытки.
Чтобы избежать негативных последствий неправильного распределения права аренды участка, необходимо тщательно изучить законодательство и соблюдать все требования, предусмотренные договором аренды. Кроме того, при выделении права аренды следует получить профессиональную консультацию и поддержку юриста или эксперта по недвижимости.
В каких случаях права аренды передать не получится?
Как было сказано выше, есть ситуации, когда переоформить аренду земельного участка невозможно. Рассмотрим самые распространенные из них:
- Владелец против переуступки. Если собственник надела не приветствует использование права переуступки, он укажет об этом в договоре либо просто проигнорирует данный пункт, сообщив арендатору о своей позиции.
- Участок признан наделом сельскохозяйственного назначения. Тогда и использовать его нужно соответственно. Если новый арендатор планирует строить на земельном наделе дом или сделать из него коммерческий курорт, это будет противозаконно.
- На участке есть незаконно возведенные постройки. Любые сложности, которые его касаются, будут лишь усложнять положение дел. При наличии незаконных строений право переуступки не оформляется.
Несмотря на указанные ситуации, не все потеряно. Даже если ваш случай нельзя назвать классическим, найти выход можно. В этом помогут профессиональные юристы, которые занимаются оформлением права переуступки в нестандартных ситуациях.
Порядок осуществления сделки
Сделка состоит из двух этапов:
- предварительное соглашение и осмотр предмета аренды;
- официальное составление соглашения.
Первый этап носит неофициальный характер. В ходе него обговариваются основные условия, которые в дальнейшем будут отражены в соглашении о переуступке.
Второй этап носит официальный характер. В ходе него должен быть составлен договор переуступки.
Если первоначальный договор был заверен нотариусом, то и для соглашения о переуступке также необходимо нотариальное подтверждение.
Перед регистрацией необходимо оплатить госпошлину:
- гражданам – 2000 руб.;
Чтобы оформить сделку физическим лицам, необходимо подготовить следующие документы:
- заявление на переуступку;
- копии паспортов участвующих сторон;
- договор аренды с собственником (копию и оригинал);
- квитанцию об оплате госпошлины;
- справку об отсутствии задолженности по оплате;
- справку об отсутствии обременения на участок;
- соглашение собственника (если требуется);
- нотариально оформленное согласие супруга арендатора (при наличии).
Предприятия должны подготовить следующий пакет документов:
- заявление на переуступку;
- выписку из ЕГРЮЛ;
- уставные документы (копии и оригиналы);
- копию и оригинал ОКПО;
- договор аренды с собственником (копию и оригинал);
- справку об отсутствии задолженности по оплате аренды;
- справку об отсутствии обременения на участок;
- квитанцию об оплате госпошлины;
- соглашение собственника (если требуется).
Налогообложение при аренде
Особенностью определения налогов является исключение суммы погашения задолженности за предыдущего арендатора. Так как сумма не указывается в новом соглашении, исчисление налогов ведется без учета данных платежей, т.е. эти расходы не декларируются.
Основное правило налогообложения определяет возможность установления налога на добавленную стоимость при передаче прав на имущество. Данный порядок установлен подпунктом 1 пункта 1 ст.146 налогового законодательства.
В отличии от прямой аренды, не предполагающей безоговорочного взимания НДС, переуступка делает непринципиальным определение арендодателя. Налог исчисляется исходя из суммы, выплаченной в пользу арендатора, согласно заключенному соглашению. Полученные платежи признаются доходом, подлежащим налогообложению согласно подпункту 10 пункта 1 ст.208.
В зависимости от того, кто является участником отношений, определяется порядок декларирования. Если плату получает физическое лицо, доход декларируется арендатором. При переуступке в пользу организации исчислением и выплатой подоходного налога занимается юрлицо.
Образец типового договора переуступки прав аренды земельного участка
Чтобы оформить договор правильно, естественно потребуется вписать в него все необходимые пункты. Вот они:
- Паспортные данные;
- Описание порядка передачи прав;
- Предмет сделки;
- В том случае, если существует задолженность, связанная с уплатой аренды со стороны старого пользователя, то важно описать способ ее погашения;
- Справки из реестра прав, которые станут подтверждать отсутствие ограничений. Ведь земля не должна быть заложена, или находиться в судебном споре;
- Заранее следует решить вопрос, связанный с условиями и размером оплаты арендной земли. Здесь стороны самостоятельно приходят к обоюдному решению, например, всегда возможно, вносить одноразовый платеж, или же оплачивать ежемесячно;
- В случае необходимости, всегда возможно и вовсе наделить уже нового арендатора дополнительными обязанностями;
- Дата составления и подписи.
Для того, чтобы новый договор между арендаторами имел юридическую силу, должна быть осуществлена регистрация в Росреестре. Не нужна регистрация для уступки, которая длится до одного года.
Если же нужно обращаться в Росреестр, понадобится подготовить такие документы, как заявление, копии некоторых страниц паспорта, копии правоустанавливающих бумаг на участок, договор о переуступке. Понадобится и бумага, которая подтвердит уведомление собственника о проведении новой сделки по его участку.
Когда в сделке участвует юридическое лицо, следует подготовить к регистрации еще и учредительные документы и доверенности представителям на проведение операции.
ВАЖНО! При регистрации сделки необходимо уплатить госпошлину, размер которой будет зависеть от того, кто является арендатором. Физическому лицу нужно будет уплатить 2 000 рублей, а юридическому – 22 000.
Участники сделки могут разделить сумму пошлины между собой, это их право и это является выгодным решением. В случае, когда участниками договора о переуступке являются государство и физическое лицо, второй участник уплачивает государственную пошлину в размере 2 000 рублей.
Гарантии прав и обязанностей сторон договора аренды земельного участка
Во-первых, договор должен обеспечивать право арендатора на использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением. Это включает право на ведение сельскохозяйственной, промышленной или иной деятельности на участке. В то же время, договор должен устанавливать ограничения и запреты на изменение целевого назначения участка без согласия собственника.
Во-вторых, договор должен обязывать арендатора соблюдать правила эксплуатации и использования земельного участка. Это включает выполнение требований по охране и защите окружающей среды, соблюдение санитарных норм и правил пожарной безопасности, а также уплату соответствующих налогов и сборов. Размер арендной платы и срок ее уплаты также должны быть четко определены в договоре.
Вопросы налогообложения
Необходимо учитывать, что если новый наниматель погашает долги предыдущего арендатора, и данная сумма не будет зафиксирована в документе, то и в дальнейшем при расчетах она фигурировать не будет. Декларировать эти траты нельзя, при начислении налога такие данные во внимание не принимаются.
Однако, если сумма выплаченной задолженности будет отражена в тексте соглашения, то она будет включена в арендную плату. И расходы нового нанимателя будут полностью учтены при начислении налогового сбора.
По ст. 146 НК РФ переход прав пользования имуществом при проведении сделки подлежит обложению НДС.
При этом неважно, кто выступает от имени арендодателя. Сумма, полученная арендатором за переуступку прав и зафиксированная в документе, будет учитываться при расчете налогов.
Дата установления налоговой базы совпадает с моментом изменения арендатора участка земли. При этом сумма, которая была получена при переуступке права пользования, считается доходом и облагается налогом на основании ст. 208 НК РФ.
Если соглашение заключается в пользу физических лиц, то подать сведения в налоговую службу – обязанность нанимателя. Если арендные права получает организация, то оно обязано провести вычисление и оплатить НДФЛ как налоговый агент.
Когда нужно согласие арендодателя на перенаем
Арендатор может отдавать землю в перенаем, не спрашивая согласия арендодателя — это правило распространяется на всех арендаторов и при разных сроках аренды.
Арендатору для переуступки достатоно оформить договор с новым арендатором и просто уведомить арендодателя о смене арендатора.
Есть ряд случаев, когда обязательно оформить согласие арендодателя на переуступку прав по договору аренды земли:
- запрет на уступку прав на землю в особых экономических зонах (ст. 35 ФЗ «Об особых экономических зонах в РФ» № 116-ФЗ);
- правило о земле, выделенной под строительство наемного дома (гл. 6.3 Градостроительного кодекса РФ) или жилья экономического класса (ст. 46.5 ГсК РФ);
- ограничения для арендаторов — ГУП/МУП (п. 5 ст. 18 ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» № 161-ФЗ) и казенных предприятий (п. 3 ст. 19 указанного закона);
- нормы конкретного договора аренды и др.
Каким образом уведомить землевладельца
При переуступке прав и обязанностей на арендованную землю, нужно официально уведомить собственника о своём решении. Лучший вариант – обсудить данную сделку с ним, но если это не было сделано, сообщить хозяину всё же нужно. При написании уведомления необходимо предоставить следующую информацию:
- О лицах, выступающих в качестве собственника и нанимателя: ФИО физических или название организаций юридических лиц, адрес местоположения и контакты для связи.
- Об основном договоре: его номер и дата оформления.
- О нормативном правовом акте, который позволяет заключить сделку о переуступке прав.
- О третьем лице, выступающем в качестве нового арендатора: ФИО физлица, название и местоположение организации-юрлица.
- О договоре переуступки своих прав: дата заключения, его номер.
- Подпись автора и полная дата уведомления (число-месяц-год).
Когда нужно согласие арендодателя на перенаем
Арендатор может отдавать землю в перенаем, не спрашивая согласия арендодателя — это правило распространяется на всех арендаторов и при разных сроках аренды.
Арендатору для переуступки достатоно оформить договор с новым арендатором и просто уведомить арендодателя о смене арендатора.
Есть ряд случаев, когда обязательно оформить согласие арендодателя на переуступку прав по договору аренды земли:
- запрет на уступку прав на землю в особых экономических зонах (ст. 35 ФЗ «Об особых экономических зонах в РФ» № 116-ФЗ);
- правило о земле, выделенной под строительство наемного дома (гл. 6.3 Градостроительного кодекса РФ) или жилья экономического класса (ст. 46.5 ГсК РФ);
- ограничения для арендаторов — ГУП/МУП (п. 5 ст. 18 ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» № 161-ФЗ) и казенных предприятий (п. 3 ст. 19 указанного закона);
- нормы конкретного договора аренды и др.
Государственная регистрация сделки перенайма земельного участка
Согласно ст. 130, п. 2 ст. 609 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ регистрации подлежит сделка аренды длительностью 1 год и более. Соответственно, во исполнение п. 2 ст. 389 ГК РФ нуждается в регистрации и договор о переходе прав арендатора по такой долгосрочной аренде.
Важно! Ликвидация цедента после подписания договора перенайма не может служить основанием для отказа в регистрации сделки (постановление ФАС Поволжского округа от 15.08.2013 по делу № А12-28139/2012).
Перенаем, заключенный после введения в России госрегистрации прав на недвижимость, нуждается в регистрации. Причем даже в том случае, если сам договор аренды регистрации не подлежал, т. к. был подписан до открытия в данной местности учреждения юстиции по регистрации прав.
Важно! Отсутствие регистрации лишает арендатора-цессионария права ссылаться на договор перенайма в отношениях с третьими лицами, однако не позволяет ему отказаться от внесения платы за пользование землей (постановление 15-го ААС от 10.11.2015 № 15АП-17653/2015).