Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как правильно зарегистрировать риелтора?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Кaк oткpыть pиэлтopcкyю фиpмy, кoтopaя нaчнeт пpинocить дeньги в ближaйшee вpeмя? Бeз дoлжнoгo плaниpoвaния — никaк. Чтo имeннo дoлжeн включaть типoвoй бизнec-плaн pиэлтopcкoгo aгeнтcтвa? Paccмoтpим глaвныe пoзиции.
Шaг 2. B чeм бyдeт фишкa?
Bыгoднo ли oткpыть aгeнтcтвo нeдвижимocти пo apeндe квapтиp? Cтoит ли oткpывaть aгeнтcтвo кoммepчecкoй нeдвижимocти? Oт чeгo oжидaть нaибoльшeй пpибыли? Чтoбы oтвeтить нa эти вoпpocы, дaвaйтe paccмoтpим вce вoзмoжныe нaпpaвлeния paбoты бyдyщeгo aгeнтcтвa, a тaкжe pяд ycлyг, кoтopыe нe тoлькo пpинecyт бизнecy дoпoлнитeльный дoxoд, нo и cтaнyт eгo кoнкypeнтным пpeимyщecтвoм.
Нaчнeм c ocнoвныx ceгмeнтoв pынкa. B зaвиcимocти oт нaзнaчeния oбъeктa pынoк дeлитcя нa жилyю, кoммepчecкyю и пpoмышлeннyю нeдвижимocть. Taкжe выдeляют нeзacтpoeнныe зeмeльныe yчacтки и нeдвижимocть cпeциaльнoгo нaзнaчeния (вpoдe цepквeй и aэpoпopтoв). B зaвиcимocти oт видa coбcтвeннocти paзличaют пepвичный и втopичный pынки нeдвижимocти: к пepвoмy oтнocятcя нoвocтpoйки, кo втopoмy — oбъeкты, y кoтopыx yжe был coбcтвeнник.
B зaвиcимocти oт клacca жилaя нeдвижимocтьдeлитcя нa экoнoм-, кoмфopт-, бизнec-, пpeмиyм- и элит-ceгмeнты. Нo нe бyдeм yглyблятьcя в этy клaccификaцию: oтмeтим тoлькo, чтo экoнoм-клaccy cвoйcтвeннa типoвaя зacтpoйкa, нeбoльшaя плoщaдь и yдaлeннocть oт цeнтpa, a элитнoмy — индивидyaльный apxитeктypный пpoeкт, дopoгиe cтpoймaтepиaлы, выcoкиe пoтoлки и пoдзeмный пapкинг. Нy a ecли гoвopить нeпocpeдcтвeннo o типax oпepaций, тo выдeляют pынoк apeнды нeдвижимocти (cюдa вxoдят дoлгocpoчнaя, кpaткocpoчнaя и пocyтoчнaя apeндa) и ee пpoдaжи.
Нaибoлee вocтpeбoвaннaя ycлyгa нa pынкe нeдвижимocти — кyпля и пpoдaжa квapтиp. Meнee пoпyляpны кyпля и пpoдaжa кoммepчecкoй и зaгopoднoй нeдвижимocти, eщe мeньший cпpoc нaблюдaeтcя нa apeндy квapтиp. Кaк пpaвилo, мeньшe вceгo пpибыли пpинocит apeндa зaгopoднoй нeдвижимocти.
К ycлyгaм, кoтopыe мoгyт oкaзывaть pиэлтopcкиe aгeнтcтвa, oтнocятcя кoнcyльтaции cпeциaлиcтoв, пoиcк пpoдaвцa и пoкyпaтeля, пepeвoд пoмeщeния из жилoгo фoндa в нeжилoй, пoдгoтoвкa пoлнoгo пaкeтa дoкyмeнтoв, cpoчный выкyп нeдвижимocти, юpидичecкoe coпpoвoждeниe cдeлки, пoмoщь в пoлyчeнии кpeдитa и oфopмлeнии ипoтeки, oцeнкa нeдвижимocти, пepeкpeдитoвaниe, oфopмлeниe пoлиca cтpaxoвaния и мнoгoe дpyгoe.
Чeм бoльшe ycлyг вы гoтoвы пpeдocтaвить, тeм вышe вaш aвтopитeт, тeм бoльший штaт coтpyдникoв вaм пoнaдoбитcя и c тeм бoльшим чиcлoм бaнкoв и зacтpoйщикoв вaм нeoбxoдимo бyдeт нaлaдить coтpyдничecтвo. Этo нeпpocтo, нo ecли вы вce-тaки нaчнeтe пpивoдить людeй к пapтнepaм пo бизнecy, тo cмoжeтe нe тoлькo oбecпeчить дoпoлнитeльныe cкидки или выгoдныe ycлoвия кpeдитoвaния cвoим клиeнтaм, нo и зapeкoмeндoвaть ceбя в кaчecтвe пpoфeccиoнaлoв cвoeгo дeлa.
Bпpoчeм, мoлoдoe aгeнтcтвo впoлнe мoжeт cпeциaлизиpoвaтьcя лишь нa нecкoлькиx нaпpaвлeнияx paбoты c нeдвижимocтью: этo тoт caмый cлyчaй, кoгдa лyчшe мeньшe, дa лyчшe. Pacшиpить cпeктp ycлyг никoгдa нe пoзднo.
Что нужно знать перед открытием агентства недвижимости
Основными направлениями работы риэлторских компаний являются следующие:
- Долгосрочная аренда
- Краткосрочная аренда
- Посуточная аренда
- Покупка и продажа недвижимости
При создании бизнеса с нуля выберите определенную сферу, в которой планируете предоставлять услуги: жилой фонд, коммерческая недвижимость, загородные дома, недвижимость за рубежом, аренда квартир.
В идеале необходимо провести маркетинговое исследование и понять, какие услуги востребованы на рынке в вашем городе. Многие риэлторские фирмы предоставляют помимо основных целый ряд дополнительных услуг, которые зачастую приносят существенную часть прибыли:
- Консультации юриста, специализирующегося на недвижимости
- Согласование перепланировки объекта
- Перевод помещения из жилого фонда в нежилой
- Мероприятия, направленные на повышение взаиморасчетов покупателя и продавца
Пошаговая инструкция по открытию агентства недвижимости с нуля и открытие фирмы
Для открытия агентства недвижимости необходимо провести ряд обязательных действий:
-
Регистрация юридического лица ООО или ИП. Если вы решили в одиночку создавать свой бизнес, то подойдет ИП, а если у вас есть компаньон, то уже без вариантов ООО.
-
Подготовка пакета документов. Стоимость организационных расходов, с учетом открытия счета в банке составит для ИП 3 000 рублей, для ООО – 10 000 рублей.
-
Аренда или выкуп помещения. Для первоначального запуска бизнеса однозначно аренда, а потом можно озаботиться и покупкой офисного помещения с отдельным входом на первом этаже.
-
Набор сотрудников. Этот пункт на ваше усмотрение и полностью зависит от первоначальных возможностей.
-
Организация труда и бизнес-процессов.
Прибыль и рентабельность агентства недвижимости
Какую же прибыль зарабатывает агентство недвижимости? Этого не может знать и предугадать никто. Многое зависит от базы объектов, от умения руководителя бизнеса и сотрудников вести переговоры с клиентами. Можно сказать одно, что если агентства недвижимости существуют, значит прибыль у них есть и первоначально вложенные средства окупаются быстро.
Агентство недвижимости как и любой другой бизнес может быть прибыльным или убыточным. Получение прибыли в конечном итоге не зависит от направления бизнеса, а зависит от умения руководителя заключить сделку и заработать эту прибыль.
Когда подписывать договор с агентом по недвижимости
Если вы звоните «владельцу» и он говорит вам, что квартира продана, но есть другие, не вступайте в дальнейший разговор и повесьте трубку. Лучше не звонить с личного номера, и уж тем более со стационарного.
В преамбуле необходимо указать:
- вид сделки;
- число, месяц и место заключения договора;
- наименования и роли контрагентов;
- серию и номер паспорта.
Рекомендуется включить в обязательства покупателя следующее: подписание акта, показывающего недвижимость, оплата услуг к определенной дате (должно быть четко указано, когда услуги должны быть оплачены).
В преамбуле необходимо указать:
- вид сделки;
- число, месяц и место заключения договора;
- наименования и роли контрагентов;
- серию и номер паспорта.
Рекомендуется включить в обязательства покупателя следующее: подписание акта, показывающего недвижимость, оплата услуг к определенной дате (должно быть четко указано, когда услуги должны быть оплачены).
Мои друзья в 2013 году, когда рынок переживал бум, сняли офис на первом этаже рядом с рынком, купили мебель, повесили огромный баннер….. И за шесть месяцев ни один человек не пришел с улицы! В результате они закрыли бизнес. Но неудачное расположение офиса можно компенсировать хорошей рекламой.
Сотрудники агентств недвижимости могут сотрудничать с нотариусами, адвокатами и солиситорами. Их услуги входят в комиссионные риэлтора или оплачиваются отдельно.
Необходимые лицензии и разрешения
Выполнение риэлторской деятельности требует наличия определенных лицензий и разрешений. Как правило, для этого нужно обратиться в специальные органы и предоставить необходимые документы.
Вначале необходимо получить лицензию на риэлторскую деятельность. Это официальное разрешение, которое выдается соответствующим государственным органом. При подаче заявления на лицензию риэлтору обычно требуется предоставить паспорт, диплом или другое свидетельство о профессиональном образовании, а также документ, подтверждающий наличие стажа работы в сфере недвижимости.
Кроме этого, иногда требуется получение разрешения на работу с конкретными видами недвижимости. Например, для продажи земельных участков или коммерческой недвижимости может потребоваться специальное разрешение.
Важно отметить, что лицензию на риэлторскую деятельность необходимо регулярно продлевать. Обычно срок действия лицензии составляет от 1 до 5 лет, после чего она должна быть обновлена.
При отсутствии необходимых лицензий и разрешений риэлторская деятельность может быть признана незаконной, что может повлечь за собой серьезные юридические последствия.
Таким образом, перед началом риэлторской деятельности необходимо внимательно изучить законодательство вашей страны или региона и обратиться в соответствующие органы за получением всех необходимых лицензий и разрешений.
Соблюдение законодательства и этика работы
Оформление риэлторской деятельности требует не только знания и навыков в области недвижимости, но и строгого соблюдения законодательства и этики работы. Нарушение правил может повлечь за собой серьезные последствия, включая штрафы и лишение лицензии.
В рамках законодательства риэлтор должен быть зарегистрирован и иметь лицензию на свою деятельность. Это позволяет контролировать качество и надежность предоставляемых услуг. Также важно соблюдать правила и требования при заключении сделки, включая оформление договоров и соблюдение сроков.
Важным аспектом работы риэлтора является этика. Риэлтор должен быть профессиональным и честным, а также соблюдать конфиденциальность информации, полученной от клиента. Риэлтор не должен манипулировать информацией или навязывать клиенту невыгодные условия.
Одна из главных этических норм работы риэлтора — предоставление объективной информации клиенту. Риэлтор должен быть объективным при оценке объекта недвижимости и предоставлении информации о его преимуществах и недостатках.
Также риэлтор должен стремиться к созданию доверительных отношений с клиентом. Для этого важно быть открытым к общению, готовым помочь и адекватно реагировать на запросы и просьбы.
| Принципы этики в риэлторской деятельности: |
|---|
| 1. Честность и добросовестность в работе с клиентами. |
| 2. Соблюдение конфиденциальности и неразглашение информации. |
| 3. Объективность и достоверность предоставляемой информации. |
| 4. Профессионализм и саморазвитие. |
| 5. Соблюдение законов и правил, регулирующих риэлторскую деятельность. |
Соблюдение законодательства и этика являются основой успешной деятельности риэлтора. Неуважение к этим аспектам может привести к потере доверия клиентов, ухудшению репутации и, в конечном итоге, к уменьшению прибыли и закрытию деятельности.
Если вы открыли агентство недвижимости как Общество, придется:
- издавать приказы о приеме и увольнении риэлторов;
- вести табель рабочего времени;
- заполнять карточки работников;
- оформить структуру предприятия (подготовить штатное расписание);
- составлять графики отпусков;
- составить и подписать должностные обязанности риэлторов и юристов компании.
Как и любое предприятие по обслуживанию населения, агентство недвижимости должно иметь Уголок потребителя с определенной информацией:
- названием предприятия;
- графиком работы агентства недвижимости;
- ЗоЗПП;
- правоустанавливающими документами на риэлтерскую контору;
- сведениями о руководстве агентства (ФИО предпринимателя/директора, контактный телефон);
- перечнем, предлагаемых агентством услуг с их стоимостью;
- перечнем, адресами и телефонами органов, контролирующих работу рекламного агентства (СЭС, пожарной инспекции, комитета по защите прав потребителей);
- телефоны экстренных служб.
При проверке Пожарной инспекцией или СЭС у вас могут проверить наличие инструкций, приказов, распоряжений и журналов, касающихся противоэпидемического и противопожарного режимов:
- Планы эвакуации (если в помещении ателье будет одновременно 10 человек и более). С ростом ателье при нахождении в помещении от 50 человек потребуется инструкция по поведению работников ателье при пожаре.
- Инструкции по противопожарной безопасности, технике безопасности.
- Журналы инструктажей по ППБ.
- Приказ о назначении лица, ответственного за противопожарный режим в помещении агентства.
- Журнал регистрации несчастных случаев на предприятии.
- Журнал учета средств тушения пожара.
- Журнал проверок работоспособности и поверок огнетушителей.
- Журнал учета присвоения I группы по электробезопасности персоналу, не имеющему электротехнического образования.
- Журнал генеральных уборок в помещении агентства недвижимости.
- Журнал учета дезинфектантов.
- Книга регистрации проверок контролирующими органами.
- Копия закона о ППБ.
Знание рынка и аналитика
Первоочередная задача риэлтора – изучить рынок недвижимости в том регионе, где он будет работать. Риэлтор должен знать как основные параметры объектов недвижимости, так и текущую ценовую ситуацию. Это позволит риэлтору предоставить клиенту максимально точную и актуальную информацию о рынке.
Кроме того, риэлтор должен уметь проводить аналитику по рынку недвижимости. Это означает, что он должен уметь анализировать данные о ценах, спросе, предложении и других факторах, влияющих на рынок. Риэлтор должен уметь оценивать текущую ситуацию на рынке и предсказывать его дальнейшее развитие. Это поможет риэлтору принимать обоснованные и выгодные решения для клиента.
Знание рынка и умение проводить аналитику являются фундаментальными навыками, необходимыми каждому риэлтору. Их развитие позволит риэлтору быть профессионалом в своей области и успешно выполнять свои обязанности перед клиентами.
Создание своего агентства недвижимости, ООО
На стартовом этапе владельцу нового агентства недвижимости придется не только проводить сделки, но и активно заниматься организаторской деятельностью – выстроить работу сотрудников, фирмы, офиса и прочее.
Чем дальше – тем меньше в его труде будет недвижимости, и тем больше контроля подчиненных, общения с банками, различными инстанциями и продвижения компании (реклама, пиар, сайт, создание базы, поиск новых партнеров, эксклюзивов, участие в мероприятиях и т.д). И эта работа от привычной агентской отличается насовсем.
По существующей практике, на организацию своего АН обычно решаются руководители отделов, работающих в крупных агентствах недвижимости. В свой бизнес они приглашают своих же подчиненных из материнской структуры, пообещав им более привлекательные условия, заодно переманивая и более работоспособные кадры из других отделов. Это стресс, причем для всех сторон – и для бывших начальников, и для обретших независимость подчиненных, и даже для рынка в целом. Слухи и сплетни ходят после этого годами, человеческие связи рушатся, а обида заставляет участников «раздела» мстить друг другу. Московский рынок недвижимости помнит не одну такую историю.
Тем не менее, практически всем существующим сегодня агентствам приходится проходить через такие «почкования» постоянно. А цена ухода топ-менеджера и увода команды бывает немалой. Никто их опрошенных спикеров не стал говорить официально, но многие из них называли цифру — в 50 – 70 % от общего объема дохода материнской компании.
Но месть – дело непродуктивное, гораздо выгоднее сотрудничать, а еще лучше – не допустить ухода ценных сотрудников. «Нужно настолько обеспечить их инструментами для работы, чтобы у них не возникало даже мысли покинуть компанию, нужно создать условия, чтобы человек, работая у тебя, заработал больше, чем самостоятельно.
Юридическая и рекламная поддержка, прекрасная полная база данных, лучшие фотографы – все для вас, только работайте», — уверен Георгий Дзагуров. Впрочем, он не раскрыл подробности индивидуальных условий для особо ценных сотрудников. И несмотря на то, что его Penny Lane Realty – один из крупнейших и сильнейших игроков на рынке, эта компания стала настоящей «кузницей кадров». Из-под ее крыла вышло немало самостоятельных игроков.
Кстати, о самостоятельности: господин Дзагуров считает, что сейчас «время команд и сильных конкурентов, одиночкам на рынке делать нечего», он готов активно участвовать в обратном процессе — принимать «под крыло» уже сложившиеся коллективы, чтобы в Penny Lane Realty приходили сразу командами. И если уж говорить о переманивании и удержании, нередко владельцы крупных компаний в качестве наиболее эффективного средства используют предложение доли в своем бизнесе: «хочешь свою компанию – возьми кусок моей, стань партнером».
Бизнес-план агентства недвижимости с нуля
Самое простое агентство недвижимости, в котором владелец будет исполнять роль директора и риэлтора, потребует инвестиций
| Наименование | Значение |
|
Первичные затраты |
|
| Приобретение мебели для офиса | 20 тыс. руб. |
| Покупка оборудования для офиса (компьютер, ПО, факс, телефон, копировальный аппарат) | 30-50 тыс. руб. |
| Разработка сайта | 10-30 тыс. руб. |
| Проведение рекламной кампании | 10-100 тыс. руб. |
|
Ежемесячные расходы |
|
| Оплата аренды помещения | от 5 тыс. руб. |
| Расходы на мобильную связь | 500-1 тыс. руб. |
| Расходы на транспорт | 1-30 тыс. руб. |
| Заработная плата бухгалтеру | от 3 тыс. руб. |
Шаг 1. Подготовка документов для открытия агентства недвижимости
После того, как предприниматель решит, что хочет открывать свое агентство недвижимости, ему необходимо подготовить определенный пакет документов и быть готовым к регистрации бизнеса.
Первое, что должен решить предприниматель, с какой формой бизнеса он будет работать — ИП (индивидуальный предприниматель) или ООО (общество с ограниченной ответственностью). Если предприниматель принял решение организовывать бизнес в одиночку, то в данном случае подойдет форма ИП, если же предприниматель имеет партнера, то в данном случае подойдет форма ООО.
Документы, необходимые для регистрации агентства недвижимости:
- Заявление о государственной регистрации с подписью, заверенной нотариусом;
- Решение о регистрации ИП или ООО;
- Квитанция об оплате государственной пошлины.
Шаг 4. Выбор и покупка оборудования для открытия агентства недвижимости
Для запуска агентства недвижимости потребуется совсем немного – обустроить офис. При выборе мебели и интерьерных изделий стоит понимать, что оформляется офисное помещение. Классика – вот лучший стиль оформления, которому доверяют на протяжении веков. Стол, шкаф, диван, полка должны быть подобраны в одном стиле. Минимализм и строгость должны присутствовать в приемной. Также потребуется стандартный набор офисной техники: компьютер, сканер, принтер, телефон.
На покупку различной мебели для обустройства офиса (столы, стулья, шкафы, стеллажи и прочая мебель) предпринимателю придется потратить в районе 200 000 рублей. Покупка компьютеров на 6 сотрудников обойдется еще в 150 000 рублей.
Таким образом, на покупку оборудования для обустройства офиса агентства недвижимости необходимо выделить 350 000 рублей.
Рынок недвижимости является одним из важнейших секторов экономики и внесет значительный вклад в развитие страны, если его деятельность будет надлежащим образом регулироваться. Контроль над этим рынком позволяет предотвратить появление нелегальных сделок, обеспечить безопасность и защитить права людей, занимающихся недвижимостью.
Введение обязательной лицензии на риэлторскую деятельность стимулирует повышение профессионализма и ответственности риэлторов. Оно позволяет выявить недобросовестных и неопытных участников рынка, а также повысить уровень доверия между продавцами и покупателями недвижимости.
Лицензия выдается только лицам, которые прошли специальную подготовку и получили необходимый опыт работы. Это гарантирует, что риэлтор обладает достаточными знаниями и навыками для квалифицированного оказания услуг в сфере недвижимости. Кроме того, на риэлторов, имеющих лицензию, распространяются определенные обязательства и ответственность перед клиентами.
Регулирование рынка недвижимости также включает контроль за соблюдением налоговых обязательств риэлторами и агентствами. Это позволяет исключить возможность ухода от налогообложения и создает равные условия для всех участников рынка. Кроме того, риэлторы, которые не платят налоги, несут ответственность перед государством и подвержены штрафам и санкциям.
Регулирование рынка недвижимости предоставляет людям возможность получить квалифицированную помощь при покупке, продаже или аренде недвижимости. Оно способствует повышению доверия к риэлторам и повышает безопасность сделок. Кроме того, регулирование рынка позволяет снизить количество ошибочных и некачественных предложений на рынке недвижимости, благодаря чему потенциальные клиенты могут получить наиболее соответствующую своим требованиям информацию о недвижимости.
Если у вас есть вопросы по данному вопросу, вы можете отправить их на нашу почту, и мы с удовольствием ответим на них. А если у вас есть предложения для авторов данного документа, вы можете отправить их на нашу почту, и мы с удовольствием их рассмотрим.