Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как взыскать неустойку с застройщика?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При получении отрицательного решения суда дольщик вправе подать апелляцию в срок до 30 суток с момента получения постановления. Важно не пропустить этот период и периодически напоминать о себе помощнику судьи для своевременного получения определения. К апелляционному заявлению нужно приложить чек о выплате госпошлины.Новый иск подается через суд, который уже рассматривал дело. Пакет документов и принцип подачи такой же, как и в случае с первым исковым заявлением. После отправки иска нужно контролировать движение жалобы через ресурс судебного органа или через суд.
Апелляция на решение суда
Нужно учесть, что продолжительность выступления в апелляционном суде не превышает 5 минут, поэтому нужно заранее подготовить речь и высказать только основные моменты.
Как в досудебном порядке взыскать неустойку с застройщика?
Чтобы взыскать с компании неустойку без судебного вмешательства, необходимо подготовить письменную претензию. В ней следует предложить застройщику добровольно уплатить штраф и пени. Заявление должно содержать сумму неустойки и требование возместить ущерб в полном объеме за нарушение срока сдачи строительного объекта. В расходы, которые понес дольщик из-за недобросовестной фирмы, можно включить оплату арендной квартиры и другие подобные убытки.
К заявлению с требованием оплатить неустойку гражданин должен предоставить застройщику ДДУ (договор долевого участия) и копии платежных документов. Они необходимы для подтверждения расходов, которые возникли из-за нарушения сроков сдачи жилья.
Когда претензия сформирована, все документы подготовлены, весь комплект следует направить застройщику ценным или заказным письмом с описью содержимого и уведомлением о вручении. Альтернативный вариант — передать заявление лично строительной компании.
В этом случае следует подготовить два экземпляра, один из которых остается у дольщика. На нем представитель фирмы должен поставить подпись о получении претензии с указанием даты. Заверяется отметка штампом или печатью юридического лица. У гражданина на руках должно быть официальное подтверждение, что представитель строительной компании получил документы. Они могут потребоваться в суде.
Как дольщику – физическому лицу взыскать неустойку через арбитражный суд?
Так как обязательными участниками спора, подлежащего рассмотрению в арбитражном суде, являются организации или индивидуальные предприниматели, физическим лицам для взыскания компенсации через арбитраж придётся прибегнуть к цессии.
Что это такое? Цессия предполагает заключение договора уступки, в результате чего право на взыскание неустойки переходит к другому лицу. В частности, от участника долевого строительства к какому-либо юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю.
Договор уступки права требования не подлежит государственной регистрации в Росреестре в отличие от самого договора участия в долевом строительства и может быть заключен независимо от согласия застройщика. В соглашение следует включать условие о распределении сумм взысканной неустойки между сторонами договора уступки. Также необходимо учитывать, что нередко застройщики пытаются оспорить цессию, что вынуждает дольщиков становиться участниками дополнительных судебных тяжб.
Когда взыскание неустойки по ДДУ возможно только через арбитражный суд?
Помимо изложенного выше важно учитывать, что существуют случаи, когда взыскание неустойки возможно исключительно через арбитражный суд независимо от желания участника долевого строительства. Так, при введении в отношении застройщика одной из процедур банкротства взыскание штрафных санкций с него допускается исключительно в арбитражном суде, причем в рамках дела о банкротстве. На данное правило акцентируется внимание в Обзоре практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2015) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.03.2015) (вопрос 8).
Таким образом, во взыскании неустойки через арбитражный суд есть как преимущества, так и явные недостатки, в связи с чем перед выбором способа взыскания необходимо проанализировать целый ряд критериев. В частности, стоит учитывать последние тенденции судебной практики.
Сложности при взыскании неустойки по ДДУ через арбитражный суд
Препятствием в получении полного размера неустойки может быть не только ее несоразмерность последствиям нарушение договорных обязательств. Зачастую оказывается, что отношения между застройщиком и дольщиком начинают регулироваться Законом № 127-ФЗ о несостоятельности и банкротстве.
Это происходит в том случае, когда в период ведения договорных отношений по ДДУ застройщик попросту обанкротился. Все выплаты в период банкротства застройщика, которые касаются:
- возврата денежных средств, вложенных в строительство;
- сумм, которые дольщику положены в качестве компенсации (неустойки, штрафа, морального и материального вреда),
должны быть включены в реестр жилой недвижимости или в реестр требований кредиторов, если дольщик в установленный законом срок заявляет о своем интересе на квартиру или потребует возврат денег.
Именно с этого момента ситуация может развиваться в нескольких направлениях:
- либо дольщик получит выплату от банка, который выдал поручительство застройщика
- либо дом будет достроен.
В каком случае неустойка не может быть взыскана
Есть обстоятельства, когда застройщик освобождается от выплаты неустойки за нарушение срока сдачи дома.
Если застройщик понимает, что строительство никак не может быть завершено в обусловленный договором о долевом участии срок, то в соответствии с законом он обязан минимум за два месяца до окончания срока сдачи дома известить об этом дольщика, и предложить ему изменить условия договора о сроке сдачи объекта, т.е. перенести этот срок на более поздний (пункт 3 статьи 6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве»).
Помните, что в случае согласия дольщика на перенос сдачи объекта, и подписания между сторонами соответствующего дополнительного соглашения, рассчитывать на получение неустойки дольщик уже не может.
Подписание такого дополнительного соглашения – это право участника долевого строительства, а не его обязанность.
Итак, если указанный в договоре долевого участия в строительстве срок сдачи квартиры нарушен, при этом стороны не заключали дополнительное соглашение о переносе сроков сдачи объекта, перед застройщиком смело можно ставить вопрос о выплате неустойки.
Также застройщик освобождается от уплаты неустойки, если участник долевого строительства уклоняется от подписания акта приема-передачи квартиры (пункт 3 статьи 6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве»).
Но это не значит, что дольщик обязан принять квартиру даже если у него есть претензии к качеству строительства, т.е. когда выявлены недостатки строительных работ.
Вышеуказанная норма закона как раз для таких случаев содержит оговорку о том, что освобождение застройщика от неустойки может иметь место только при условии надлежащего исполнения им обязательств по договору о долевом строительстве.
Если же квартира сдана с нарушениями строительных норм, и дольщик обнаружит существенные отклонения в строительстве и явные недостатки работ, это говорит о ненадлежащем исполнении застройщиком своих обязательств по договору.
В этом случае дольщик вправе требовать от застройщика составления акта осмотра квартиры, в котором должны быть зафиксированы все недостатки. Осмотр проводится при участии дольщика и представителя застройщика. Акт подписывается обеими сторонами.
При таких обстоятельствах дольщик вправе не подписывать передаточный акт (пункт 5 статьи 8 ФЗ «Об участии в долевом строительстве»).
При предъявлении иска о взыскании неустойки копию акта обязательно нужно приложить к иску.
Основания для взыскания неустойки с застройщика
На первый взгляд, взыскание неустойки — самый простой и эффективный способ получения компенсации от застройщика:
- Для этого участник строительства не должен обосновывать причинение ему убытков.
- Размер неустойки, как правило, заранее определен законом[2] или договором и зависит от характера гражданско-правовых отношений и их значения для участников.
Вместе с этим на практике[3] отмечается негативная тенденция: суды часто снижают заявленную сумму неустойки, ссылаясь на ее несоразмерность причиненному ущербу (статья 333 Гражданского кодекса РФ). Возлагая бремя доказывания несоразмерности на ответчика, суды одновременно стимулируют активность в деле истцов. Инвесторы не обязаны, но вправе предоставлять доказательства своих убытков от незаконных действий застройщиков[4]. При таких обстоятельствах грамотная юридическая стратегия уже не роскошь, а необходимость.
Основания для взыскания неустойки с застройщика предусмотрены нормами Гражданского кодекса РФ и ФЗ об участии в долевом строительстве (Закон № 214-ФЗ). Фактическими основаниями являются:
- неисполнение обязательства по передаче объекта строительства;
- просрочка исполнения этого обязательства;
- иное его ненадлежащее исполнение.
Как утверждают специалисты в области строительного консалтинга[5], такое поведение застройщика чаще всего является следствием:
- ведения строительства без надлежащих разрешений;
- возведения объекта недвижимости на земельном участке, не предназначенном для этого;
- нарушения сроков сдачи и подписания акта приема-передачи объекта в эксплуатацию;
- несоответствия здания (сооружения) установленным нормам и проектной документации (техническим регламентам, техническим условиям, обязательным требованиям документов в области стандартизации).
Как принудительно взыскать неустойку с застройщика за просрочку?
Судебный порядок получения включает в себя следующие этапы:
- Дольщик направляет претензию застройщику с требованием добровольно погасить долг.
- Если застройщик добровольно не погашает неустойку, дольщик готовит исковое заявление в суд.
- После передачи иска с приложениями в суд, судья назначает первое судебное заседание.
- Судебный процесс состоит из нескольких судебных заседаний, на которых выясняется позиция сторон и рассматриваются доказательства.
- По итогам разбирательства судья оглашает решение. В течение 5 рабочих дней изготавливается мотивированное решение.
- В течение одного месяца можно подать апелляцию для пересмотра решения. Скорее всего, этим правом воспользуется застройщик.
- После пересмотра решение вступает в законную силу в прежнем или обновленном виде.
- Вступившее в силу решение можно исполнить принудительно через службу судебных приставов.
Первые два пункта идентичны внесудебному порядку взыскания. Их соблюдение обязательно – только в этом случае суд сможет взыскать штраф в размере 50%.
Когда возможно взыскание компенсации
Основания для подачи искового заявления в суд прописаны в Гражданском кодексе и Федеральном законе об участии в долевом строительстве. Причиной для взыскания неустойки с застройщика по ДДУ может стать:
- невыполнение предусмотренных обязанностей по предоставлению объекта второй стороне сделки;
- просрочка в выполнении такого обязательства;
- нарушенный порядок исполнения предусмотренных соглашением обязанностей.
Обычно перечисленные ситуации возникают по следующим причинам:
- отсутствие всех необходимых разрешений на организацию и ведение строительства;
- использование для строительных работ участка земли другого назначения;
- невозможность уложиться в сроки сдачи объекта;
- несоответствие готового здания нормам или параметрам, которые содержит проектная документация.
Немного отойдя от темы взыскания неустойки с застройщика по долевому участию, отметим, что для снижения инвестиционных рисков участник строительства еще на этапе планирования сделки должен внимательно изучать историю деятельности строительной компании, подтверждающую официальную работу, документацию, а также все разрешительные документы на возведение объекта и его ввод в эксплуатацию.
Соотношение убытков и неустойки. Уменьшение неустойки судом
В судах распространена практика уменьшения сумм взыскания. Это может происходить при заявлении ответчика о несоразмерности неустойки последствиям нарушения сроков сдачи. Сумму уменьшают всегда, вопрос только в том, — на сколько. Это зависит от доводов, которые стороны представят в процессе, возражений истца на отзыв ответчика.
Руководствуются 333 ст. ГК РФ. На практике представители застройщиков представляют доводы об отсутствии вины застройщика в переносе сроков и заявляют о возможном получении дольщиком выгоды в случае удовлетворения его требований в заявленном иском объеме. В большинстве случаев это позволяет судье уменьшить сумму неустойки на 30-70 процентов.
Не верьте, если юристы хвастаются взысканием неустойки в 100-процентном размере. Такое бывает только при большом везении — если застройщик пропустит судебное заседание и не представит заявление о снижении неустойки. Это случается в крупных компаниях благодаря загруженности аппарата юристов — в нашей работе это было в процессах с группой компаний ПИК. Ни один суд общей юрисдикции в России не взыскивает неустойку с полном объеме при наличии заявления о снижении.
В судах по месту нахождения застройщика уменьшение неустойки вероятно в большем объеме. Это особенно заметно при массовых разбирательствах по одному и тому же застройщику. Поэтому юристы стараются подавать иски в суд по месту жительства истца (если оно отличается от места нахождения застройщика).
Уведомление застройщика об уступке по неустойке
Уступка прав на неустойку и штраф возможна отдельно от основного требования, т.е прав на квартиру. Часто в договорах ДДУ застройщики ставят условия о запрете уступки без его согласования. В случае с уступкой требования неустойки и штрафа такое условие договора считается недействительным. Уступка будет действительна в любом случае. Необходимо только известить застройщика о цессии ценным письмом, с описью вложения. Уведомление должен отправлять Дольщик. В письмо нужно вложить извещение и Договор уступки права требования. С того момента, как застройщик получит уведомление, он должен будет выплачивать неустойку уже ИП. В договоре уступки, который направляется застройщику, должны быть указаны все реквизиты ИП.
Разбирательства в Арбитражном суде по уступке неустойки
После заключения договора уступки по неустойке, дольщик передает ИП копии договора ДДУ, платежку и Акт передачи квартиры, если таковой имеется, а так же уведомление о заключении Уступки, опись вложения и почтовую квитанцию. ИП в сою очередь направляет застройщику претензию о выплате неустойки. В претензии ИП делает расчет неустойки и указывает банковские реквизиты. Так же к претензии так же прикладывается копия договора уступки. После направления претензии застройщику можно подавать иск в арбитражный суд. В отличие от суда общей юрисдикции, который рассматривает дела о неустойке без оплаты государственной пошлины, в Арбитражном суде необходимо пошлину заплатить. Так же перед подачей иска нужно направить застройщику исковое заявление и все приложения к нему. Направлять иск с приложениями нужно ценным письмом с описью вложения. В исковом заявлении необходимо сделать расчет неустойки и потребовать так же штраф за отказ от добровольной выплаты неустойки. К исковому заявлению нужно приложить копии всех документов, а так же почтовую квитанцию о направлении иска застройщику. Иск подается в Арбитражный суд по месту регистрации застройщика.
После вынесения решения Арбитражным судом, ИП получает Определение о взыскании неустойки и штрафа, а так же исполнительный лист. Исполнительный лист относиться в банк и через несколько дней деньги переводятся на счет ИП. После получения денег от застройщика ИП возвращает неустойку Дольщику в зависимости от договоренностей, которые у них были.
Поможем:
Выгодно:
- Рассчитать размер неустойки
- Полная стоимость услуги — 10% от взысканной суммы!
- Составить исковое заявление
- Оплата услуг — после получения денег от застройщика!
- Повести и выиграть судебное дело
- Короткие сроки гарантируем
Законодательная база для уступки права требования неустойки за просрочку передачи квартиры и потребительского штрафа через арбитраж
- незаконного отказа строительной компании от удовлетворения заявленных требований потребителя;
- игнорирования застройщиком предъявленных дольщиком требований.
Право требования выплаты неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства с застройщика возникает у дольщика на основании положений ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Действующее законодательство Российской Федерации, а именно ч. 9 ст. 4 № 214-ФЗ рассматривает участников долевого строительства, приобретающих квартиры исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности как потребителей и соответственно защищает их права.
Право требования штрафа, на основании п. 6 ст. 13 ЗоЗПП, за отказ от удовлетворения застройщиком требования дольщика – потребителя по выплате неустойки за просрочку передачи квартиры в досудебном порядке возникает у участника долевого строительства в следующих случаях: