Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать квартиру, собственник которой несовершеннолетний». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Практика выдачи разрешений разнится от региона к региону. Где-то согласия выдаются без особых проблем, а где-то чиновники рассматривают заявления несколько месяцев. Все зависит от конкретной индивидуальной ситуации.
Отзывы и типичные проблемы
Ниже представлены типичные проблемы, при которых гражданам отказывают:
- приобретается жилье, которого не существует – квартира на стадии котлована;
- новая квартира по площади меньше старой;
- после переезда с детьми несовершеннолетний ребенок станет хозяином меньшей доли, чем прежде;
- квартира приобретается в рассрочку, есть вероятность судебных разбирательств;
- новое жилье по техническим характеристикам уступает старому;
- новый район лишен достаточной инфраструктуры.
Общий подход попечительских и опекунских органов одинаковый – если из документов видно, что новая квартира по какому-то признаку хуже старой, гражданин получит отказ.
Чтобы обезопаситься, рекомендуется заранее – еще до выставления квартиры на продажу – прийти к специалисту опеки, получить предварительное заключение. Консультант расскажет, при каких условиях можно будет продать жилье.
Пoшaгoвaя инcтpyкция: кaк пpoдaть квapтиpy c нecoвepшeннoлeтним coбcтвeнникoм дoли
Пpoцecc пpoдaжи квapтиpы, peбeнoк в кoтopoй являeтcя coбcтвeнникoм oднoй из дoлeй, нe cильнo oтличaeтcя oт oпиcaннoгo вышe. Для пpoвeдeния cдeлки:
- Coбepитe пaкeт дoкyмeнтoв нa oтчyждaeмoe имyщecтвo.
- Oфopмитe pacчeтный cчeт или coбepитe дoкyмeнты нa пpиoбpeтaeмoe жильe.
- Нaпишитe зaявлeниe в oпeкy, пoлyчитe paзpeшeниe.
- Пoдпишитe дoгoвop кyпли-пpoдaжи caми, ecли peбeнoк млaдшe 14 лeт, или пycть eгo пoдпишeт нecoвepшeннoлeтний.
- Кyпитe нoвoe жильe и выдeлитe в нeм дoлю peбeнкy или пepeчиcлитe нa cчeт cyммy, эквивaлeнтнyю eгo дoлe.
- Пpeдocтaвьтe дoкyмeнты в opгaны oпeки и пoпeчитeльcтвa.
Что будет, если продать недвижимость без получения разрешения?
Сделка без предварительного разрешения органов опеки и попечительства, когда такое разрешение необходимо, не соответствует закону, поэтому не будет зарегистрирована в ЕГРН.
Если же Росреестр все же допустит регистрацию сделки, которая к тому же ухудшает имущественное положение подопечного, орган опеки и попечительства будет обязан обратиться в суд для оспаривания сделки с момента обнаружения им такого факта.
Как оформить сделку купли-продажи квартиры
В 2022 оформить сделку можно тремя способами:
Самостоятельно
С помощью нотариуса
С помощью риэлтора
Заниматься сделкой собственными силами — наиболее выгодный с финансовой стороны вариант. Однако в данном случае ни продавец, ни покупатель не застрахованы от мошенничества. Продавец сам контролирует все этапы продажи. Способ позволяет сэкономить деньги, однако увеличивает временные затраты. Кроме этого, владелец квартиры не знаком с тонкостями оформления сделки. Этот факт значительно затягивает процесс.
Когда купля-продажа невозможны?
На самом деле много нюансов, по которым ООП может отказать в предоставлении справки на купля-продажа жилплощади. Здесь причиной для срыва сделки, может стать элементарная прописка несовершеннолетнего на данной территории.
Но, чаще всего причины следующие:
- Мама или папа не явились в ООП или не согласны с продажей жилплощади;
- Законные представители хотят перевести лицо в округ, по всем характеристикам уступающему нынешнему проживанию;
- Состояние нового жилища не пригодно для комфортного проживания;
- Отсутствие элементарных условий (вода, туалет на улице и нет центрального отопления);
- Покупка жилья в недостроенном объекте;
- Строительство собственной жилплощади.
Нужно, кроме заявления подать следующее:
- Ксерокс удостоверений личности владельцев недвижимости (опекунов);
- До четырнадцатилетнего возраста – ксерокс свидетельства о рождении. После 14 – ксерокс паспортных данных;
- Ксерокс право устанавливающей документации (удостоверяющей право наследования);
- Ксерокс паспортных данных представителей ребенка;
- Согласие владельцев жилплощади (нотариально заверенное или в ООП);
- Данные о средствах, потраченных на квартиру;
- Ксерокс реестрового удостоверения, эксплуатации жилплощади и поэтажного плана;
- Сведения о прописанных на жилплощади;
- Банковский счет;
- Документ, подтверждающий оплату всех коммунальных услуг;
- От лиц 10-14 лет согласие на купля-продажа;
- Заявление от граждан старше четырнадцатилетнего возраста.
Важно! Покупка жилплощади и прописка в ней несовершеннолетнего лица – это не все действия, которые следует выполнить после договора. Затем все выше перечисленные бумаги предоставляются в МФЦ или ООП по новому месту прописки.
Как проходит купля-продажа?
Только после того, как отдел опеки даст согласие на совершение купля-продажа, где владельцем является лицо до 18 лет (имеет долю или прописку) можно приступать к сделке.
При этом процедуру лучше провести с юридическим специалистом, чтобы обезопасить себя от всех недоразумений. А их достаточно, так как дело касается несовершеннолетнего гражданина.
Что же касается соблюдения обязательных пунктов в документации, то они следующие:
- Полные инициалы, как продавца, так и приобретающего;
- Подпись сторон и дата проведения сделки;
- Техническая характеристика жилплощади;
- Право устанавливающая документация;
- ЕГРН;
- Обязательство о законной сделке;
- Документ о дееспособности продавца (отсутствие статуса банкрот);
- Указание точной стоимости квартиры;
- Обозначение условий, при которых соцзащита выдала разрешение;
- Обязательства сторон (на продажу и внесение средств за покупку);
- Указание метода оплаты (наличные, перевод, кредит, ипотека);
- Документ, подтверждающий ответственность сторон за сделку;
- Обязательства о госрегистрации жилплощади на другого владельца;
- Подписи участников купли-продажи.
- Чтобы продать квартиру одним из собственников которой является ребенок или недееспособный взрослый, понадобится разрешение органов опеки и попечительства.
- Если подопечный только зарегистрирован (прописан) в квартире, разрешение не нужно, но вы должны выписать его и одновременно зарегистрировать на новом месте.
- Перед обращением в органы опеки за разрешением на продажу, найдите покупателя.
- Докажите инспектору, что продажа не ущемляет интересы и права подопечного и новая квартира будет равноценна старой по стоимости, площади, количеству комнат и условиям проживания.
- Разрешение на покупку или отказ выдадут в течение 2-4 недель. Если не согласны с решением инспектора или условиями к сделке, их можно оспорить в суде.
- После получения разрешения у вас будет месяц на продажу старой и покупку новой квартиры.
- Чтобы органы опеки были уверены, что подопечный не останется без жилья, вы должны провести альтернативную сделку — одновременно продать старую и купить новую квартиру. Сделку обязательно должен зарегистрировать нотариус. За его услуги придется заплатить госпошлину.
- Вы не можете продать квартиру или долю в ней родственнику.
- Вы можете продать квартиру без встречной покупки, если вам нужны деньги на лечение, вы переезжаете в другой город или выделяете подопечного долю в другом жилье. Если не можете сразу предоставить вариант новой квартиры, органы опеки могут разрешить вам продажу квартиру, с обязательством перевода денег на счет подопечного и скорейшей покупки новой равноценной квартиры.
- После регистрации договоров и перерегистрации прав собственности, в течение месяца уведомите органы опеки о покупке новой квартиры и наделении подопечного правом собственности.
Например, родители решили продать квартиру, а новую купить в ипотеку. Они пошли в свою опеку, но там им сообщили, что комиссия не даст разрешение. Они посчитали, что раз доля ребенка будет в залоге у банка, это будет являются ухудшением его имущественных прав.
Что делать? В каждом городе есть как и «строгие» районные опеки, так и более «лояльные». Поэтому родителям нужно прописать ребенка в том районе, где районный отдел опеки спокойно относится к покупке квартиры в ипотеку и легко даст разрешение в данной ситуации. С ребенком должен прописаться один из родителей — п. 2 ст. 20 ГК РФ. Прописка должны быть постоянной, а не временной.
А где узнать какие отделы опеки «лояльные» в моем городе? Это нужно спрашивать у местных риэлторов.
Условия получения разрешения на продажу квартиры от опеки
Самое главное — исключение нарушения имущественных прав несовершеннолетнего, именно для этого государство и обязывает органы опеки проверять и сопровождать сделки, где собственниками выступают дети. Поэтому выделяются особые критерии, без которых проведение сделки невозможно:
- Как уже говорилось, стоимость доли или всей недвижимости в новой квартире, которая также будет оформляться в собственность несовершеннолетнего, не должна быть меньше чем та, что была ранее.
- Если речь о Москве, то здесь также есть определенные порядки. Если собственность ребенка находилась в Москве, то и покупаемая недвижимость также должна располагаться в Москве. Переезд из столицы будет расценен как ущемление прав несовершеннолетнего, но органы опеки могут рассматривать ситуацию с разных сторон, к примеру, если в новом жилье у ребенка будет большая по площади доля, то разрешение получить можно. Исключением можно назвать и переезд по медицинским показаниям, когда врачи рекомендуют ребенку для проживания более чистую экологическую среду, но это должно обязательно подтверждаться документально.
- Определяющим фактором является и стоимость старого и вновь приобретаемого жилья. Если оценка показала, что новое жилье проигрывает в стоимости, то органы опеки имеют право не дать разрешение на сделку. И будет не важно, что новая собственность по площади будет больше.
- Если речь о доле квартиры, то в ситуации, когда семья переезжает из более просторной квартиры в менее просторную, даже сохранив в собственности ребенка тот же метраж (к примеру, в старом жилье за ребенком была доля в 20 квадратов и в новом тоже 20), органы опеки могут отказать. Это может расценено как ухудшение жилищных условий для ребенка, хоть доля и остается прежней, но само жилье менее просторно, ребенку будет там менее удобно.
Порядок обращения в органы опеки
Для получения разрешения на продажу недвижимости в органы опеки должны обратиться все участники сделок с паспортами. Если кто-то не может присутствовать, то за него это должно сделать доверенное лицо, которое получило доверенность у нотариуса. Обязательно должны присутствовать родители (опекуны) и сам ребенок, если он достиг 14-ти лет.
Необходимые документы в опеку для продажи квартиры:
- заявления (всех собственников продаваемого имущества, родителей, самого несовершеннолетнего, если ему исполнилось 14 лет);
- свидетельство о рождении несовершеннолетнего;
- свидетельства о собственности на квартиру;
- кадастровый паспорт;
- выписка из домовой книги.
На новое жилье, собственником которого будет выступать ребенок предоставляется:
- свидетельства собственности;
- кадастровый паспорт;
- выписка из домовой книги.
Какие документы нужны для получения согласия опеки и сколько ждать решения
В попечительский совет, кроме заявления от законных представителей лица, не достигнувшего 18-летнего возраста, следует предоставить комплект необходимых документов. Перечень обязательной документации для получения согласия опеки на продажу квартиры несовершеннолетнего:
- паспорта отца и матери (либо опекунов);
- свидетельство о браке (если брачный союз был расторгнут — о расторжении брака);
- свидетельство о рождении несовершеннолетнего;
- выписка из лицевого счета;
- стандартный пакет документов на квартиру, подлежащую продаже;
- документация на приобретаемое жилье с оценкой независимого эксперта (кроме случаев, когда ребенок после процедуры отчуждения передается под опеку государства);
- подтверждение банка о том, что на имя несовершеннолетнего открыт расчетный счет и на него зачислена сумма, равная стоимости доли ребенка в продаваемом объекте.
Условия, при которых возможно оформление купли-продажи
Как и в стандартных случаях, приобретаемая квартира должна соответствовать юридической чистоте и обеспечиваться требуемой документацией. Недопустимо, чтобы объект был под арестом или находился в залоге. Эти требования предъявляются к продавцу недвижимости, который обязан представить документацию, подтверждающую правоспособность объекта.
Главное – это наличие оригиналов правоустанавливающего и право удостоверяющего документа. Кроме этого, к продавцу и лицу, представляющему интересы несовершеннолетнего покупателя, предъявляются требования:
- правоспособный возраст;
- наличие паспорта с пропиской;
- дееспособность.
Если родители (иные уполномоченные) передоверяют свои полномочия поверенным, то оформляют на них нотариально удостоверенную доверенность, с перечнем действий, которые те вправе совершить в контексте сделки.
В этом случае стороной сделки будет выступать несовершеннолетний собственник, а поверенный будет внесён в договор представителем «действующим в интересах». Законные представители обязаны предусмотреть все возможные риски, проверив:
- паспорт и всю документацию на квартиру, принадлежащую физическому лицу;
- учредительную документацию застройщика при покупке квартиры в новостройке.
Для большей правоспособности договор купли-продажи можно нотариально удостоверить или застраховать.
Риски и возможности их избежать
Риски при покупке квартир, в которых фигурируют несовершеннолетние, связаны с большими возможностями в будущем оспорить уже свершившийся факт передачи права собственности на жилье. Помимо стандартных опасностей для такой недвижимости добавляется еще одна – нарушение имущественных прав несовершеннолетних и его юридические последствия. Покупатель должен убедиться, что у органа опеки было взято разрешение на продажу недвижимости.
Подписать документ с продавцом можно и без вышеуказанного разрешения, но зарегистрировать новое право собственности – точно не получится. В Росреестре право собственности признают ничтожным, а сама сделка окажется недействительной (о том, в каких случаях ДКП может быть признан ничтожным и о расторжении сделки, читайте тут). Если расчеты производились неофициально, то покупатель может столкнуться с неприятной ситуацией возвращения только части уплаченных за квартиру средств.
Казалось бы, если есть разрешение от опеки, то риск устранен. Так думают многие покупатели недвижимости, однако процесс с соблюдением прав детей закончится только тогда, когда несовершеннолетний владелец получит новое жилье, взамен проданного.
Давайте вернемся к разрешению органов опеки – государство дает добро на продажу квартиры только в том случае, если в ближайшее время будет приобретена новая, и не хуже предыдущей.
Только тогда имущественные права ребенка будут соблюдены. При этом, сами родители – владельцы недвижимости – не могут задокументировать свои планы купить новую квартиру. Ведь они не знают, какую недвижимость найдут, по какой цене смогут ее приобрести. Все эти нюансы выясняются уже позже.
Сделка с органом опеки и попечительства, по большому счету, основывается на устной договоренности. А если бывшие собственники жилья в итоге не купят квартиру и нарушат имущественные права несовершеннолетнего, пострадают не только они, но и покупатель.
Поинтересуйтесь у продавца недвижимости – где будет зарегистрирован ребенок-владелец? Если есть такая возможность, то желательно зарегистрировать несовершеннолетнего до оформления купли-продажи и убедиться, что он проживает в достойных, не хуже прежних условиях. Только тогда вы полностью обезопасите себя от возможных неприятностей в будущем.
Теперь вы знаете все о процедуре продажи недвижимости с несовершеннолетним собственником. Берите во внимание наши советы, следуйте инструкции и сделка пройдет без заминок. Помните, что главное в этом случае соблюсти интересы ребенка, получить разрешение и убедиться, что у органа опеки в будущем не возникнет претензий ни к продавцу, ни к покупателю.
Продажа квартиры, полностью принадлежащей несовершеннолетнему
Найти покупателей на приобретение такой квартиры. Тем более, если этим занимается законный представитель по закону. Всякая сделка, где одна из сторон действует:
- по доверенности;
- от имени представителя (в данной ситуации договор купли-продажи будет составляться именно с законным представителем)
уже сама по себе опасна. Потому что правомочия представителе может оспорено заинтересованным лицом после сделки. А это повлечет её отмену.
Чаще всего несовершеннолетний является собственником квартиры, когда:
- стал участником приватизации;
- по наследству;
- по договору дарения.
Продажа квартиры, полностью принадлежащей несовершеннолетнему
Если ребенок является собственником недвижимости, то процесс получения разрешения на продажу квартиры в органах опеки почти не отличается от общего порядка, рассмотрение которого описано выше. Основное условие, которое предписывает закон, это получение в результате операции несовершеннолетним равнозначной жилплощади. Таким образом, новое жилье должно быть также оформлено в собственность.
Не допускается сделка, когда подопечный продает недвижимость своим законным представителям. Но они имеют право по своему желанию передать ему имущество безвозмездно. Малолетний ребенок не вправе участвовать в сделке. Но иногда для защиты его прав и законных интересов она признается судом действительной.
Родители не являются собственниками жилья, принадлежащего их ребенку, так же как и он не имеет аналогичное право на имущество родителей или лиц, осуществляющих патронаж.