Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Перевод апартаментов в жилой фонд». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Девелопер может сам предложить приобрести апарт-недвижимость с перспективой ее перевода в квартиру. То есть вы покупаете жилье по цене апартаментов, а после сдачи дома застройщик сам занимается переводом всех или части квартир в жилой фонд. Схема привлекательна для компаний тем, что этап согласования строительства происходит быстрее, потому что к возведению апарт-комплекса требований меньше.
Недостатки статуса «нежилой недвижимости»
Но в ряде случаев дольщики и не догадываются, что их жилье будет иметь статус «нежилого». Застройщик при продаже публикует вполне корректную информацию – продается действительно жилье, то есть, в помещениях можно жить, и они изначально для этого предназначены. Однако в рекламных материалах отсутствует упоминание о статусе, и некоторые покупатели, не знакомые с тонкостями жилищного законодательства, просто не догадываются о том, что их ждет. А именно:
- Тарифы по коммунальным услугам выше, чем в жилой недвижимости (применяются тарифы для коммерческих помещений), то есть – собственнику придется платить больше. Текущие переплаты по коммунальным платежам с течением времени перекрывают экономию, которая образовалась в результате более низкой стоимости жилья;
- Нет возможности зарегистрироваться на жилплощади на постоянной основе, есть возможность оформить временную регистрацию, однако, максимальный срок действия составляет 5 лет, затем приходится все оформлять заново. Отсутствие регистрации осложняет возможность устроить ребенка в детский сад, школу, поставить на учет в поликлинику, пр.;
- Налог на недвижимость рассчитывается по максимальным ставкам, используемым для налогообложения жилья. Если для квартиры ставка составляет 0,1%, то апартаменты облагаются налогом по ставке от 0,5% до 2% ;
- Покупатель не может рассчитывать на налоговый вычет, как в случае с обычными квартирами.
- При возведении апартаментов застройщики не обязаны строить объекты социальной инфраструктуры. А это означает, что с высокой вероятностью жильцам придется мириться с их отсутствием.
Будут ли апартаменты переводить в жилой фонд?
Москва резиновая, а вот земля вокруг нее — нет. Из этого достаточно явно следует, что скоро для строительства новых домов закончится место. И если говорить прямо, оно закончилось еще в 2018 году. Тогда-то застройщики и попытались пролоббировать закон о придании апартаментам статуса жилого помещения.
Закон оказался сырым и его не приняли, раскритиковав саму концепцию, но на этом история не закончилась. В 2020 году апартаментам снова попытались придать статус жилых помещений, но затея опять закончилась ничем.
На сегодняшний момент история так и не сдвинулась с мертвой точки: в Российском законодательстве нет четкого определения апартаментов, а перевод их статуса — отдельная, часто непростая процедура.
Помощь застройщика при переводе апартаментов в жилое помещение
Для дольщика такая форма сотрудничества экономически выгодна, но есть риски. Чтобы стороны были довольны, застройщик изначально должен проектировать помещения по стандартам жилых объектов, иначе в переводе откажут. На этапе строительства самостоятельно проверить, выполнено ли это условие, нельзя.
При отрицательном решении призвать девелопера к ответственности сложно: в договоре не прописывают пункт о гарантированном положительном исходе. Единственное, на что может уповать дольщик, — порядочность застройщика. Рекомендуем заключать подобные договоры с фирмами, у которых хорошая репутация и нет отрицательных отзывов.
Законопроект, который сейчас разрабатывается, позволит решить вопрос о статусе этого вида недвижимости. Так, пока есть предложение сделать апартаменты «жильем второго класса» – полностью назвать их «жильем» во многих случаях будет трудно, а в некоторых вообще невозможно. К примеру, одна из причин — в таких объектах сложно соблюсти санитарные нормы, разработанные для жилья.
Вместе с тем предполагается, что после принятия вышеупомянутого закона собственники апартаментов, получивших новый статус, смогут оформить там постоянную регистрацию. Также покупатели такой недвижимости будут защищены в случае банкротства застройщика наравне с покупателями квартир. На сегодняшний день это невозможно.
Тарифы на коммунальные услуги в апартаментах останутся такими же, как для нежилых помещений. При этом получать субсидии и компенсации на оплату ЖКУ, скорее всего, не представится возможным. Не будут действовать на них и программа льготной ипотеки, государственные жилищные программы и программа расселения аварийных зданий.
Правом на инициацию переоформления имеет только собственник помещения. Если гражданин заключил с застройщиком договор долевого строительства, а по документам помещение считается апартаментами, то правом на обращение в уполномоченный орган наделяется застройщик.
Так как для строительства апартаментов устанавливаются сниженные требования к месту размещения, и стоимость проекта ниже, застройщик может специально оформить документы на нежилое помещение. При заключении договора долевого строительства, он может обещать вам переоформить апартаменты в квартиру в процессе строительства.
Однако никто не может дать гарантии, что процедура будет разрешена уполномоченным органом.
Закон не предусматривает возможность привлечения к ответственности застройщика, если в процессе строительства он не может переоформить помещение в жилое. Так как по договору вы заплатили за апартаменты.
Примеры из судебной практики
Граждане часто сталкиваются с тем, что администрация выносит отрицательные решения по их заявлениям, хотя собраны все документы, а также объект соответствует требованиям жилья. Поэтому владельцы недвижимости вынуждены подавать исковые заявления.
К самым популярным примерам из практики относится:
- Решение по делу № 2А-2873/2016. Собственник апартаментов пытался через суд обжаловать решение администрации. Суд установил, что помещение не соответствует требованиям, поэтому в исковых требованиях было отказано.
- Решение по делу № 2-3169/2013. Владелец нежилого помещения пытался через суд признать апартаменты жилым помещением. В его исковых требованиях было отказано, поскольку объект имеет множество технических недостатков.
Кто принимает решение
В течение 48 дней с момента поступления заявления о переводе нежилого помещения в жилое орган местного самоуправления (ч. 1 ст. 23 ЖК РФ) обязан принять решение и направить гражданину, обратившемуся за услугой, соответствующее уведомление, по форме, утвержденной постановлением Правительства России от 10.08.2005 № 502. Если бумаги подавались в МФЦ, срок рассмотрения обращения исчисляется со дня его поступления в администрацию из многофункционального центра (ч. 5 ст. 23 ЖК РФ).
В некоторых регионах, например в Москве, можно подать заявление и документы через портал «Госуслуги».
Что такое апартаменты и для чего их переводить в жилую недвижимость
Апартаменты представляют собой нежилые помещения, значащиеся по документам в качестве зданий гостиничного типа или объектов общественного значения. Их отличительная особенность от квартир – частичное отсутствие необходимой инфраструктуры и коммуникаций. Например, это могут быть гостиничные номера, пригодные для проживания. Но по факту в них могут отсутствовать внутренние элементы, такие как кухня, ванная комната, относительно благоустройства – нет детских площадок, стоянок для машин и т.д. Проживать в подобных условиях никто не запретит, но вот прописаться, здесь не получится.
Невозможность постоянной регистрации, это одна из причин необходимости переоформления недвижимости из статуса апартаментов в категорию жилой недвижимости. К другим факторам, обосновывающим данную потребность, относятся:
- стоимость. Цена на апартаменты на 20-30% ниже, чем на квартиры;
- разница в оплате ЖКУ. Для нежилых помещений применяются расценки как, для коммерческих площадей, а это существенно дороже, чем оплата коммунальных услуг жилого фонда;
- высокий налог на имущество. Переплата по сравнению с квартирой может достигать 50-200%;
- при покупке нежилой собственности не предоставляется право на получение налогового вычета;
- неприспособленность апартаментов к проживанию, в связи с частичным отсутствием необходимых условий (отопления, санузла, детских площадок и т.д.).
На практике, не всегда удается решить весь спектр проблем, например, из-за планировки здания, или отсутствия подведенных к нему коммуникаций. Поэтому не всегда перевод в жилое помещение представляется возможным.
Необходимые документы и сроки
В соответствии со ст.23 ЖК РФ, для перевода апартаментов в жилую недвижимость необходимо предоставить в администрацию следующий пакет документов:
- заявление установленного образца;
- паспорт заявителя (копия);
- документы на право собственности;
- техпаспорт помещения;
- поэтажный план строения, в котором находится заявленная площадь;
- проект перепланировки (если есть необходимость);
- протокол общего собрания собственников дома, на котором принималось решение о переводе в жилой фонд;
- согласие каждого собственника, примыкающих к передаваемому помещению, жилых площадей.
Как перевести — пошаговые действия
Застройщики во время возведения жилого многоквартирного дома предварительно запрашивают в администрации разрешение на строительство апартаментов, что дает возможность снизить расходы. Во время строительных работ осуществляется перевод, позволяющий присвоить квартирам статус жилых объектов. Благодаря такой схеме лица, которые выступают дольщиками долевого строительства, могут приобрести жилье по сниженным ценам.
Справка! При составлении ДДУ важно убедиться, что застройщик действительно перевел помещения в жилой фонд.
Если изначально приобретались апартаменты, то перед переводом следует убедиться, что объект соответствует требованиям, которые предъявляются к жилым помещениям. Все эти условия перечисляются в ПП №47.
Примеры из судебной практики
Граждане часто сталкиваются с тем, что администрация выносит отрицательные решения по их заявлениям, хотя собраны все документы, а также объект соответствует требованиям жилья. Поэтому владельцы недвижимости вынуждены подавать исковые заявления.
К самым популярным примерам из практики относится:
- Решение по делу № 2А-2873/2016. Собственник апартаментов пытался через суд обжаловать решение администрации. Суд установил, что помещение не соответствует требованиям, поэтому в исковых требованиях было отказано.
- Решение по делу № 2-3169/2013. Владелец нежилого помещения пытался через суд признать апартаменты жилым помещением. В его исковых требованиях было отказано, поскольку объект имеет множество технических недостатков.
Исходя из практики, перевод многоэтажных зданий из апартаментов в жилые квартиры не обходится без участия суда. Например, в Москве уже накоплен опыт успешных судебных дел по данному вопросу. Причем, не только в отношение одного собственника, но и сразу от группы владельцев недвижимости в многоэтажном доме (например: апелляционное определение Свердловского областного суда от 11 октября 2021 года по делу № 33-17810/2016).
Основная сложность в том, что законодательно этот вопрос урегулирован не до конца. Остаются спорные моменты, разночтения в нормативных актах и «решения» по усмотрению администрации. Последняя разновидность споров самая частая. Зачастую собственникам приходиться выступать в суде на стадии перепланировки апартаментов.
Пример:
Сергей обратился с иском против местной администрации г. Ростов-на-Дону. Мужчина имел в собственности апартаменты в центре города. За счет удобного расположения здания, объект рос в стоимости. Сергей решил увеличить ликвидность за счет перевода апартаментов в квартиру. Ему пришлось нанять ремонтную бригаду и привести объект в технический «идеал». Однако в переводе ему было отказано. Комиссия установила, что параметры межкомнатной двери не отвечают нормам СНИП. Фактически разница была 1-2 см, что и послужило поводом подать иск. Остальные критерии Сергей учёл, затратив на ремонт большие деньги. Суд встал на сторону собственника и обязал администрацию разрешить переоформление статуса апартаментов.
Закон об апартаментах в России будет принят в 2022 году с существенными доработками
МОСКВА, 24 декабря. /ТАСС/. Закон о правовом статусе апартаментов в России будет принят в 2022 году, но он претерпит существенные изменения, сообщил ТАСС в пятницу председатель комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов.
«Было принято решение о рабочей группе. Оно не повлияет на качество и на сроки, мы в следующем году планируем завершить эту работу. Но точно абсолютно, что очень изменится подход», — сказал Пахомов.
В настоящее время апартаменты являются нежилыми помещениями, которые приравниваются к коммерческой недвижимости. Из-за отсутствия статуса жилого помещения собственники апартаментов не могут получить постоянную регистрацию, а вопросы регулирования тарифов на услуги жилищно-коммунального хозяйства в таких домах не подпадают под контроль госжилинспекций.
Пахомов отметил, что законопроект будет дорабатываться так, чтобы избежать его возможного двоякого трактования. «Нельзя давать двоякие трактовки о том, что мы строим не жилье, а потом — возможность признавать его жильем .
Если мы дадим возможность что-то строить и переводить это [в статус жилья] в будущем, то логично предусмотреть возможность переводить что-то в прошлом.
Но это внесет нереальный хаос, Москва погрязнет в судах, этого делать нельзя, нужны четкие решения», — сказал Пахомов.
Депутат подчеркнул, что не видит возможности перевода в жилые помещения апартаментов, которые уже построены. «Что делать с апартаментами, которые уже построены, — это вопрос более сложный. Но я пока не вижу перспектив перевода этих площадей в квартиры», — сказал Пахомов.
Депутат добавил, что также законопроект должен содержать четкие правила налогообложения таких объектов. «Эти условия должны стимулировать строительство апартаментов, с четкими правилами по налогообложению и тарифам.
Сегодня скачки от 0,5% в составе отеля до 2%. Давайте дадим четко: 0,5% как арендное жилье, и пусть люди живут спокойно», — пояснил Пахомов. По его словам, сейчас апартаменты строятся на территории 42 регионов России.
Ранее Госдума перенесла первое чтение законопроекта, который позволяет переводить апартаменты из разряда нежилых в жилые помещения. Спикер нижней палаты Вячеслав Володин предложил запросить официальное заключение правительства РФ и образовать рабочую группу.
- Регистрация по месту жительства. Собственник комнаты имеет право зарегистрироваться сам и зарегистрировать любых других граждан на своей жилплощади, даже если они не являются его родственниками. Владелец доли может зарегистрироваться в квартире сам и зарегистрировать несовершеннолетних детей, в случае если размер его доли не слишком мал. Чтобы оформить прописку другим гражданам, необходимо получить согласие от всех соседей.
- Платежи за жилищно – коммунальные услуги. Являясь владельцем комнаты, осуществлять платежи по счетам нужно исключительно за свою собственность и площадь, поскольку при выделении доли в комнату происходит разделение финансово – лицевых счетов. Являясь же обладателем доли, платить придется не за фактически занимаемую территорию и потребляемые коммунальные услуги, а за официально закрепленную долю в документах.
- Разница между тем, доля или комната в квартире является объектом собственности, имеет значение для тех, кто желает получить кредит в банке под залог. Так, например, комната легко может использоваться в качестве залогового поручения, а вот долю, если и зачтут в качестве приемлемого обеспечения, то, скорее всего, банком будет предоставлен кредит по завышенным процентным ставкам и на невыгодных условиях.