Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли продать квартиру без земельного участка если он не в собственности». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Такая ситуация возможна, но только после разделения участка. Например, дом стоит на большом земельном участке и есть еще много свободной земли. В данном случае земельный участок можно поделить на два, говорит руководитель юридической практики компании «Интерцессия». «На одном будет дом и земельный участок, который можно продать, а второй — оставить себе. Без разделения земли сделать это невозможно, поскольку в данном случае фактически возникают два новых участка», — пояснил юрист.
Ситуация 1. Дом и земля в собственности
Российское законодательство устанавливает принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем жилого дома (пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ). Если продавец жилого дома является собственником земельного участка, на котором этот дом расположен, то при продаже дома к покупателю также переходит право собственности на земельный участок, занятый жилым домом и необходимый для его использования, поясняет кандидат юридических наук, преподаватель РААН, почетный адвокат адвокатской палаты Москвы Елизавета Селезнева. То есть если продается дом, автоматически реализуется участок, на котором он расположен.
Если у дома несколько собственников (например, три, и им принадлежат равные доли) и один из них решает продать свою долю, то у покупателя вместе с долей в доме возникает право на долю земли, на которой стоит дом. Отдельно выделить землю и продать в данном случае нельзя, добавил руководитель юридической практики компании «Интерцессия» Кирилл Стус. «Нельзя продать свою долю в доме так, чтобы человек, который приобретает ее, не имел права на землю», — отметил он.
Сам участок вокруг дома может быть как в собственности, так и в аренде или субаренде. А вот участок под домом прочно связан с домом в соответствии со ст. 35 ЗК РФ, отметила руководитель отдела загородной недвижимости офиса Миэль «Сущевский» Татьяна Ананьева. «То есть на участок под домом право может и не перейти, но пользоваться и владеть участком собственник здания будет», — пояснила эксперт. Таким образом, продажа участка и дома будет зависеть от того, в собственности земля и дом или нет.
Ситуация 3. Продать дом, а часть земли оставить
Такая ситуация возможна, но только после разделения участка. Например, дом стоит на большом земельном участке и есть еще много свободной земли. В данном случае земельный участок можно поделить на два, говорит руководитель юридической практики компании «Интерцессия». «На одном будет дом и земельный участок, который можно продать, а второй — оставить себе. Без разделения земли сделать это невозможно, поскольку в данном случае фактически возникают два новых участка», — пояснил юрист.
Чтобы поделить участок, необходимо обратиться к кадастровому инженеру и провести процедуру размежевания. Затем нужно поставить новые участки на кадастровый учет: один — с домом, другой — свободный. После этого можно продавать дом с участком, на котором он расположен. Но в этом случае нужно соблюдать минимальные размеры земельных участков для конкретной местности. Уточнить их можно в местных администрациях.
Последовательность оформления
Продажа здания без земли выполняется в четыре базовых шага. Если на каком-то из них будет допущена ошибка, вполне вероятно, процедуру придется начинать заново. Это связано с тем, что многие необходимые документы имеют ограниченный срок действия.
Правильная последовательность:
- Подготовить документы, подтверждающие ваши права на дом и землю. Если таковых нет, нужно заняться их оформлением.
- Подготовить бумаги на земельный надел. Вам понадобятся кадастровый паспорт и план участка.
- Определить площадь земли, выделенной под строение. Для этого вам потребуется пригласить специалистов для замеров участка и оформления заключения.
- Вызвать специалистов для земельных работ по межеванию участка, составления плана и топографической съемки.
Подобрать специалистов для земельных работ можно как самостоятельно, так и с помощью профильных компаний. Порекомендовать подходящего специалиста может даже нотариус.
Какое жилье считается единственным в совместной собственности супругов?
Статус «единственного» жилья определяется отдельно для каждого из супругов. При этом учитывается не только совместное имущество, но и недвижимость, которая находится в личной собственности каждого из них. Налог рассчитывается индивидуально.
Рассмотрим на примере. В октябре 2022 года супруги Петровы принимают решение о продаже квартиры, которая приобретена в браке в 2019 году. При этом у Ирины в собственности есть другое жилье, приобретенное до вступления в брак. В этой ситуации она должна заплатить в виде налога 13% от половины стоимости продаваемой квартиры. А вот её супруг Иван налоги платить не будет, потому что квартира для него единственное жилье и срок минимального владения (в этом случае 3 года) уже прошёл.
Продажа квартиры без земельного участка
При продаже квартиры без земельного участка, если земельный участок не находится в собственности продавца, возникают некоторые особенности и ограничения.
Согласно действующему законодательству РФ, квартира и земельный участок могут находиться в разном собственности. Такой способ собственности называется общая долевая собственность. В данном случае, продавец имеет право распоряжаться своей долей в квартире и продать ее, но земельный участок не будет включен в сделку.
При продаже квартиры без земельного участка, важно учесть, что покупатель не станет полноправным собственником земли. Вместе с тем, в правоустанавливающем документе указывается ограничение на использование земельного участка. Обычно это является требованием местных органов власти, и может быть связано с невозможностью строительства на участке или заниматься какой-либо коммерческой деятельностью на нем.
Если покупатель заинтересован в земельном участке, то возможны два варианта. Первый вариант — в дальнейшем покупатель может попытаться выкупить долю у тех собственников, которые владеют земельным участком, или совместными усилиями с ними пытаться обращаться к органам власти для изменения условий пользования землей. Второй вариант — приобрести квартиру с земельным участком, которая находится в единой собственности у одного или нескольких лиц.
В целом, продажа квартиры без земельного участка возможна, но необходимо учитывать условия правоустанавливающего документа и особенности общей долевой собственности.
Важно помнить, что в каждом регионе РФ могут существовать свои правила и нормы в отношении продажи квартиры без земельного участка, поэтому перед совершением сделки рекомендуется проконсультироваться с юристом или нотариусом, чтобы избежать непредвиденных проблем и споров.
Возможность продажи квартиры без земельного участка в случае его нахождения в государственной или муниципальной собственности
Если земельный участок, на котором находится квартира, находится в государственной или муниципальной собственности, то продажа квартиры без этого участка возможна. Однако, в таком случае, потребуется проведение ряда специальных процедур и оформление соответствующих документов.
Для начала необходимо получить согласие от органов государственной или муниципальной власти, которые являются владельцами земельного участка. Это может быть департамент инфраструктуры или департамент земельных ресурсов, в зависимости от конкретной территории.
Далее необходимо составить договор купли-продажи квартиры, в котором указать, что земельный участок не входит в сделку. Продавец должен будет предоставить все необходимые документы, связанные с квартирой, включая выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В случае продажи квартиры без земельного участка, новому собственнику квартиры может потребоваться согласие органов государственной или муниципальной власти на использование этого участка в приватизированных целях. Эти вопросы нужно обсудить заранее и предусмотреть в договоре купли-продажи.
Важно отметить, что такая сделка будет требовать дополнительных расходов на юридическое сопровождение и государственные пошлины. Кроме того, продажа квартиры без земельного участка может быть более сложной процедурой, поскольку потенциальные покупатели могут предпочесть приобрести не
Возможно ли купить или продать жилой дом или часть дома без земли. Помощь риэлторам
На рынке недвижимости очень много сложных и разнообразных ситуаций по сделкам купли-продажи. Риэлторам, поверьте, скучать некогда. Еще много неприватизированной или неоформленной в собственность или в аренду земли под домами ( частью дома) или под строениями. Частый вопрос задают риэлторам, возможно ли купить или продать дом или часть дома без земельного участка, на котором этот дом расположен.
Спрашивают покупатели, которые сомневаются в сделках купли-продажи дома без земли, спрашивают продавцы, которые не хотят вкладывать время и деньги в оформление земли, спрашивают совладельцы долей дома, спрашивают люди, которые хотят продать часть земли, а часть участка под домом себе оставить.
В общем, вопросов очень много, попробуем найти ответы и разъяснения по этим вопросам для начинающих риэлторов.
Можно ли продать не оформленный дом
Многие владельцы незарегистрированных строений желали поскорее их продать, особо не утруждаясь вопросами оформления. И если покупатель предъявлял разумное требование узаконить дом и предоставить регистрирующие документы, продавец просто отказывал ему в осуществлении сделки.
В эпоху действия Федерального закона 93 «О дачной амнистии» проблема перестала быть актуальной, поскольку получение свидетельства на жилой дом занимало не более полутора месяцев. Нужны ли покупателю регистрирующие документы? Не думайте, что ответ на этот вопрос однозначен. Документация, конечно, вещь нужная, но в этом деле есть как плюсы, так и минусы.
Плюсы Если осуществляется покупка земельного участка с домом, который имеет свидетельство о государственной регистрации, у вас на руках оказываются все необходимые документы, которые можно использовать при последующей перепродажей.
Можно ли в 2022 году продать дом без земельного участка, на котором он стоит
Перед тем как продать дом без земли убедитесь, что есть бумаги на постройку и на участок. Их должен был предоставить предыдущий собственник. Если они отсутствуют, обратитесь в соответствующую инстанцию с заявлением об изменении обладателя собственности, или о получении участка в аренду.
Чтобы в дальнейшем проводить сделки с землей, вам необходимо иметь всю техническую документацию на нее. Для небольших территорий кадастровый паспорт можно не оформлять.
Проверьте наличие документов на дом и землю
Продажа дома без земельного участка невозможна, без уточнения всех деталей. В соответствующем органе нужно узнать, какая территория закреплена за постройкой. Когда площади недостаточно для отчуждаемого строения, урегулировать это можно получив соответствующее постановление.
Как продать квартиру, если земельный участок не оформлен?
Продажа жилого дома без земельного участка или его части возможна только после официального размежевания. После этого на учет становятся уже два объекта, один из которых будет с домом. Каждому из владельцев будут выданы отдельные Свидетельства о регистрации прав собственности на землю.
Для различных областей и территорий предусмотрены свои нормативы земли. Местная власть может прописывать как минимальные, так и максимальные размеры отчуждаемых участков
Сделки, связанные с долевой собственностью и ее отчуждением сторонним лицам оформляются в нотариальных конторах. Простая письменная форма предусмотрена только для сделок между обладателями долей.
Реализовать свою часть в доме можно только с отчуждением соответствующего участка территории. В некоторых случаях сначала делают дарение микрочасти, после чего вступает в силу приоритетное право.
Продайте микро долю в доме, чтобы вступило в действие преимущественное право
Следуя принципу единства судьбы земельного участка и жилого дома, построенного на нём, оба объекта недвижимости не передаются другим лицам по отдельности.
Следовательно, если Иванов И.И. решает продавать дом, покупатель получает и землю. Автоматически продаются два, связанных между собой, объекта. Такое правило закреплено и в п.2 и 3 ст.552, и в ст.237 Гражданского кодекса РФ.
Когда дом и земля принадлежат на праве собственности двум и более гражданам, они становятся долевыми владельцами. Если Иванов И.И.собственник дома и участка, на который законные права имеют ещё два владельца, решает продать свою долю, покупатель в момент сделки получает право на часть земли. В таком случае невозможно продать долю в доме и часть земли и оставить покупателя без права законного владения такими объектами.
Например, Иванов И.И. владеет половиной дома и половиной земельного участка под ним, продавая долю, покупатели автоматически получает право собственности на такие половины.
Отметим, что продавая дом с долями, собственники перед сделкой проводят отчуждение такого владения.
Продать часть дома без земли нельзя, когда такая часть не выделяется в натуре вместе с частью земли. Здесь участок становится общей долевой собственностью обеих сторон сделки и продавца, и покупателя.
- Затраты на регистрационные действия: в Росреестре нужно зарегистрировать изменения. Для этого, может потребоваться помощь кадастрового инженера.
- Продажа будет нелёгкой, так как не каждый покупатель соглашается приобретать жилой объект отдельно от участка. Чаще на сделку идут родственники и близкие.
- Покупатель нужен с наличными деньгами, поскольку банки не выдают ипотеки на подобные сделки, а Пенсионный фонд не выделяет материнский капитал.
Возможно ли купить или продать жилой дом или часть дома без земли. Помощь риэлторам
На рынке недвижимости очень много сложных и разнообразных ситуаций по сделкам купли-продажи. Риэлторам, поверьте, скучать некогда.
Еще много неприватизированной или неоформленной в собственность или в аренду земли под домами ( частью дома) или под строениями.
Частый вопрос задают риэлторам, возможно ли купить или продать дом или часть дома без земельного участка, на котором этот дом расположен.
Спрашивают покупатели, которые сомневаются в сделках купли-продажи дома без земли, спрашивают продавцы, которые не хотят вкладывать время и деньги в оформление земли, спрашивают совладельцы долей дома, спрашивают люди, которые хотят продать часть земли, а часть участка под домом себе оставить.
В общем, вопросов очень много, попробуем найти ответы и разъяснения по этим вопросам для начинающих риэлторов.
Образец типового договора купли-продажи дома без земельного участка
Для начала нужно отметить, договор без участка оформляется, но для этого необходимо изучить все те случаи, когда это происходит. Вам должно быть известно, что в данном случае не нужно указывать данные, касающиеся площади. Но кому принадлежит земля, потребуется указать обязательно, собственно и тот момент, где находится дом.
На бумаге такого документа присутствуют обязательные поля, их потребуется заполнить, указывая важнейшие данные.
Такие как:
- адрес, где находится недвижимость;
- целевое назначение участка;
- сюда относится и объект, который находится на нем;
- цена недвижимости с участком.
Что следует учесть в обоих случаях и на что обратить внимание?
Главное внимание нужно обратить покупателю земли с домом или без дома, на законность оформления сделки и надлежащее качество документации на недвижимость.
При оформлении и проверке правоспособности документации нужно учесть нижеследующее:
- Погибшее строение, если оно расположено на участке, но не участвует в сделке должно быть аннулировано как уничтоженное и снято с кадастрового учёта.
- Отделение придомовой территории должно оформляться межеванием, с внесением сведений о разделе участка в кадастровые записи.
Кроме этого требуется учитывать следующие нюансы, без которых участие ЗУ в имущественной сделке не может признаваться правоспособным. Данные требования предъявляются в случае:
- выдела части надела для купли продажи земли без дома, если он возведён на участке;
- при продаже жилого дома без основной земельной площади.
Они состоят из нижеследующего:
- Придомовая территория должна соответствовать установленному региональными властями минимальному размеру.
- При выделе участка для продажи, капитальное строение должно размещаться в соответствии с расположением красных линий и иных норм, предусмотренных для жилого дома.
- Каждый участок должен иметь подъезд и проход к основной дороге.
- Границы вновь образованных участков должны быть ровными, не налагаться друг на друга.
Если ЗУ не в собственности, то при сделке собирается документация только на жилое строение. В договоре указывается, что данный дом расположен на земельном участке, находящемся в аренде у муниципального образования или принадлежит правообладателю на иных условиях (можно ли купить или продать землю в аренде?).
Если земля оформлена в собственность, требуется разделение участка на две части, одна из которых выступит в качестве придомовой территории, а вторая – останется собственнику в качестве надела и будет использоваться по целевому назначению.
Разделение ЗУ производится межеванием. Для этого требуется нижеследующее:
- Подойти в геодезическую компанию.
- Написать заявление на реорганизации ЗУ.
- Определить под придомовую территорию минимально допустимый размер площади.
Кадастровый инженер, после проведения геодезических работ, выдаст межевое дело на два вновь образованных участка, на основании которых потребуется:
- снять с регистрационного учёта предшествующий ЗУ;
- поставить на учёт два вновь образованных участка.
После получения в Росреестре пакета документации на участки с домом и без дома, можно приступать к оформлению сделки. Обязательно – при предъявлении паспортов сторон. Если действуют представители – при предъявлении нотариально удостоверенных доверенностей. Кроме этого потребуется собрать документацию на дом:
- Правоустанавливающий документ на дом и придомовую территорию, если ЗУ в собственности.
- Кадастровый паспорт на дом и ЗУ.
- План ЗУ с указанием границ придомовой территории.
- Свидетельство о собственности на дом и ЗУ или выписку из ЕГРН.
- Кадастровую справку об отсутствии обременений в виде ареста или залога.
- Технический паспорт дома (из БТИ).
- Выписка из домовой книги о лицах, прописанных в доме.
- Квитанции об оплате налога, коммунальных услуг.
Если дом был приобретён в браке, потребуется нотариально удостоверенное согласие супруга, а при совместном владении – согласие совладельцев.
После составления договора купчей, нужно провести регистрацию сделки в Росреестре. Здесь требуется подать следующие документы:
- паспорта сторон;
- заявление на регистрацию; в трёх экземплярах;
- правоустанавливающие документы на дом и ЗУ;
- свидетельство о собственности на дом и ЗУ или выписку из ЕГРН;
- технический паспорт дома;
- квитанцию об уплате госпошлины.
Регистрационные услуги исполняются в течение 10 дней, если стороны сделки обратились одновременно, и 21 день – если подошли по отдельности. Стоимость пошлины – 2 тысячи рублей. По завершении регистрации сделка считается совершённой в полной мере, сведения о чём внесены в Государственный кадастр.
Возможности для владельцев квартир без земли
Владение квартирой может иметь свои преимущества, даже если у вас нет собственного земельного участка. Рассмотрим несколько возможностей, которые доступны владельцам квартир без земли:
- Сдача в аренду. Если у вас есть квартира, вы можете сдавать ее в аренду и получать постоянный пассивный доход. Аренда квартиры пользуется популярностью среди людей, которые не хотят покупать собственное жилье или пока не готовы купить дом.
- Использование для коммерческих целей. Квартиры без земли могут быть использованы под офисы или коммерческие помещения. Это особенно удобно для предпринимателей, которые хотят иметь отдельное место работы, но не готовы инвестировать в землю или недвижимость для своего бизнеса.
- Обмен на другую недвижимость. Вы можете использовать квартиру без земли как часть обмена на другую недвижимость. Если вам нужен дом или земля, вы можете искать возможности для обмена своей квартиры на другой объект. Это удобно для тех, кто хочет изменить свои жилищные условия.
Квартира без земли может быть востребована для различных целей и иметь значительную стоимость. Независимо от отсутствия земельного участка, такая недвижимость может оказаться выгодным активом в вашем портфеле. Имейте в виду, что продажа квартиры без земли может потребовать специального подхода и мы рекомендуем проконсультироваться с профессионалами в данной области.